# День регистрации сделки в Земельном офисе Таиланда — что происходит на самом деле

> Пошаговый разбор дня передачи права собственности в Земельном офисе Таиланда для иностранных покупателей: документы, оплата, сборы и типичные проблемы.

Регистрация в Земельном офисе (Land Office) — момент, когда право собственности на недвижимость фактически переходит. Всё предшествующее — резервирование, due diligence, договор купли-продажи (SPA), задаток — лишь подготовка. Передача — это регистрация: сотрудник Земельного офиса вносит имя нового владельца в реестр прав, деньги переходят из рук в руки, титульный документ переоформляется, и покупатель становится законным собственником.

Для иностранных покупателей этот день проходит легко при должной подготовке и превращается в испытание при её отсутствии. В этой статье разобран весь процесс — от прибытия до получения ключей, рассмотрены необходимые документы, объяснена механика платежей и перечислены типичные сбои, из-за которых сделки откладываются или срываются.

Используйте [отдельный калькулятор расходов на передачу](/ru/tools/transfer-cost-calculator), чтобы заранее получить подробную оценку сборов и налогов.

## Когда наступает день регистрации

День регистрации в Земельном офисе — это дата, указанная в SPA. Для вторичных сделок — обычно 4–8 недель после подписания SPA. Для объектов off-plan — дата завершения строительства плюс окно юридической передачи (как правило, 30–60 дней после уведомления застройщика о завершении).

Фактический день назначается в местном Земельном офисе, где хранится правоустанавливающий документ. Для объектов на Пхукете это, как правило, Провинциальный земельный офис Пхукета в Phuket Town или профильный районный Земельный офис для отдельных территорий. Ваш адвокат назначает встречу — обычно за 5–10 рабочих дней.

Часы работы Земельного офиса: понедельник–пятница, 8:30–16:30, обеденный перерыв 12:00–13:00. Не назначайте встречу в самом конце дня — если что-то затянется, вас перенесут на следующий день.

## Кто должен присутствовать

**Обязательно**: обе стороны или их представители по нотариально заверенной доверенности. Для продавца-физлица — лично продавец; для компании — уполномоченный подписант с корпоративными документами. Для покупателя-физлица — лично покупатель или тайский адвокат с доверенностью.

**Желательно**: ваш тайский адвокат (независимо от того, есть ли у него доверенность), переводчик, если вы не говорите по-тайски (большинство сотрудников Земельного офиса не владеют разговорным английским), а также представитель юридического лица кондоминиума (juristic person) — для передачи письма о квоте для иностранцев и сертификата об отсутствии задолженности.

**Необязательно**: агент. Большинство агентов всё же присутствуют, чтобы убедиться в закрытии сделки; их присутствие — в интересах агента, а не ваших.

## Документы покупателя

Необходимо в день сделки, все оригиналы (некоторые Земельные офисы принимают нотариально заверенные копии):

**Удостоверение личности**:
- Паспорт (оригинал)
- Доверенность (нотариально заверенная), если действует представитель

**Средства и банк**:
- **Форма FET (Foreign Exchange Transaction Form)** — выдаётся принимающим тайским банком и подтверждает поступление иностранной валюты. Должна содержать имя покупателя, сумму в иностранной валюте и эквивалент в THB. Земельный офис требует её для регистрации права иностранца на квартиру.
- **Кассирские чеки** на: остаток стоимости покупки (продавцу), долю покупателя в сборе за передачу (Земельному офису), плату за регистрацию лизхолда (при аренде), прочие платежи по SPA. Чеки, как правило, оформляются накануне через тайский банк.

