# Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026

> Налоги на недвижимость в Таиланде 2026 — сбор за передачу 2%, SBT 3,3%, гербовый сбор 0,5%, налог у источника, налог на землю и здания, аренда.

Налоговый режим на недвижимость в Таиланде состоит из трёх уровней: разовые налоги, уплачиваемые в Земельном офисе (Land Office) в день передачи права собственности; ежегодный налог на владение согласно Закону о налоге на землю и здания 2019 года; и налог на доход от аренды и продажи. Ставки не являются высокими по международным меркам, однако методология расчётов неочевидна, а принятые соглашения о распределении расходов между покупателем и продавцом поддаются переговорам — но далеко не всегда реально обсуждаются.

Статья охватывает все три уровня применительно к иностранным покупателям в 2026 году с расчётами на примере кондоминиума на Пхукете стоимостью ฿10 млн.

## При покупке — налоги в день передачи права собственности в Земельном офисе

Все налоги по сделке рассчитываются от **наибольшей из двух величин: оценочной стоимости (устанавливается Департаментом казначейства) или заявленной цены продажи**. Оценочная стоимость, как правило, на 30–50% ниже рыночной, поэтому в большинстве сделок на вторичном рынке основой расчёта служит заявленная цена. При покупке у застройщика цена по договору почти всегда выше оценочной стоимости.

### Сбор за передачу прав — 2% (для иностранцев; 0,01% — только для тайцев)

Земельный департамент (Land Department) взимает 2% от оценочной стоимости в качестве сбора за смену собственника. Это главный налог при сделке.

Государственная стимулирующая мера 2025–2026 снизила его до 0,01% на жилую недвижимость стоимостью до ฿7 млн — однако **сниженная ставка доступна только гражданам Таиланда**. Иностранные покупатели платят полные 2% вне зависимости от стоимости объекта и сроков действия программы. Это подтверждают специализированные юридические практики (Nishimura & Asahi, FRANK Legal & Tax); часть маркетинговых материалов брокеров допускает, что иностранцы также могут воспользоваться льготой — это неверно. Любое снижение в Земельном офисе следует воспринимать как возможный предмет переговоров, а не как запланированную статью бюджета.

По обычаю сбор за передачу прав делится 50/50 между покупателем и продавцом, однако определяющим является договор. В договорах купли-продажи на первичном рынке Пхукета полные 2% нередко перекладываются на покупателя.

### Специальный налог на бизнес (SBT) — 3,3%

Если продавец владел недвижимостью менее пяти лет (или продаёт через юридическое лицо), сделка облагается SBT: 3% специального налога на бизнес плюс 10% муниципальная надбавка, итого эффективная ставка — 3,3% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости.

Пятилетний срок имеет узкие исключения: продавец может избежать SBT, если его имя было вписано в *tabien baan* (домовую книгу) более одного года и он владел объектом более пяти лет, либо если передача происходит законному наследнику.

SBT — налог продавца по всем принятым соглашениям. Покупателю, которого просят его оплатить, следует отказаться или пересчитать предложение.

### Гербовый сбор (stamp duty) — 0,5%

Когда SBT не применяется (как правило, если продавец владел объектом пять и более лет), сделка облагается гербовым сбором: 0,5% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости. SBT и гербовый сбор взаимоисключающие — платится один из них, не оба. Гербовый сбор также по обычаю является налогом продавца.

### Подоходный налог у источника (withholding tax) — переменный

Земельный офис взимает подоходный налог у источника при передаче права собственности как авансовый налог на прибыль продавца.

Для **продавца-физического лица** расчёт ведётся по установленной таблице:

1. Берётся оценочная стоимость (не цена продажи).
2. Применяется «вычет расходов» по годам владения согласно таблице — 92% вычет за 1-й год, 84% за 2-й, снижается до 50% за 8-й год и далее.
3. Остаток делится на количество лет владения — получается расчётный годовой доход.
4. Применяются ставки прогрессивного налога на личный доход (5–35%) к этой годовой сумме.
5. Полученный налог умножается на количество лет владения.

Результат — подоходный налог у источника, взимаемый в Земельном офисе. В большинстве сделок на вторичном рынке это составляет 1–4% от оценочной стоимости.

Для **продавца-юридического лица** подоходный налог у источника составляет фиксированные 1% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости.

Подоходный налог у источника — налог продавца по всем принятым соглашениям.

### Принятое распределение между покупателем и продавцом

| Статья | Обычный плательщик | Предмет переговоров? |
|------|-----------------|-------------|
| Сбор за передачу прав 2% | Покупатель + продавец, 50/50 | Да — нередко полностью перекладывается на покупателя в договорах с застройщиком |
| SBT 3,3% | Продавец | Редко меняется |
| Гербовый сбор 0,5% | Продавец | Редко меняется |
| Подоходный налог у источника | Продавец | Редко меняется |

Перед подписанием договора проверьте распределение в договоре купли-продажи. Если договор не оговаривает конкретный налог, применяется принятое соглашение, однако споры на день передачи случаются.

