# Эскроу при покупке недвижимости в Таиланде — что на самом деле даёт закон 2008 года

> Как работает эскроу в Таиланде по закону 2008 года — кто предоставляет услугу, разрыв между законом и практикой, что требовать иностранцу.

Закон об эскроу-счетах в сфере недвижимости 2008 года создал в Таиланде правовую базу для эскроу (escrow). Механизм продуман: лицензированные эскроу-агенты (прежде всего тайские банки), чётко определённые условия выплат, прозрачная структура счетов, защита обеих сторон. Проблема в том, что закон сделал эскроу добровольным, а не обязательным — и большинство тайских застройщиков им не пользуются. Покупателю, который хочет этой защиты, приходится требовать её отдельно.

В этой статье — когда эскроу оправдан, как тайская система работает на практике, что включить в договор и какие альтернативы существуют, если эскроу недоступен.

## Закон в кратком изложении

Закон об эскроу-счетах в сфере недвижимости B.E. 2551 (2008) — полное тайское название พ.ร.บ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Закон о защите интересов сторон договора) — предусматривает:

- Систему лицензирования «эскроу-агентов» (как правило, тайских коммерческих банков)
- Стандартные правила открытия, ведения и закрытия эскроу-счетов
- Определённые обязанности агента перед обеими сторонами
- Требования к аудиту и отчётности
- Гражданские и уголовные санкции за нецелевое использование эскроу-средств

Эскроу-агенты должны быть лицензированы Министерством финансов. Лицензию имеют крупные тайские коммерческие банки: Bangkok Bank, Kasikorn (KBank), Siam Commercial Bank (SCB), Krungthai, Krungsri, TMB-Thanachart (TTB).

Закон носит разрешительный характер — стороны могут использовать эскроу по взаимному соглашению. Никакого законодательного требования об обязательном применении эскроу для какого-либо типа сделок не существует. Результат: большинство сделок с недвижимостью в Таиланде проходят без эскроу.

## Когда эскроу оправдан

Эскроу наиболее обоснован в следующих случаях:

**1. Большой разрыв между оплатой и передачей объекта.** При покупке off-plan платежи растянуты на 18–36 месяцев в ходе строительства. Каждый этапный платёж создаёт риск дефолта застройщика. Эскроу удерживает эти средства и перечисляет их только при реальном выполнении этапа.

**2. Продавец — юридическое лицо с ограниченным балансом.** Платёжеспособность застройщика может измениться. Если он обанкротится между вашей оплатой и передачей объекта, незащищённый депозит станет требованием в деле о банкротстве — как правило, с ничтожной вероятностью возврата. Эскроу не позволяет средствам попасть к застройщику раньше времени.

**3. Покупатель не может легко проверить платёжеспособность контрагента.** Иностранный покупатель, проводящий ограниченный due diligence по небольшому тайскому застройщику, имеет мало возможностей оценить состояние его баланса. Эскроу переносит кредитный риск с застройщика на банк.

**4. Сделка предполагает поэтапные условия.** Устранение дефектов, получение разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрация юридического лица кондоминиума (juristic person) — все условия, которые могут потребовать проверки после оплаты. Эскроу позволяет удержать часть средств до подтверждения выполнения условий.

Эскроу менее оправдан в следующих случаях:

- **Сделки перепродажи** — средства и право собственности передаются одновременно в Земельном офисе (Land Office). Разрыва между оплатой и получением объекта нет.
- **Крупные застройщики с сильной репутацией и устойчивым балансом** — кредитный риск низок; стоимость эскроу может не окупаться.
- **Очень небольшие сделки** — у эскроу есть фиксированные административные расходы; для малых сумм они могут быть несоразмерны.

## Почему большинство тайских застройщиков не используют эскроу

Три коммерческие причины:

**1. Денежный поток застройщика.** Без эскроу застройщик получает этапные платежи напрямую и использует их для строительства. При эскроу средства удерживаются банком и перечисляются только против подтверждённых этапов — застройщик не может свободно распоряжаться этими деньгами. Для застройщиков с ограниченным капиталом эскроу — это ограничение, которого они стремятся избежать.

**2. Отраслевая норма.** Эскроу — не стандартное ожидание на тайском рынке недвижимости. Покупатели не требуют его в обычном порядке. Застройщики не предлагают проактивно. Норма самовоспроизводится.