**Для покупки квартиры (кондоминиума)**:
- **Письмо о квоте для иностранцев** от юридического лица кондоминиума, датированное в пределах ~30 дней, подтверждающее, что регистрация данного юнита не превысит иностранную квоту кондоминиума (49%)
- **Сертификат об отсутствии задолженности** от юридического лица кондоминиума, датированный в пределах ~7 дней, подтверждающий оплату всех общих расходов, фонда капитальных расходов и специальных взносов

**Для регистрации лизхолда**:
- Оригинал договора аренды (на тайском языке)
- Перевод на английский язык при необходимости

## Документы продавца

- **Правоустанавливающий документ** (Чанот (Chanote) / сертификат на единицу кондоминиума) — оригинал
- **Паспорт / тайский ID / корпоративные документы** в зависимости от ситуации
- **Свидетельство о браке или декларация о семейном положении** для продавца-физлица (тайский супруг должен подписать согласие при наличии брака)
- **Кассирские чеки** на долю продавца в налогах (специальный налог на бизнес (SBT) или гербовый сбор (stamp duty), подоходный налог у источника (withholding tax))
- **Домовая книга (Tabien Baan)** при наличии
- **Документы о погашении ипотеки**, если на объекте зарегистрирована ипотека
- **Доверенность**, если продавец действует через представителя
- Для продавца-компании: корпоративный сертификат, решение совета директоров, полномочия подписанта

## Что происходит в течение дня

Типичная последовательность в Земельном офисе:

**1. Прибытие и очередь (~30 мин).** Паркуетесь, занимаете очередь, берёте номер. Передаёте документы сотруднику у окна регистрации для предварительной проверки.

**2. Проверка документов (~1 час).** Сотрудник проверяет все документы, подписи, удостоверения личности и полномочия сторон. Если документ отсутствует или недействителен, вам сообщат здесь. Если проблему можно исправить (например, отсутствует нотариальное заверение доверенности), вы можете уйти и вернуться; если нет — сделка переносится.

**3. Расчёт кадастровой стоимости (~30 мин).** Сотрудник Земельного офиса рассчитывает кадастровую стоимость объекта — это официальная оценка Казначейства Таиланда, которая служит основой для 2%-го сбора за передачу и подоходного налога у источника продавца. Кадастровые стоимости, как правило, на 30–50% ниже рыночных. Расчёт производится по базе данных сотрудника; согласовывать здесь нечего.

**4. Расчёт и уплата налогов (~30 мин).** На основе кадастровой стоимости (или наибольшей из кадастровой и продажной стоимости) сотрудник рассчитывает:
- Сбор за передачу (2% от кадастровой стоимости)
- Специальный налог на бизнес (SBT) (3,3%, если продавец владел объектом менее 5 лет) ИЛИ гербовый сбор (stamp duty) (0,5%)
- Подоходный налог у источника (withholding tax)
- Плату за регистрацию лизхолда при необходимости

Покупатель оплачивает свою долю кассирским чеком в Земельный офис. Продавец оплачивает свою долю. Обмен происходит здесь.

**5. Передача средств между сторонами (~15 мин).** Покупатель передаёт продавцу кассирский чек на остаток стоимости покупки. Если продавцу нужно погасить ипотеку, чек покупателя (или его часть) выписывается на банк-кредитор, представитель которого, как правило, также присутствует в Земельном офисе для одновременного снятия обременения.

**6. Регистрация (~30 мин).** Сотрудник Земельного офиса вносит нового владельца в реестр прав. Запись предыдущего владельца закрывается; новый владелец (вы) записывается в качестве зарегистрированного собственника. Обе стороны подписывают регистрационную форму.

**7. Выдача нового правоустанавливающего документа (~30 мин–1 час).** Новый титульный документ, отражающий смену собственника, печатается, скрепляется печатью и передаётся новому владельцу.

Итого: 3–5 часов.

## Механика платежей

Для сделок с недвижимостью **кассирские чеки** (cashier's cheques, cashier's drafts или banker's drafts) — это стандарт. Это предварительно авторизованные, клиринговые банковские инструменты — Земельный офис принимает их как гарантированные средства без дополнительной проверки.

