# شراء شقة في تايلاند كأجنبي: التملّك الحر والحصة والدفع

> يستطيع الأجانب تملّك الشقق التايلاندية تملّكًا حرًا بأسمائهم. فحص حصة الـ49%، وقاعدة الدفع عبر FET، والرسوم، وخطوات نقل الملكية.

**نعم — الوحدة السكنية في مبنى مسجّل هي نوع العقار الوحيد الذي يستطيع الأجنبي تملّكه تملّكًا حرًا في تايلاند، مسجَّلًا باسمه في سند الملكية.** ينبع هذا الحق من المادة 19 من قانون الشقق، ويحمل شرطين قانونيين: أن يكون في المبنى متسع ضمن حصة التملّك الأجنبي البالغة 49%، وأن تدخل أموال الشراء إلى تايلاند من الخارج بعملة أجنبية. وكل ما عدا ذلك في الصفقة — الفحص النافي للجهالة والعقد ويوم نقل الملكية — آليات تدور حول هذين الشرطين.

يغطي هذا الدليل مسار الشقة من أوله إلى آخره. أما الفيلات والأراضي، حيث التملّك الحر مغلق أمام الأجانب، فانظر [[buying-villa-thailand-foreigner]].

## ما الذي يجعل شراء أجنبي لشقة قانونيًا؟

شرطان، تتحقق دائرة الأراضي من كليهما عند التسجيل:

- **متسع في الحصة.** يجوز للأجانب مجتمعين تملّك ما يصل إلى 49% من المساحة القابلة للبيع في المبنى. والسقف يُحسب لكل مبنى ويُقاس بالمساحة لا بعدد الوحدات. ومتى بلغ السقف لا تُقبل تسجيلات تملّك حر أجنبية إضافية حتى تنتقل وحدة مملوكة لأجنبي إلى مالك تايلاندي. الآليات والحالات الحدّية في [[condo-foreign-quota-49-percent]].
- **أموال أجنبية.** يجب أن يصل ثمن الشراء من الخارج بعملة أجنبية وأن يُصرَف في تايلاند، مثبتًا بـ[[fet-form-foreign-exchange-transaction|نموذج معاملة الصرف الأجنبي (FET)]] الصادر عن البنك التايلاندي المستلم باسم المشتري.

كما يجب أن يكون المبنى نفسه مسجّلًا كمبنى شقق بموجب [[condominium-act-thailand|قانون الشقق]]. فمشروع «شقق سكنية» بلا تسجيل بموجب القانون لا سندات ملكية لوحداته ولا حصة أجانب فيه — لا شيء هناك يملكه الأجنبي تملّكًا حرًا، مهما قال الكتيّب الدعائي.

## كيف أتحقق من حصة الـ49% قبل الدفع؟

اطلب شهادة خطية بحصة الأجانب من الشخصية الاعتبارية للمبنى، مؤرخة خلال الثلاثين يومًا الأخيرة، قبل دفع أي عربون يتجاوز رسم الحجز الأولي. فكل مبنى شقق مسجّل يحتفظ بسجل للملكية بحسب الجنسية، ومن ثمّ يمكن حساب النسبة الأجنبية الراهنة عند الطلب — ودائرة الأراضي تطلب الخطاب يوم نقل الملكية على أي حال. وقول وكيل المبيعات شفهيًا إن «الحصة متوفرة بكثرة» ليس تأكيدًا؛ وخطر تخطي الفحص الخطي هو أن يبلغ المبنى 49% بين حجزك ونقل الملكية، وعربونك ملتزَم به بالفعل.

## كيف تدفع — قاعدة FET عمليًا

أرسل كامل مبلغ الشراء من بنكك في الخارج إلى بنك تايلاندي بعملة أجنبية، باسمك مرسِلًا أو مستفيدًا، مع غرض دفع يشير إلى شراء الشقة. ويحوّله البنك المستلم إلى باهت ويُصدر نموذج FET. وثمة ثلاث تفاصيل توقع المشترين:

- يجب أن يطابق الاسم في FET الاسم الذي سيُدرج في سند الملكية.
- قد يُعترض في دائرة الأراضي على نموذج FET أقدم من ستة أشهر تقريبًا؛ فإن طال أمد الشراء، جدّده عبر البنك نفسه.
- الباهت الموجود داخل تايلاند أصلًا — راتب أو مدخرات أو تسييل عملات رقمية — لا يصلح سندًا لتسجيل تملّك حر أجنبي، لأنه لا ينتج نموذج FET.

