# Недвижимость в Таиланде и отчётность по CRS / FATCA для иностранных владельцев

> Как владение недвижимостью в Таиланде и банковские счета иностранцев попадают под обмен данными CRS и FATCA — и чего ожидать от тайских банков.

Многие покупатели путают два разных режима отчётности, спрашивая, «сообщает» ли Таиланд их стране о покупке недвижимости. Ответ чёткий: **Таиланд не передаёт иностранным налоговым органам данные о праве собственности на недвижимость, но передаёт данные о тайских банковских счетах**. Поскольку практически каждый иностранный покупатель проводит деньги через тайский банковский счёт (форма FET (Foreign Exchange Transaction Form) этого требует — см. [[fet-form-foreign-exchange-transaction]]), финансовая сторона сделки видна вашей стране, даже если правоустанавливающий документ — нет.

## Что охватывает CRS и что нет

Стандарт OECD Common Reporting Standard (CRS) предусматривает автоматический обмен **информацией о финансовых счетах** между участвующими юрисдикциями. Таиланд стал юрисдикцией, подающей отчётность по CRS, согласно Закону об обмене налоговой информацией B.E. 2566 (2023); первый обмен за 2022 календарный год состоялся в сентябре 2023 года.

Что передаётся:

- Остатки на банковских счетах на конец года
- Проценты, дивиденды и иные доходы, зачисленные на счёт
- Валовая выручка от продажи финансовых активов
- Имя и адрес владельца счёта, его идентификационный номер налогоплательщика и страна налогового резидентства

Что **не** передаётся:

- Право собственности на недвижимость (земля, кондоминиумы, виллы)
- Сам правоустанавливающий документ или записи Земельного офиса (Land Office)
- Ипотека, регистрация аренды или платежи по налогу на имущество

Таиланд обменивается данными примерно со 100 юрисдикциями, включая все государства — члены ЕС, Великобританию, Австралию, Сингапур, Гонконг, Швейцарию и большинство крупных финансовых центров. Список ведётся Глобальным форумом OECD.

## FATCA — только для американских лиц

Американский Закон о налоговом соответствии иностранных счетов (Foreign Account Tax Compliance Act, FATCA) действует на двусторонней основе и распространяется только на граждан США, обладателей грин-карт и налоговых резидентов США. Таиланд подписал с Министерством финансов США соглашение Model 1 Intergovernmental Agreement в 2016 году. Тайские финансовые учреждения выявляют держателей счетов-американцев и передают сведения об их остатках и доходах в IRS через Налоговое управление Таиланда (Revenue Department).

Пороги отдельной отчётности для налогоплательщика:

- **FBAR (FinCEN 114)**: совокупный остаток на иностранных счетах превышает USD 10 000 в любой момент года
- **Form 8938 (одиночная подача, резидент США)**: USD 50 000 на конец года или USD 75 000 в любой момент
- **Form 8938 (совместная подача супругов, резиденты США)**: USD 100 000 на конец года или USD 150 000 в любой момент
- **Form 8938 (одиночная подача, за рубежом)**: USD 200 000 на конец года или USD 300 000 в любой момент

Штрафы за непредставление отчётности существенны (USD 10 000 за каждое нарушение FBAR, с нарастанием при умышленных нарушениях). FATCA — единственная причина, по которой большинство американских покупателей структурируют покупку тайской недвижимости иначе, чем покупатели из других стран.

## Как работает документальный след

Вот как право собственности на тайскую недвижимость становится видимым для налогового органа вашей страны, даже если никто не передаёт правоустанавливающий документ напрямую:

1. Вы переводите средства на покупку из-за рубежа на тайский банковский счёт. Форма FET (Foreign Exchange Transaction Form) фиксирует валютное происхождение средств (обязательное условие для владения кондоминиумом иностранцем в соответствии с [[condominium-act-thailand]]).
2. Тайский банк передаёт данные о вашем счёте по CRS (если вы являетесь резидентом юрисдикции CRS) или FATCA (если вы американское лицо).
3. Арендный доход (при наличии) поступает на этот счёт и включается в данные, передаваемые по CRS/FATCA.
4. При продаже подоходный налог у источника (withholding tax) удерживается Земельным офисом (Land Office) при переоформлении, а выручка зачисляется на тайский счёт — и снова попадает в отчётность (см. [[withholding-tax-property-sale]]).
5. Налоговый орган вашей страны видит тайский счёт, видит поступления, которые не соответствуют задекларированным иностранным активам, и задаёт вопросы.

Само по себе право собственности на недвижимость не является триггером. Таковыми являются финансовые потоки вокруг него.

## Практические выводы для иностранных владельцев

**Декларируйте то, что требует ваша страна.** Большинство юрисдикций обязывают указывать иностранные арендные доходы в налоговой декларации вне зависимости от уплаты тайского налога (см. [[rental-income-tax-foreigners]]). Многие также требуют декларировать иностранные счета, превышающие пороговые значения. Небольшое число стран (Франция, Испания, ряд латиноамериканских государств) требуют декларировать саму иностранную недвижимость — уточните местные правила.

**Указывайте реальное налоговое резидентство в банковских формах.** Искажение сведений о стране налогового резидентства в формах KYC тайского банка — самый рискованный шаг, поскольку данные CRS направляются в ту страну, которую вы указали, а ваша фактическая страна резидентства может запросить информацию по налоговым договорам. Расхождение выявляется.

**Налоговое резидентство в Таиланде меняет картину.** Если вы становитесь налоговым резидентом Таиланда по правилу 183 дней ([[taxes-thai-tax-resident-180-days]]), вы можете указать Таиланд как страну налогового резидентства для целей CRS, и ваша прежняя страна резидентства, как правило, перестаёт получать автоматические отчёты — хотя по-прежнему может запрашивать информацию на двусторонней основе.

## Ссылки

- OECD Global Forum — статус обязательств и участия Таиланда в CRS — https://www.oecd.org/tax/transparency/
- Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) — Закон об обмене налоговой информацией B.E. 2566 (2023) — https://www.rd.go.th/english/
- Министерство финансов США — FATCA IGA с Таиландом (Model 1, подписано в марте 2016 года) — https://home.treasury.gov/policy-issues/tax-policy/foreign-account-tax-compliance-act
- IRS Form 8938 — пороги (2026 налоговый год) — https://www.irs.gov/businesses/corporations/foreign-account-tax-compliance-act-fatca
- FinCEN — требования к подаче FBAR — https://www.fincen.gov/report-foreign-bank-and-financial-accounts