### Пример расчёта — кондоминиум на Пхукете за ฿10 млн на вторичном рынке, продавец владел 7 лет

| Статья | Ставка | Сумма | Обычный плательщик |
|------|------|--------|-----------------|
| Сбор за передачу прав | 2% × ฿10 млн | ฿200 000 | по ฿100 000 (пополам) |
| SBT | н/п (продавец владел >5 лет) | 0 | — |
| Гербовый сбор | 0,5% × ฿10 млн | ฿50 000 | Продавец |
| Подоходный налог у источника (оценка) | ~2% эффективная | ~฿200 000 | Продавец |
| **Итого покупатель в Земельном офисе** | | **฿100 000** | |
| **Итого продавец в Земельном офисе** | | **฿350 000** | |

При покупке строящегося объекта у застройщика покупатель, как правило, берёт на себя полные 2% сбора за передачу прав и добавляет взнос в фонд капитальных расходов (sinking fund) и оплату первого года обслуживания общих площадей (CAM) (см. раздел «Часто забываемые расходы на Пхукете» ниже).

## Ежегодно — Закон о налоге на землю и здания 2019

Закон о налоге на землю и здания 2019 года заменил прежний налог на дома и землю. Это ежегодный налог на оценочную стоимость объекта, взимаемый местными административными органами (на уровне муниципалитета или *тамбона*). Ставки дифференцированы по назначению и стоимости объекта:

| Назначение объекта | Базовые условия | Ставка |
|--------------|---------------------|------|
| Основное место жительства — владеет землёй и зданием, вписан в *tabien baan* | Первые ฿50 млн освобождены | 0,03–0,10% сверх |
| Основное место жительства — владеет только зданием (например, на арендованной земле) | Первые ฿10 млн освобождены | 0,03–0,10% сверх |
| Второй дом / дополнительное жильё (большинство принадлежащих иностранцам кондоминиумов, используемых как загородное жильё или аренда) | Без освобождения | 0,02% с первого рубля, до 0,10% сверх ฿100 млн |
| Сельскохозяйственное | Различные | Не более 0,15% |
| Коммерческое / промышленное | Различные | Не более 1,2% |
| Пустующее или неиспользуемое | Различные | 0,3%, растёт на 0,3% каждые 3 года до потолка 3% |

Большинство принадлежащих иностранцам кондоминиумов на Пхукете попадают в категорию второго дома: 0,02% от оценочной стоимости в год при стоимости до ฿50 млн. На кондоминиум стоимостью ฿10 млн это примерно ฿2 000 в год. Уведомления приходят от местного *тессабана* в первом квартале; оплата — до апреля. Просрочка влечёт надбавки и обременение на объект.

2026 год — первый год с полными ставками: в предыдущие годы правительство снижало их постановлениями; на 2026 год подобного решения на момент подачи деклараций в начале года принято не было. Уточняйте актуальные цифры на месте.

Подробные шкалы ставок и механика льгот: [[annual-property-tax-thailand]].

## Доход от аренды

Доход от аренды из тайского источника облагается налогом как для налоговых резидентов Таиланда (180+ дней в году в стране), так и для нерезидентов.

**Стандартный вычет.** Иностранный владелец может применить стандартный вычет 30% от валовой арендной платы без подтверждающих документов, либо вычесть фактические документально подтверждённые расходы. Стандартный вычет 30% — более простой вариант для большинства владельцев.

**Прогрессивный налог на личный доход.** После вычетов и личных льгот чистая сумма облагается прогрессивным налогом на личный доход в Таиланде (0–35%). Первые ฿150 000 чистого облагаемого дохода освобождены; далее ставки растут.

**Два отчётных периода.** Промежуточная декларация (PND.94) подаётся до 30 сентября и охватывает доход от аренды за январь–июнь. Годовая декларация (PND.90) подаётся до 31 марта следующего года и охватывает весь предшествующий год. Налог, уплаченный по промежуточной декларации, засчитывается в счёт итогового.

**Удержание налога арендатором.** Тайская компания-арендатор обязана удержать 5% арендной платы, выплачиваемой арендодателю-физическому лицу, и перечислить в Налоговое управление Таиланда (Revenue Department). Владелец зачитывает это удержание в счёт итогового налога по PND.90. Физические лица-арендаторы удержание не производят.

**Нерезиденты-арендодатели без тайской налоговой регистрации.** Для них применяется фиксированный подоходный налог у источника 15% от дохода от аренды из тайского источника. Это высокая ставка — нерезидентам-арендодателям почти всегда выгоднее получить налоговый идентификационный номер и подавать обычную декларацию.