**3. Восприятие стоимости.** Эскроу-комиссия (как правило, разделённая или оплачиваемая застройщиком) увеличивает транзакционные издержки. Застройщики предпочитают избегать их там, где возможно.

Совокупный результат: эскроу доступен юридически, доступен технически (банки оказывают услугу), но редок на практике. Покупатели, желающие его использовать, должны договариваться об этом, иногда преодолевая сопротивление застройщика.

## Как эскроу работает на практике

Когда стороны договорились использовать эскроу, структура следующая:

**1. Трёхстороннее соглашение.** Покупатель, продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк) подписывают соглашение об эскроу. В нём прописываются: график платежей на эскроу-счёт, этапы, при наступлении которых средства перечисляются продавцу, и условия возврата покупателю.

**2. Покупатель вносит средства на эскроу-счёт.** Каждый этапный платёж поступает на эскроу-счёт, а не напрямую застройщику. Банк подтверждает получение обеим сторонам.

**3. Проверка этапа.** Когда этап заявлен как выполненный (фундамент готов, каркас возведён и т.д.), застройщик запрашивает выплату. Покупатель должен её одобрить, как правило, на основании:
- Заключения архитектора или инженера о стадии строительства
- Фотографий и осмотра
- Иногда отчёта независимого инспектора

**4. Перечисление средств.** После одобрения покупателем банк перечисляет сумму этапа застройщику. Средства переходят к застройщику; покупатель продвигается в проекте дальше.

**5. Окончательная сдача и переоформление права.** При завершении проекта и регистрации в Земельном офисе (Land Office) перечисляется финальный платёж. Эскроу-счёт закрывается.

**6. Механизм возврата.** Если застройщик не выполнил обязательства или допустил дефолт, покупатель может потребовать возврата неперечисленных средств с эскроу-счёта — без необходимости взыскивать их из общего имущества застройщика. Закон предусматривает чётко определённые процедуры.

## Стоимость

Эскроу-комиссии варьируются в зависимости от банка и размера сделки. Типичный диапазон:

- 0,05–0,5% от суммы на эскроу — в зависимости от банка и сложности сделки
- Единовременный организационный взнос — ฿5 000–20 000
- Ежегодная плата за обслуживание — номинальная
- Комиссия за каждую выплату — ฿500–2 000 за этап

Для off-plan-покупки на ฿10 млн с шестью этапными платежами суммарные расходы на эскроу за период строительства составят примерно ฿30 000–80 000 — немного относительно обеспечиваемой защиты.

Комиссию, как правило, несёт покупатель или стороны делят её по соглашению. На премиальных проектах застройщики иногда берут расходы на себя как маркетинговое преимущество.

## Что включить в договор купли-продажи (SPA)

Если вы хотите защиту через эскроу, SPA должен содержать:

- **Обязательное условие об эскроу** — все платежи покупателя проходят через определённого эскроу-агента (конкретный банк)
- **График этапов** — чётко определённые стадии строительства, при достижении которых производится выплата
- **Механизм проверки** — способ подтверждения каждого этапа (заключение архитектора, независимый инспектор, фотоматериалы)
- **Триггеры возврата** — конкретные события, влекущие возврат средств с эскроу (банкротство застройщика, отказ от проекта, задержка завершения сверх X месяцев)
- **Право покупателя на осмотр** перед одобрением выплаты
- **Контактные данные и реквизиты доступа к эскроу-агенту**

Если застройщик отказывает в эскроу — это информация о застройщике. Крупный застройщик с сильной репутацией может действительно не нуждаться в эскроу, поскольку его баланс обеспечивает сделку и без него; застройщик второго эшелона, отказывающий в эскроу, сигнализирует о чём-то другом.

## Альтернативы при недоступности эскроу

Если эскроу недоступен, вот способы снизить риск дефолта застройщика:

**1. Трастовый счёт в юридической фирме.** Некоторые тайские юридические фирмы предлагают услуги трастового счёта для средств по сделке. Менее формально, чем банковский эскроу, меньше защиты (адвокат не является регулируемым эскроу-агентом), но лучше, чем прямой платёж застройщику.