Порядок действий:

1. Покупатель даёт поручение тайскому банку выпустить кассирские чеки накануне дня регистрации
2. Банк списывает соответствующую сумму со счёта покупателя
3. Чеки выписываются на:
   - **Продавца** — на остаток стоимости покупки (или номинального лица продавца, если так предусмотрено)
   - **Банк-кредитор** — на сумму погашения ипотеки при наличии
   - **Земельный офис (Department of Lands)** — на сборы за передачу и налоги, которые платит покупатель
4. Покупатель привозит чеки в Земельный офис в день регистрации

Для очень крупных сделок может быть оформлено несколько чеков (один — продавцу, один — кредитору, один — на сборы и т. д.). Ваш адвокат координирует этот процесс.

**Наличные** технически допустимы до определённых лимитов, но при суммах сделок с недвижимостью непрактичны. **Личные чеки** не принимаются.

**Банковские переводы** продавцу в некоторых случаях возможны, однако Земельный офис хочет видеть подтверждение оплаты до завершения регистрации — кассирские чеки проще.

## Требование FET — ещё раз

Иностранцу, регистрирующему квартиру в кондоминиуме на своё имя, **средства должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте** и быть подтверждены форма FET (Foreign Exchange Transaction Form) от принимающего тайского банка. Без FET — нет регистрации права на квартиру.

В форме FET должны быть указаны:
- Полное имя покупателя (совпадающее с паспортом)
- Сумма в исходной иностранной валюте (USD, EUR, SGD и т. д.)
- Эквивалент в THB, полученный банком
- Код назначения, идентифицирующий операцию как «покупка кондоминиума» или аналогичное
- Дата выдачи

Форма FET старше ~6 месяцев может быть оспорена в Земельном офисе. Если ваша сделка задержалась сверх этого срока, может потребоваться свежая форма FET — как правило, для этого нужно провести небольшой дополнительный входящий перевод через тот же банк.

Для регистрации лизхолда и сделок с тайским супругом требования к FET иные — ваш адвокат проконсультирует.

## Что может пойти не так

Самые частые сбои, и все они предотвратимы:

**1. Устаревшая форма FET.** Если вашей форме FET более ~6 месяцев, Земельный офис может отказать в её принятии. Проверьте актуальность FET за несколько дней до регистрации. Если устарела — организуйте свежий входящий перевод (даже небольшой) через тот же банк.

**2. Истёкшее письмо о квоте для иностранцев.** Большинство Земельных офисов хотят видеть письмо, датированное в пределах 30 дней. Получите свежее письмо за неделю до регистрации.

**3. Отсутствующий сертификат об отсутствии задолженности.** Юридическое лицо кондоминиума иногда затягивает с его выдачей. Запрашивайте за 7+ дней до дня регистрации.

**4. Ипотека погашена ненадлежащим образом.** Если у продавца есть ипотека, её погашение должно быть согласовано с банком-кредитором. Представитель банка, как правило, присутствует; если нет — требуется письмо о погашении и квитанция. Подтвердите договорённость с банком в письменном виде за 5+ дней до регистрации.

**5. Кадастровая стоимость отличается от ожидаемой.** Кадастровая стоимость Казначейства может измениться между due diligence и днём регистрации. Если она выше ожидаемой — сбор за передачу возрастёт. Если ниже — сэкономите. Предусмотрите некоторую гибкость в сумме кассирского чека.

**6. Доверенность нотариально заверена ненадлежащим образом.** Доверенность для использования в тайском Земельном офисе должна быть заверена в тайском посольстве или консульстве (для доверенностей, выданных за рубежом) либо тайским нотариусом. Доверенность, заверенная только иностранным нотариусом без тайской консульской аутентификации, будет отклонена.

**7. Средства покупателя ещё не видны тайскому банку.** Входящие переводы могут занять 1–3 рабочих дня для зачисления и доступности для оформления кассирского чека. Переводите средства за 5+ дней до регистрации с запасом.

