# Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить

> Правила иностранного владения недвижимостью в Таиланде в 2026 году — кондо, земля, лизхолд, компании. Квота 49%, Section 96 bis, ограничения BOI и IEAT.

В Таиланде иммиграционный статус и вещные права — это разные системы. Покупка недвижимости сама по себе не даёт визу, а виза сама по себе не даёт прав на землю. По состоянию на **23 июля 2026 года** практический вопрос звучит не как «может ли иностранец купить недвижимость», а как «какая именно юридическая категория регистрируется».

Этот материал — матрица владения для такого вопроса. В ней различаются четыре класса:

- `Доступно` — реальный маршрут, который можно зарегистрировать сейчас при соблюдении условий
- `Доступно только с разрешением или для бизнес-цели` — не розничный shortcut для покупки жилья
- `Ограниченное зарегистрированное право` — право можно зарегистрировать, но это не фрихолд
- `Незаконно / не собственность` — маркетинговая формулировка, номинальная структура или договорное обещание, которое не создаёт обещанное право

Отдельный иммиграционный маршрут, связанный с квалифицирующими инвестициями, разобран в [[thailand-property-investment-visa]]. Механика сделки по вилле — в [[buying-villa-thailand-foreigner]]. Про путь через кондоминиум, ограничения корпоративного владения и основные альтернативы по земельным правам см. [[condo-foreign-quota-49-percent]], [[thai-company-property-ownership]] и [[usufruct-superficies-habitation]].

## Какие маршруты прямого титульного владения действительно доступны иностранцам в Таиланде?

Прямое титульное владение для иностранца в основном сводится к юниту в кондоминиуме и нескольким узким законным исключениям по земле.

| Маршрут | Статус | Держатель | Актив | Текущее правило |
|---|---|---|---|---|
| Фрихолд-юнит в кондоминиуме в иностранной квоте | Доступно | Иностранное физическое лицо или квалифицированное иностранное юрлицо | Только юнит в кондоминиуме | Иностранная квота по Закону о кондоминиумах остаётся 49% от общей площади юнитов. У покупателя всё равно должна быть открытая квота проекта и банковские и земельные документы, нужные для иностранной регистрации. |
| Отдельное владение зданием или строением, пока землёй владеет другое лицо | Доступно | Иностранное физлицо или компания, в зависимости от структуры | Здание или строение, но не земля под ним | Тайское право допускает отдельное владение зданием и землёй. На практике для земли всё равно нужен свой правовой базис — например, зарегистрированная аренда или суперфиций. |
| Жилая земля по Land Code Section 96 bis | Доступно только с разрешением государства | Иностранное физлицо | До 1 рай жилой земли | В актуальных публичных материалах Department of Lands этот путь по-прежнему описан: инвестиция THB 40 млн, сохранение не менее 5 лет, разрешение министра внутренних дел и ограничения по расположению. Это исключение, а не рутина. |
| Земля, унаследованная как законным наследником по Section 93 | Доступно, но ограниченно | Иностранный законный наследник | Унаследованная земля | В актуальных официальных материалах наследование по-прежнему указано как маршрут. Иностранный законный наследник должен обратиться за требуемым разрешением и получить его через Land Office или иной компетентный орган, чтобы сохранить землю; если такое разрешение не получено или в нём отказано, применяются правила отчуждения. |
| Маршрут по международному договору по Section 86 | Не следует считать текущим рыночным маршрутом без письменного официального подтверждения | Иностранец только при наличии действующей договорной основы в международном договоре и нужного разрешения | Земля в рамках международного договора | Section 86 по-прежнему существует в Земельном кодексе. Эта статья не представляет его как доступный розничный продукт, потому что норма зависит от действующего международного договора, установленных условий и разрешения. Нужна письменная официальная проверка, прежде чем на него полагаться. |

Чистый иностранный фрихолд — это по-прежнему юнит в кондоминиуме, а не земельный участок под виллу. Строка про отдельное владение зданием важна потому, что многие сделки с виллами на самом деле представляют собой «тайская земля плюс иностранные права на строение», а не владение землёй.