**НДС.** Чистая жилая аренда освобождена от НДС. Если вы предоставляете услуги (посуточная аренда, уборка, завтраки, отельный формат), регистрация плательщика НДС обязательна при превышении валовой выручки ฿1,8 млн в год. Тогда НДС 7% применяется ко всем поступлениям от аренды.

**Прежний налог на дома и землю — упразднён.** Режим, действовавший до 2019 года, облагал арендуемую недвижимость по ставке 12,5% от годовой арендной стоимости. С 2019 года он заменён налогом на землю и здания — не применяйте обе ставки одновременно.

Подробности и примеры расчётов: [[rental-income-tax-foreigners]].

## При продаже — прирост капитала

Для **продавца-физического лица** в Таиланде отдельного налога на прирост капитала нет. Подоходный налог у источника, взимаемый в Земельном офисе при передаче права собственности, является фактическим итоговым налогом на прибыль. Физическое лицо вправе включить продажу в годовую декларацию PND.90, если это снижает налог, — однако для большинства иностранных продавцов удержанный в Земельном офисе налог превышает то, что дало бы агрегирование, поэтому большинство этим не пользуется.

Для **продавца-юридического лица** прибыль является обычным корпоративным доходом, облагаемым корпоративным налогом 20%. Удержанный в Земельном офисе 1% зачитывается в счёт итогового корпоративного налога.

Для физических лиц, реинвестирующих выручку от продажи в новое основное жильё в течение одного года, предусмотрено освобождение — однако условия (непрерывная регистрация в *tabien baan*, соответствующий объект-замена) редко подходят ситуации иностранных покупателей.

## Часто забываемые расходы на Пхукете

Пять статей, которые регулярно упускают в бюджетных таблицах:

| Расход | Типичный диапазон | Примечания |
|------|---------------|-------|
| Обслуживание общих площадей (CAM) | ฿50–80/м²/мес. — стандарт, ฿80–150 — люкс/брендовые | Выставляется на год вперёд; неоплата влечёт обременение |
| Фонд капитальных расходов (sinking fund) | ฿500–800/м² разово | Взимается при покупке или первой передаче; невозвратный |
| Переоформление коммунальных услуг (вода + электросчётчики) | ฿2 000–10 000 совокупно | Некоторые здания добавляют сбор за ключ/карту доступа |
| Справка об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума | ฿500–2 000 | Обязательна при перепродаже; небольшая, но без неё не обойтись |
| Банковский сбор за форму FET (Foreign Exchange Transaction Form) | ~0,25% от входящего перевода | Взимается банком-получателем в Таиланде; необходима для регистрации кондоминиума |

На кондоминиум на Пхукете площадью 80 м² стоимостью ฿10 млн одни только первогодние сопутствующие расходы составят примерно ฿90 000–130 000 (фонд капитальных расходов + CAM + подключение коммунальных услуг) — отдельно от налогов по сделке. Закладывайте 1–1,5% дополнительно к налогам по сделке.

## Итого — общая стоимость покупки для иностранца

Для типичного кондоминиума на Пхукете за ฿10 млн на вторичном рынке при соблюдении принятого распределения расходов:

| Статья | Сумма |
|--------|--------|
| Доля покупателя в сборе за передачу прав | ฿100 000 |
| Фонд капитальных расходов (sinking fund) | ฿50 000–80 000 |
| CAM за первый год | ฿50 000–80 000 |
| Подключение коммунальных услуг | ฿5 000–10 000 |
| Юридические услуги | ฿50 000–150 000 |
| Банковский сбор за форму FET | ~฿25 000 |
| **Итого сверх цены объекта** | **฿280 000–445 000 (2,8–4,5%)** |

При покупке у застройщика, где покупатель несёт полные 2% сбора за передачу прав, прибавьте ещё ฿100 000–200 000.

Закладывайте 5–7% от стоимости объекта на совокупные расходы по сделке для иностранного покупателя на Пхукете. Далее прибавьте ежегодный налог на землю и здания (~0,02% от оценочной стоимости), CAM и любые налоги на доход от аренды.

## Ссылки

- [PwC Thai Tax Booklet 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [Tilleke & Gibbins — Land and Building Tax Act analysis](https://www.tilleke.com/insights/new-land-and-building-tax-act-thailand/)
- [FRANK Legal & Tax — Condominium Tax Guide 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)
- [Nishimura & Asahi — 2025 transfer/mortgage fee reduction](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [Bangkok Post — Cabinet approves property fee cuts](https://www.bangkokpost.com/property/2998331/thailands-cabinet-approves-property-fee-cuts-to-support-struggling-sector-official-says)
- [Revenue Department of Thailand — Personal Income Tax](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [HLB Thailand — Rental properties and personal income tax](https://www.hlbthai.com/thai-rental-properties-and-personal-income-tax-2/)