**8. Документы продавца отсутствуют или просрочены.** Свидетельство о браке, декларация о семейном положении, корпоративное решение совета директоров — всё нужно в оригинале. Адвокат должен проверить это до дня регистрации.

**9. Споры о распределении налогов.** Если SPA умалчивает о каком-либо конкретном налоге или формулировки расплывчаты, споры могут вспыхнуть прямо в Земельном офисе. Урегулируйте этот вопрос в SPA, а не в день регистрации.

**10. Сотрудник Земельного офиса выявляет неожиданную проблему.** Редко, но возможно — например, расхождение между зарегистрированной и фактической площадью здания или обременение, которое адвокат пропустил. Если проблему нельзя устранить на месте, регистрация откладывается.

По каждому из этих пунктов решение — подготовка в дни до регистрации, а не импровизация в день сделки.

## Особые ситуации

**Передача при завершении строительства off-plan.** При покупке off-plan регистрация происходит по завершении строительства. Застройщик назначает день пакетной регистрации для нескольких покупателей; вы — один из десятков. Берите те же документы; рассчитывайте, что день займёт больше времени.

**Регистрация лизхолда с одновременным суперфицием.** При виллах, где стекируются лизхолд и суперфиций, обе регистрации происходят в один день в Земельном офисе. Два отдельных регистрационных сбора, два гербовых сбора. Планируйте полный день.

**Покупка с тайским супругом.** Декларация о средствах (sin suan tua — личные деньги супруга-иностранца) подписывается в Земельном офисе. Супруг-иностранец должен присутствовать лично или подписать декларацию заблаговременно с нотариальным заверением в тайском посольстве или консульстве.

**Покупка по статье 96 bis (инвестиционная).** Требует одобрения министра внутренних дел до того, как регистрация станет возможной. Это отдельный процесс до явки в Земельный офис. Подробнее: [[foreign-property-ownership-thailand]].

## После дня регистрации

Став зарегистрированным владельцем, в течение первого месяца:

- Перепишите коммунальные услуги на своё имя (для квартир это делает юридическое лицо кондоминиума)
- Откройте тайский банковский счёт, если его ещё нет
- Уведомите юридическое лицо кондоминиума о своих контактных данных
- Застрахуйте объект
- Зарегистрируйтесь в Tabien Baan (жёлтая книга) при необходимости
- В последующие годы уплачивайте ежегодный земельный налог и налог на здания

Подробнее о постпокупочном администрировании: [[buying-property-thailand-step-by-step]] — шаг 12.

## Что это означает для покупателей в 2026 году

Три правила:

1. **Готовьте документы за неделю до регистрации, а не в сам день.** Актуальность FET, письмо о квоте для иностранцев, сертификат об отсутствии задолженности, документы о погашении ипотеки — на всё нужно 5–10 дней.

2. **Используйте кассирские чеки и оформляйте их накануне.** Личные чеки не работают; наличные при суммах сделок с недвижимостью непрактичны.

3. **Не проводите регистрацию, если чего-то не хватает.** Отложенная сделка неудобна, но исправима. Сделка, сорвавшаяся из-за отсутствующего документа, — и продавец, настаивающий на удержании вашего задатка, — это куда худший исход.

Общая последовательность сделки: [[buying-property-thailand-step-by-step]]. Договор, который управляет всем этим: [[purchase-agreement-thailand]]. Налоговая механика: [[taxes-buying-property-thailand]]. Due diligence до этого момента: [[due-diligence-checklist-thailand]].

## Ссылки

- [Department of Lands](https://www.dol.go.th)
- [Treasury Department of Thailand](https://www.treasury.go.th)
- [Real Estate Escrow Account Act B.E. 2551 (2008)](https://www.thailandlawonline.com/laws-in-thailand/real-estate-escrow-account-act)
- [Bank of Thailand — FET form regulations](https://www.bot.or.th)