**2. Аккредитив (L/C).** В отдельных крупных сделках используется аккредитив, выпущенный банком покупателя, выплачиваемый застройщику при подтверждённой сдаче этапа. Чаще встречается в коммерческой, чем в жилой недвижимости.

**3. Банковская гарантия от застройщика.** Банковская гарантия от банка застройщика, выплачиваемая покупателю при дефолте, обеспечивает аналогичную защиту с другой стороны. Увеличивает расходы застройщика.

**4. Меньший аванс, крупный финальный платёж.** Перестройте график платежей так, чтобы бо́льшая часть цены уплачивалась при завершении строительства (когда объект можно проверить), а не в ходе строительства. Увеличивает потребность застройщика в оборотном капитале; часть из них не согласится.

**5. Гарантии завершения строительства, обеспеченные страховкой.** В Таиланде встречается реже, чем на некоторых других рынках, но постепенно появляется — отдельные застройщики предлагают гарантии завершения строительства, обеспеченные страховыми продуктами.

**6. Выбор только первоуровневых застройщиков.** Если эскроу недоступен, ограничьте off-plan-покупки застройщиками, чей баланс и репутация снижают базовый риск. Первоуровневые застройщики Пхукета (Sansiri, Singha, Banyan Group, Boutique Corporation, Botanica) имеют существенно более низкий риск дефолта по сравнению с небольшими бутиковыми застройщиками.

## Сделки перепродажи — когда эскроу не нужен

При сделках перепродажи в Таиланде эскроу, как правило, не нужен:

- Переход права собственности и оплата происходят одновременно в Земельном офисе (Land Office) (банковские чеки передаются при регистрации)
- Средства покупателя становятся видны продавцу только в момент перехода права собственности
- Строительного риска нет, риска платёжеспособности застройщика нет
- Период между подписанием SPA и переоформлением обычно составляет 4–8 недель

При перепродаже схема «депозит по SPA + остаток в Земельном офисе» проста и хорошо понятна. Эскроу не добавляет существенной защиты, но добавляет расходы. Исключение — дорогостоящие перепродажи с условиями, требующими проверки после передачи, где частичное удержание в эскроу может быть оправдано.

## Реалии Пхукета

В Пхукете в частности:

- **Брендированные резиденции и первоуровневые проекты** иногда предлагают эскроу, иногда нет
- **Небольшие бутиковые застройщики** редко предлагают эскроу проактивно
- **Покупатели, настаивающие на эскроу**, порой могут добиться его как договорной уступки
- **Случаи дефолта застройщиков в Пхукете** с 2020 года — несколько заметных проектов со значительными задержками или вовсе не завершённых — делают аргументы в пользу эскроу весомее, чем это отражает отраслевая норма

Для покупателей в Пхукете практический совет таков: требуйте эскроу при каждой off-plan-сделке, воспринимайте ответ застройщика как информацию о проекте и либо добивайтесь включения эскроу в договор, либо используйте описанные выше альтернативы.

## Что это означает для покупателей в 2026 году

Три правила:

1. **При off-plan — требуйте эскроу.** Даже если это не стандартное предложение застройщика. Ответ скажет вам кое-что о застройщике.

2. **При перепродаже — не беспокойтесь.** Механизм регистрации в Земельном офисе и есть защита.

3. **Если эскроу недоступен — используйте альтернативы.** Трастовый счёт в юридической фирме, реструктуризация графика платежей, выбор первоуровневого застройщика — все варианты несовершенны, но все лучше, чем прямой платёж сомнительному застройщику.

Подробнее об off-plan в сравнении с перепродажей — [[off-plan-vs-resale-thailand]]. О структуре SPA — [[purchase-agreement-thailand]]. Полный контекст сделки — [[buying-property-thailand-step-by-step]] и [[due-diligence-checklist-thailand]].

## Ссылки

- [Закон об эскроу-счетах в сфере недвижимости B.E. 2551 (2008) — анализ](https://www.thailandlawonline.com/laws-in-thailand/real-estate-escrow-account-act)
- [Министерство финансов Таиланда — лицензирование эскроу-агентов](https://www.mof.go.th)
- [Банк Таиланда (Bank of Thailand)](https://www.bot.or.th)
- [Bangkok Bank — эскроу-услуги](https://www.bangkokbank.com/)