# Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать

> Фрихолд и лизхолд в Таиланде: как работает каждая схема, что означает Решение Верховного суда № 4655/2566 для продления и какая структура подходит вам.

В Таиланде «фрихолд» и «лизхолд» — не маркетинговые ярлыки, а отдельные правовые инструменты, которые регистрируются по-разному в Земельном офисе (Land Office), предоставляют разные права, действуют разные сроки и открывают разные варианты выхода из сделки. Для иностранных покупателей выбор между ними частично определяется предпочтениями, а частично — жёсткими ограничениями: Земельный кодекс закрывает иностранцам доступ к фрихолдной земле, поэтому лизхолд становится стандартной схемой при покупке вилл. Для квартир в кондоминиуме доступны оба варианта, и выбор имеет реальные последствия.

В этой статье разобраны оба инструмента, проведено их сравнение по параметрам, важным для иностранных покупателей на Пхукете, и объяснено значение Решения Верховного суда № 4655/2566 для лизхолда.

## Фрихолд — полное право собственности на ваше имя

Фрихолд означает, что вы держите правоустанавливающий документ. В реестре Земельного департамента (Land Department) ваше имя значится как собственника. Право бессрочное, передаётся по договору купли-продажи или дарению, наследуется, может быть заложено и не зависит от воли третьих лиц.

Для иностранцев фрихолд доступен **только для квартир в кондоминиуме**, оформленных в соответствии с [[foreign-property-ownership-thailand|Законом о кондоминиумах 1979 года]]. Необходимо выполнить два условия:

- Проект кондоминиума должен располагать иностранной квотой кондоминиума (49%). Статья 19 ограничивает общую долю иностранной фрихолдной площади 49% от продаваемой площади проекта. Если здание исчерпало квоту, новые фрихолдные регистрации невозможны до тех пор, пока принадлежащая иностранцу квартира не будет продана тайскому гражданину или переоформлена в лизхолд.
- Средства на покупку должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, подтверждённые формой FET (Foreign Exchange Transaction Form) от принимающего тайского банка.

Фрихолд на землю закрыт для иностранных граждан по Земельному кодексу, за тремя узкими исключениями: раздел 96 bis (инвестиции от ฿40 млн, редкий случай), земля в рамках бизнеса с продвижением от BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда) и наследство (с требованием отчуждения в течение одного года). Ни один из этих путей не является стандартным для покупки жилой недвижимости.

## Лизхолд — зарегистрированное право пользования на фиксированный срок

Лизхолд — это зарегистрированное право аренды в соответствии со статьёй 540 Гражданского и торгового кодекса. Фрихолдный правоустанавливающий документ остаётся за собственником имущества; арендатор получает право пользоваться и занимать его в течение срока аренды. По статье 544 субаренда и уступка требуют разрешения в договоре; по статье 558 изменения и дополнения требуют разрешения арендодателя.

Жёсткое ограничение — 30 лет на один зарегистрированный договор аренды. Это ограничение установлено законом: условия, продлевающие один договор сверх 30 лет, ничтожны в силу нормы права, а не по усмотрению сторон. По истечении 30 лет имущество возвращается собственнику, если не зарегистрирован новый договор аренды.

Лизхолд — стандартная схема для иностранных покупателей вилл и домов на земле на Пхукете. Он также применяется как альтернатива для квартир в кондоминиуме, когда фрихолдная квота исчерпана или покупатель предпочитает лизхолдную структуру (иногда из соображений наследования или налогового планирования).

### Что означает Решение Верховного суда № 4655/2566

Три десятилетия рынок вилл на Пхукете предлагал схемы «30+30+30» — 30-летний лизхолд с двумя заранее согласованными продлениями, прописанными в договоре и продававшимися как «90 лет гарантированного владения» или, с запасом, «99-летний лизхолд».

Решение № 4655/2566 касалось зарегистрированной аренды на 30 лет и двух обещаний ещё по 30 лет, оформленных в тот же день. Аренда за будущие 60 лет была оплачена заранее, и новые деньги или иные условия согласовывать не требовалось. Суд счёл пакет попыткой обойти статью 540 и признал будущие сроки недействительными. Опубликованная запись не указывает 18 марта 2025 года как дату решения, а вывод нельзя превращать в категорическое правило для любого иначе составленного обещания.

Три следствия для покупателей в 2026 году:

- Зарегистрированный 30-летний лизхолд исполним в том виде, в каком он заключён. Решение не ставит под сомнение стандартный лизхолд.
- Не приписывайте продлению текущую стоимость без проверки точного текста и фактов тайским юристом. Для нового срока всё равно нужны участие тогдашнего собственника, новое соглашение и регистрация; это решение не определило судьбу любого возможного обещания или средства защиты.
- Маркетинговые материалы и презентации, обещающие «90 лет» или «99 лет» владения в рамках одного зарегистрированного договора аренды, вводят в заблуждение. Практический горизонт — 30 лет.

Подробнее о механике регистрации, порядке продления и условиях, которые стоит согласовать в лизхолдном договоре: [[leasehold-30-year-renewable]].