وفتح حساب محلي أولًا يسهّل التحويل الوارد وشيكات المصرف يوم نقل الملكية: [[thai-bank-account-foreigners]].

## ما الخطوات من الحجز إلى نقل الملكية؟

مسار الشقة هو [[buying-property-thailand-step-by-step|عملية الشراء العامة بخطواتها الاثنتي عشرة]] مع إضافة الفحصين الخاصين بالشقق في مرحلة مبكرة:

1. احجز الوحدة برسم حجز صغير.
2. احصل على شهادة حصة الأجانب قبل أي دفعة أخرى.
3. نفّذ [[due-diligence-checklist-thailand|الفحص النافي للجهالة]]: سند الوحدة، وملكية البائع ورهونه، والوضع المالي للشخصية الاعتبارية، ومتأخرات الوحدة.
4. وقّع عقد البيع والشراء — وكن صريحًا في تحديد من يدفع أي تكاليف نقل الملكية.
5. حوّل الأموال من الخارج واستلم نموذج FET.
6. أتمّ التسجيل في دائرة الأراضي: جواز السفر، ونموذج FET، وخطاب حصة الأجانب، وشهادة براءة الذمة للوحدة من الشخصية الاعتبارية. الشرح الكامل في [[land-office-transfer-day]].

## كم تكلّف عملية نقل الملكية؟

البند الرئيسي على المشتري هو **رسم نقل الملكية بنسبة 2%** من القيمة التقديرية، يُقسم مع البائع بحسب العقد — وعقود المشاريع الجديدة في بوكيت تحمّل المشتري الرسم كاملًا في العادة، بينما تقسمه صفقات إعادة البيع مناصفةً في الغالب. أما ضرائب جانب البائع (رسم الدمغة أو ضريبة الأعمال المحددة، مع ضريبة الاستقطاع) فتُسوّى عند الشباك نفسه وتقع عرفًا على البائع، لكن العقد الموقّع وحده هو الفيصل. وحزمة التحفيز لعامي 2026–2027 التي خفّضت الرسم إلى 0.01% تنطبق على المواطنين التايلانديين فقط. النسب الكاملة وأمثلة محسوبة في [[property-transfer-fees-thailand]] و[[taxes-buying-property-thailand]].

## هل مسار التملّك الحر للشقة مناسب لك؟

للأجنبي الذي يريد عقارًا في تايلاند محفوظًا باسمه، بإعادة بيع وميراث واضحين، يبقى التملّك الحر لشقة أمتن هيكل متاح — فهو الوحيد الذي يظهر فيه اسمك على السند بلا حدّ زمني وبلا اعتماد على أي طرف آخر.

وقد لا يكون مناسبًا إن كنت تحتاج بيتًا وأرضًا — فلا هيكل شقق يقدّم ذلك، والبديل الصادق هو [[freehold-vs-leasehold-thailand|فيلا بعقد إيجار مع حق سطحية]] — أو إن كانت أموالك لا تستطيع القيام بالرحلة الموثّقة من الخارج التي يشترطها التسجيل. وإن كانت الحصة ممتلئة في مبنى أحببته، فعقد إيجار لثلاثين سنة على الوحدة نفسها خيار حقيقي، شرط أن يُسعَّر ويُقيَّم بوصفه حقًا لثلاثين سنة لا ملكية.

## روابط

- [قانون الشقق لعام 2522 — الترجمة الإنجليزية](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)
- [دائرة الأراضي](https://www.dol.go.th)
- [بنك تايلاند — لوائح معاملات الصرف الأجنبي](https://www.bot.or.th)