## Могут ли иностранцы держать недвижимость через компании или специальные законные разрешения?

Да, но эти маршруты принадлежат компании или одобренной бизнес-деятельности, а не личному титулу иностранного покупателя.

| Маршрут | Статус | Держатель | Актив | Текущее правило |
|---|---|---|---|---|
| Реальная тайская компания с большинством тайского участия вне Land Code Sections 97 и 98 | Доступно для компании, но не как личный иностранный титул | Тайское юрлицо с реальным тайским владением и деловой целью | Земля или кондоминиум для реального бизнеса компании | Это владение компании, а не иностранного акционера. Структура не работает, если тайские акционеры лишь стоят за иностранца. |
| Компания с BOI-промоушеном по Investment Promotion Act Section 27 | Доступно только для одобренной деятельности | Лицо или компания с BOI-промоушеном | Земля, которую BOI считает подходящей для продвигаемой деятельности | Section 27 позволяет лицу с BOI-промоушеном владеть землёй, нужной продвигаемому бизнесу. Если продвигаемая деятельность прекращается или передаётся, землю нужно отчуждать в течение 1 года. Это не маршрут для частного дома. |
| Промышленный или коммерческий оператор по IEAT Act Section 44 | Доступно только внутри режима промышленной зоны | Промышленный или коммерческий предприниматель с разрешением IEAT | Земля в промышленной зоне или свободной зоне | Section 44 позволяет держать площадь, которую совет считает подходящей для бизнеса. Если иностранный оператор ликвидирует или передаёт бизнес, землю нужно продать в течение 3 лет. Это не жилой shortcut. |
| Тайский супруг или тайский партнёр владеет лично | Доступно только тайскому владельцу | Тайское физлицо | Земля или строение на имя этого тайского лица | Владение тайского супруга остаётся владением тайского супруга, а не земельным титулом иностранного супруга. Сам факт отношений не превращает тайское владение в иностранное. |
| Офшорная компания, траст, многослойная SPV-структура, обёртка с привилегированными акциями или номинальная схема | Не отдельное право на землю | То лицо или юрлицо, которое реально держит титул | Только маркетинговая обёртка | Эти ярлыки не отменяют Земельный кодекс. Правовой ответ всегда возвращается к реальному зарегистрированному держателю, реальному источнику капитала и законной категории, которая действительно доступна. |

Самый короткий тест для корпоративных строк прост: спросите, какая именно тайская норма разрешает владение землёй, для какой деятельности и какое правило отчуждения действует, когда эта деятельность заканчивается. Если ответ расплывчатый, структуру, скорее всего, продают красивее, чем она есть.

## Какие зарегистрированные права могут заменить иностранцу фрихолд?

Иностранец может использовать аренду, узуфрукт, суперфиций и другие зарегистрированные права, но ни одно из них не превращает тайскую землю во фрихолд иностранца.

| Право | Держатель и актив | Максимальный срок | Регистрация, передача, наследование, доход | Что делает продажа или смерть |
|---|---|---|---|---|
| Зарегистрированная аренда | Арендатор в отношении земли, здания или юнита | 30 лет для недвижимости | Регистрация — практический минимум, если право должно связывать третьих лиц. Передача, субаренда и наследование зависят от условий договора и структуры. Это право владения и пользования, а не титул собственности. | Правильно зарегистрированная аренда обычно должна продолжаться против покупателя в пределах зарегистрированного срока. Она всё равно заканчивается по истечении срока, отказу или расторжению; она не превращается во фрихолд при продаже или смерти. |
| Узуфрукт (право пользования и плодов) | Личное право держателя на чужое имущество | До 30 лет или пожизненно | Зарегистрированное право владеть, использовать и получать плоды имущества. Не передаётся. Не наследуется. Пока действует, может поддерживать право на арендный доход. | При продаже покупатель обычно принимает имущество обременённым зарегистрированным узуфруктом. Право заканчивается по сроку или со смертью узуфруктуария. |
| Суперфиций (право собственности на строение на чужой земле) | Право владеть зданием или строением на чужой земле | Фиксированный срок до 30 лет или пожизненно | Зарегистрированное право, которое отделяет владение зданием от владения землёй. Фиксированные по сроку структуры обычно используются именно как практический инструмент передачи и наследования в сделках по виллам. | Продажа земли сама по себе не снимает зарегистрированное право. Пожизненное право заканчивается со смертью; фиксированное — по истечении срока, если его ранее законно не перестроили. |
| Право проживания (habitation) | Личное право проживания в чужом имуществе | До 30 лет или пожизненно | Зарегистрированное право жить там лично. Не передаётся. Не наследуется. Не даёт права на арендный доход. | Покупатель принимает имущество обременённым этим правом, пока оно зарегистрировано. Право заканчивается по сроку или со смертью держателя. |
| Сервитут / право ограниченного пользования (easement) | Обременение или выгода, привязанная к земле: доступ, коммуникации, дренаж и т.п. | В зарегистрированном виде до прекращения | Зарегистрированное обременение и выгода, привязанные к земле, а не замена иностранному фрихолду. Обычно это про доступ или использование, а не про собственность или доход. | Продажа сама по себе его не стирает. Смерть одного владельца обычно не важна, потому что право следует за землёй, а не за человеком. |
| Ипотека / право обеспечения | Право кредитора на землю или здание в качестве обеспечения | До погашения или принудительного исполнения | Зарегистрированное обеспечительное право. Передача идёт вместе с обеспеченным требованием. Оно не даёт ипотекодержателю автоматическое владение, проживание или арендный доход. | Продажа остаётся обременённой, если ипотека не погашена. Право прекращается освобождением, погашением или завершением взыскания. |
| Право первой покупки, опцион или договорное обещание продления | Держатель договора, а не собственник | Только договорный срок | Это договорные инструменты, а не титул фрихолда. Возможность регистрации зависит от формулировок договора и практики Land Office. Передача, наследование и исполнимость зависят от договора. | Они могут оставить держателя только с договорным требованием, а не с правом на землю. Обещание продления всё равно не является собственностью, и для будущего продления могут понадобиться новое согласие и новая регистрация. |

