# Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев

> Налог 2% на передачу недвижимости в Таиланде — кто платит, льгота 0,01% на 2025–2026 только для тайцев, почему иностранцы платят полную ставку.

Налог на передачу — основной налог в тайских сделках с недвижимостью, равный 2%. Он уплачивается наличными (как правило, банковским чеком) в Земельный департамент (Land Department) в момент передачи. Механика проста в теории, но содержит ряд деталей, влияющих на реальные расходы иностранного покупателя, — прежде всего льгота 2025–2026, снизившая ставку исключительно для граждан Таиланда.

В статье — ставка, порядок расчёта, кто платит и что стоит согласовать.

## Ставка и база

Земельный департамент (Land Department) взимает налог на передачу в размере **2% от оценочной стоимости** при смене владельца земельного участка или квартиры. Это применяется к:

- Купле-продаже
- Дарению (с ограниченными льготами для членов семьи)
- Передачам по решению суда
- Большинству других сделок по смене права собственности

Базой служит **оценочная стоимость** из базы данных Казначейского департамента, а не цена сделки между сторонами. В большинстве сделок на вторичном рынке цена продажи превышает оценочную (поскольку оценочные значения обычно на 30–50% ниже рыночных). Сотрудник Земельного офиса (Land Office) использует для расчёта налога наибольшую из двух — оценочной или заявленной цены продажи.

В сделках с новостройками цена договора, как правило, превышает оценочную, поэтому 2% рассчитываются от цены договора.

## Льгота 2025–2026 — только для тайцев

В 2024 году правительство ввело льготу, снизив налог на передачу с 2% до 0,01% на жилую недвижимость стоимостью до ฿7 млн. Одновременно ставка регистрации ипотеки была снижена с 1% до 0,01% для того же порогового значения. Льгота продлена в 2025 году и действует до 30 июня 2026 года согласно актуальным данным.

**Пониженная ставка применяется только к гражданам Таиланда.** Королевский указ ограничивает льготу гражданами Таиланда, приобретающими жильё для личного использования. Иностранные покупатели — в том числе иностранцы, состоящие в браке с гражданами Таиланда, если иностранный супруг является зарегистрированным покупателем, — платят полные 2%.

Часть брокерского маркетинга намекала, что иностранцы тоже могут воспользоваться льготой на объекты до ฿7 млн. Это неверно. Практикующие юристы (Nishimura & Asahi, FRANK Legal & Tax) подтвердили ограничение только для тайцев. Безопасное допущение для планирования — вы платите 2%; если сотрудник Земельного офиса применит снижение, воспринимайте это как бонус.

## Кто платит по обычаю

По обычаю налог на передачу **делится 50/50 между покупателем и продавцом**. Это стандартное ожидание для вторичных сделок, когда в SPA ничего не прописано.

На практике распределение варьируется:

- **Вторичный рынок** — чаще всего соблюдается раздел 50/50, нередко после переговоров
- **SPA застройщиков новостроек** — обычно перекладывают все 2% на покупателя; это часть переговоров о headline-цене
- **Сделки с мотивированным продавцом в сложной ситуации** — иногда большую часть налога берёт на себя покупатель в обмен на снижение цены
- **Off-plan с инструментами стимулирования** — застройщик может взять налог на себя как маркетинговую уступку

Обычный раздел — ориентир, а не правило. Условия определяет SPA. Зафиксируйте в договоре, кто платит налог на передачу: оставлять это на усмотрение «обычая» значит открыть дверь для споров в день передачи.

## Примеры расчёта

**Пример 1 — Вторичная квартира в Phuket, цена продажи ฿10 млн, оценочная стоимость ฿7 млн**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿10 млн (цена продажи)
- Налог на передачу: 2% × ฿10 млн = ฿200 000
- Раздел 50/50: по ฿100 000 каждый

**Пример 2 — Off-plan квартира в Phuket, цена договора ฿12 млн, оценочная стоимость ฿8 млн, покупатель платит полностью**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿12 млн (цена договора)
- Налог на передачу: 2% × ฿12 млн = ฿240 000
- Полностью на покупателе: ฿240 000

**Пример 3 — Передача земли под виллой в Phuket на компанию с тайским большинством, ฿25 млн**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿25 млн
- Налог на передачу: 2% × ฿25 млн = ฿500 000
- Раздел 50/50: по ฿250 000 каждый

**Пример 4 — Вторичная квартира за ฿6 млн, покупатель — гражданин Таиланда (льгота применяется)**

- Большая из оценочной и цены продажи: ฿6 млн
- Налог на передачу со льготой: 0,01% × ฿6 млн = ฿600
- Раздел 50/50: по ฿300 каждый
- (Для иностранного покупателя того же объекта: 2% × ฿6 млн = ฿120 000)

Льгота создаёт ощутимую разницу в реальных расходах для сделок тайских граждан на вторичном рынке. Для иностранных покупателей эта асимметрия пока носит постоянный характер.