## Сравнение — фрихолд vs лизхолд по параметрам, которые важны

| Параметр | Фрихолд (квартира в иностранной собственности) | Лизхолд (земля или квартира) |
|----------|------------------------------------------------|------------------------------|
| Срок | Бессрочно | До 30 лет |
| Запись в Земельном офисе | Ваше имя в правоустанавливающем документе | Имя собственника; аренда регистрируется на обороте документа |
| Передача | Продаётся свободно; новый владелец получает новый документ | Уступка лизхолда; арендодатель может иметь право согласия по договору |
| Наследование | По завещанию или по закону | Не предполагайте автоматического перехода: результат зависит от текста договора, структуры, фактов и применимого права |
| Продление | Не применяется (бессрочно) | Нужны новое соглашение и регистрация; обещания на будущее требуют индивидуальной проверки |
| Вторичный рынок | Сильный — иностранные покупатели платят премию за фрихолд | Слабее — вторичный лизхолд имеет меньше лет и ограниченный круг покупателей |
| Возможность ипотеки (для иностранца) | Возможна в отдельных иностранных банках | Крайне затруднена |
| Расходы при регистрации | Сбор за переоформление 2% + прочие налоги | Сбор за регистрацию аренды 1% + гербовый сбор (stamp duty) 0,1% |
| Ежегодные расходы | Земельный налог, CAM, фонд капитальных расходов (sinking fund) | Земельный налог (обычно платит собственник), CAM, фонд капитальных расходов |
| Ограничение по иностранной квоте | Да — ограничение 49% | Нет — лизхолд не учитывается в 49% |
| Доступен для земли? | Нет (только кондоминиум для иностранцев) | Да |
| Доступен для вилл? | Нет | Да |
| Риск по истечении срока | Нет | Имущество возвращается арендодателю, если не переговорено иное |

## Что выбрать

Выбор ограничен сильнее, чем кажется.

**Для квартиры выбирайте фрихолд, если он доступен.** Премия, которую вы платите сверх лизхолда, отыгрывается при перепродаже: круг покупателей фрихолдных квартир значительно шире, а актив принадлежит вам навсегда. Лизхолд для квартиры уместен, только если фрихолдная квота исчерпана и вы не хотите ждать, либо если есть конкретная налоговая причина в вашей ситуации.

**Для виллы или дома на земле практичная схема — лизхолд плюс суперфиций (superficies).** Земля не может быть в фрихолде у иностранца. 30-летний лизхолд на землю обеспечивает право проживания. Зарегистрированный суперфиций (superficies) на строение даёт отдельное, передаваемое и наследуемое право собственности на само здание — решая часть уравнения, касающуюся строения. Совокупные расходы в Земельном офисе — две регистрации и два гербовых сбора, что является небольшой ценой за правовую ясность. Механику см. в [[usufruct-superficies-habitation]].

**Избегайте схемы «тайская компания владеет землёй» для личных резиденций.** Структура законна только при наличии реальных тайских акционеров. Волна проверок 2024–2025 годов (Департамент специальных расследований, Департамент развития бизнеса, Налоговое управление Таиланда (Revenue Department)) сделала номинальные структуры реально рискованными — штрафы, принудительная ликвидация и предписания о продаже сегодня вполне реальны. Подробнее в [[thai-company-property-ownership]].

## Когда лизхолд вполне подходит

30-летний горизонт звучит коротко, пока вы не сделаете расчёт относительно альтернативы.

Иностранец, покупающий лизхолдную виллу в возрасте 50 лет в 2026 году, имеет чёткое право пользования до 2056 года. К 2056 году покупателю будет 80 лет, объект будет на 30 лет старше, район изменится, семейная ситуация изменится. В большинстве случаев покупатель к тому времени уже продал бы объект, переехал бы в меньшее жильё или перестал бы им пользоваться. Аргумент «я хочу фрихолд, чтобы мои внуки его унаследовали» реален для некоторых, но для большинства иностранных покупателей в Таиланде 30-летний горизонт соответствует их реальным намерениям как собственника.

Честная формулировка такова: лизхолд даёт вам надёжное, исключительное, договорное право пользования тайской недвижимостью сроком до 30 лет — в стране, где фрихолдная земля вам всё равно недоступна. Если это соответствует вашим срокам, лизхолд вполне уместен. Если вам действительно нужно многопоколенное владение землёй, Таиланд, вероятно, не та страна для покупки, и никакая договорная структура это не исправит.

## Разница в расходах при регистрации

Для квартиры стоимостью ฿10 млн:

| Налог/сбор | Фрихолд | Лизхолд (30 лет) |
|------------|---------|------------------|
| Сбор за переоформление | 2% × ฿10 млн = ฿200 000 | Не применяется |
| Сбор за регистрацию аренды | Не применяется | 1% × ฿10 млн = ฿100 000 |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% × ฿10 млн = ฿50 000 (если SBT не применяется) | 0,1% × ฿10 млн = ฿10 000 |
| Специальный налог на бизнес (SBT) (если продавец владеет менее 5 лет) | 3,3% × ฿10 млн = ฿330 000 | Не применяется |
| Подоходный налог у источника (withholding tax) | По расчёту | Не применяется |
| **Типичная доля покупателя** | ~฿100 000–200 000 (сбор за переоформление, часто делится) | ~฿110 000 (полностью) |

Лизхолд дешевле при регистрации. Расходы на перепродажу также ниже для лизхолда. Однако сам актив стоит меньше из-за конечного срока, поэтому совокупные расходы на владение при длительном удержании выгоднее для фрихолда, если вы намерены сохранить актив или передать его по наследству.

Полный разбор того, кто что платит: [[taxes-buying-property-thailand]].

## Ссылки

- [Действующая редакция Гражданского и торгового кодекса — Управление Государственного совета](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/Qko1NGNVa1FhMG9hTTNGcU9sTGxydz09)
- [Civil and Commercial Code Section 540 (lease cap)](https://www.thailandlawonline.com/civil-code/civil-and-commercial-code-section-540)
- [Condominium Act B.E. 2522 (English translation)](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)
- [Официальная база Верховного суда — поиск решения № 4655/2566](https://deka.supremecourt.or.th/search)