Практический вывод такой: иностранная структура по вилле обычно требует больше одной строки из матрицы. Аренда решает вопрос пользования на фиксированный срок; суперфиций — вопрос владения строением; узуфрукт может решать пользование и доход; ни один из них не превращает саму землю во фрихолд иностранца.

## Какие схемы являются незаконными или вводят в заблуждение?

Несколько популярных схем незаконны или вводят в заблуждение, потому что обещают контроль над землёй без реального законного права.

- **Тайские номинальные акционеры**: это не законный shortcut. Тайский акционер, который лишь стоит за иностранца, не создаёт реальный тайский корпоративный маршрут.
- **Тайский друг, сотрудник или партнёр держит титул за иностранца**: это всё равно не иностранное владение. В лучшем случае титул оформлен на тайского держателя; в худшем — это номинальная проблема.
- **«30+30+30» продают как гарантированный 90-летний контроль**: формулировка о продлении всё равно не равна уже существующему зарегистрированному 90-летнему праву.
- **«LTR-фрихолд-вилла» или «виза даёт землю»**: иммиграционный статус и права на землю — разные системы.
- **Офшорное владение рекламируют как прямой тайский титул**: офшорная обёртка не создаёт новой категории земли в тайском праве.
- **Незарегистрированный длинный лизхолд рекламируют как собственность**: если право не зарегистрировано там, где регистрация обязательна, у покупателя нет той защиты, которую обещает реклама.

## Что на практике делать большинству иностранных покупателей?

Большинству иностранных покупателей стоит считать кондоминиум чистым маршрутом прямого титула, а сделки по виллам — структурой зарегистрированных прав на тайскую землю.

1. **Если вам нужен прямой титул на своё иностранное имя, начинайте с юнита в кондоминиуме.** Это по-прежнему самый чистый маршрут.
2. **Если вам нужна вилла, примите, что юридический вопрос будет касаться прав на тайскую землю, а не иностранного фрихолда на землю.** Соответственно оценивайте цену и переговоры.
3. **Если кто-то говорит, что всё решают компания, виза, договор или офшорная обёртка, спросите точную статью, точное разрешение и точное правило отчуждения.** Ответ должен быть коротким и конкретным.
4. **Если структура зависит от доверия, а не от регистрации, она слабее, чем обещает маркетинг.** Регистрируйте именно то право, которое действительно важно.

## Ссылки

- [Department of Lands — official Land Code publication page](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/publication-law-77/law-01/)
- [Department of Lands — anti-nominee land-ownership guidance](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/anti-nominee-foreign-land-ownership/)
- [Thailand.go.th — land ownership by foreigners: acquisition of land](https://www.thailand.go.th/useful-information-detail/010_007)
- [Thailand.go.th — foreign ownership of land: ownership procedures](https://thailand.go.th/useful-information-detail/010_008)
- [Thailand.go.th — ownership of real estate by foreigners: documents required for registration](https://thailand.go.th/issue-focus-detail/010_011)
- [Board of Investment — Investment Promotion Act (English PDF)](https://www.boi.go.th/english/download/boi_forms/proact_eng.pdf)
- [Board of Investment — land ownership under Section 27](https://www.boi.go.th/index.php?language=en&page=after_promo_benefit4)
- [Industrial Estate Authority of Thailand — IEAT Act, Section 44 (English PDF)](https://www.ieat.go.th/web-upload/1xff0d34e409a13ef56eea54c52a291126/m_document/8341/14633/file_download/acb5b14e6414ecee5fbf2e6b9ffc1657.pdf)