## Что включается в платежи в день передачи

В день передачи покупатель обычно платит в Земельном офисе (Land Office):

- Долю налога на передачу со стороны покупателя
- Сбор за регистрацию аренды (1% от общей суммы арендной платы) при лизхолде (leasehold)
- Гербовый сбор (stamp duty) 0,1% на аренду при лизхолде (leasehold)
- Сбор за проверку иностранной квоты (небольшой, только для квартир)
- Различные небольшие административные сборы

Общая сумма сборов в Земельном офисе для типичной передачи квартиры иностранному покупателю (раздел 50/50 с продавцом): ฿100 000–150 000 на каждые ฿10 млн стоимости объекта.

Полный налоговый расклад, включая специальный налог на бизнес (SBT), гербовый сбор (stamp duty) и подоходный налог у источника (withholding tax) (все по обычаю платит продавец): [[taxes-buying-property-thailand]].

## Сбор за регистрацию ипотеки — та же льгота только для тайцев

Одновременно с налогом на передачу стандартный сбор за регистрацию ипотеки 1% был снижен до 0,01% в рамках той же льготы 2025–2026 с тем же ограничением только для тайцев. Иностранные покупатели, получившие (редкую) ипотеку тайского банка на квартиру, доступную иностранцам, платят полный 1%.

Для большинства иностранных покупателей это теоретический вопрос — тайские банки редко кредитуют иностранцев при покупке жилья, — но он входит в тот же Королевский указ.

## Переговоры в SPA

Распределение налога на передачу — одна из наиболее гибких статей для переговоров в SPA. Три варианта:

**1. Раздел 50/50 (по умолчанию).** Наиболее справедливый, соответствует обычаю, легко объяснить.

**2. Покупатель платит полностью (SPA застройщика).** Типично для новостроек; иногда удаётся договориться о разделе 50/50 или о частичном принятии расходов продавцом в виде снижения цены.

**3. Продавец платит полностью (мотивированный продавец, сложная ситуация, структурированное поощрение).** Встречается реже; характерно для случаев, когда продавец заинтересован в быстром и чистом закрытии.

Реалистичный запрос иностранного покупателя на переговорах:

- Вторичный рынок: настаивайте на 50/50, если только цена не отражает ваши дополнительные расходы
- Off-plan от застройщика: попробуйте договориться о 50/50; если застройщик не уступает, включите 2% в общую стоимость
- Мотивированный продавец: запросите, чтобы продавец взял расходы на себя полностью как часть чистого предложения

## Споры в день передачи

Споры о распределении налога на передачу иногда возникают в Земельном офисе, когда SPA молчит или содержит нечёткие формулировки. Сотрудник Земельного офиса (Land Office) не принимает чью-либо сторону — он взимает сбор, а как его делят стороны, это их проблема.

Если вы приходите в Земельный офис без ясности по этому вопросу, ожидайте:

- 30-минутных переговоров в коридоре
- Давления «просто заплатите, разберёмся потом»
- Риска задержки передачи, если ни одна из сторон не готова платить

Решение — явно прописать условие в SPA. Стоимость ясности в договоре равна нулю; стоимость разрешения споров в Земельном офисе реальна (задержка передачи, испорченные отношения, дополнительная поездка в случае переноса).

## Что это означает для покупателей в 2026 году

Три правила:

1. **Закладывайте полные 2% в бюджет как иностранный покупатель.** Не ориентируйтесь на льготу 0,01% — она не для вас.

2. **Согласуйте распределение в SPA, а не в день передачи.** Зафиксируйте в договоре, кто платит. По умолчанию — 50/50 для вторичного рынка; добивайтесь отказа от 100% на покупателя в SPA застройщиков, если цена не была снижена в качестве компенсации.

3. **Платите долю покупателя банковским чеком на имя Земельного офиса.** Оформите чек накануне передачи. Не везите наличные на суммы в масштабе стоимости объекта.

Общий налоговый контекст: [[taxes-buying-property-thailand]]. Процедура в Земельном офисе: [[land-office-transfer-day]]. Подоходный налог у источника (withholding tax) (крупнейший налог для продавца): [[withholding-tax-property-sale]]. Переговоры по SPA: [[purchase-agreement-thailand]].

## Ссылки

- [Department of Lands](https://www.dol.go.th)
- [Treasury Department of Thailand](https://www.treasury.go.th)
- [Nishimura & Asahi — 2025 transfer/mortgage fee reduction](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [FRANK Legal & Tax — Thailand condominium tax guide 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)
- [Bangkok Post — Cabinet approves property fee cuts](https://www.bangkokpost.com/property/2998331/thailands-cabinet-approves-property-fee-cuts-to-support-struggling-sector-official-says)