# สินเชื่อจำนองสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

> ชาวต่างชาติกู้จำนองในไทยปี 2026 ได้หรือไม่ — ธนาคารใดให้กู้ LTV และอัตราดอกเบี้ยเป็นอย่างไร และผู้ซื้อส่วนใหญ่ชำระเงินค่าซื้ออย่างไรจริงๆ

คำถามว่า "ชาวต่างชาติกู้จำนองในไทยได้หรือไม่" เป็นหนึ่งในคำถามที่พบบ่อยที่สุดในกระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คำตอบสั้นๆ คือ "ได้สำหรับคอนโด ไม่ได้สำหรับที่ดิน และเงื่อนไขเข้มงวดกว่าในประเทศบ้านเกิด" บทความนี้อธิบายว่าธนาคารใดให้กู้จริง, ต้องการอะไร, มีทางเลือกอะไรบ้าง และทำไมผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่จึงจ่ายเงินสด

## ธนาคารใดให้กู้แก่ผู้ซื้อต่างชาติจริงๆ

ผลิตภัณฑ์สินเชื่อจำนองของธนาคารพาณิชย์ไทยโดยทั่วไประบุ "สัญชาติไทย" เป็นเงื่อนไข — รวมถึง UOB Thailand, Kasikornbank, SCB, Bangkok Bank และ Krungsri หน้าเว็บไซต์ผลิตภัณฑ์อย่างเป็นทางการไม่ได้โฆษณาสินเชื่อจำนองสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเป็นผลิตภัณฑ์ปลีก ผู้ซื้อต่างชาติได้รับสินเชื่อจากธนาคารไทยได้ แต่โดยทั่วไปผ่านข้อยกเว้นเชิงสัมพันธ์, ช่องทางพาร์ทเนอร์ผู้พัฒนา หรือผู้ให้กู้เฉพาะทางรายเดียวที่เปิดเผยผลิตภัณฑ์สำหรับต่างชาติ

**MBK Guarantee.** บริษัทในเครือ MBK Group — MBK Guarantee เป็นชื่อที่พิสูจน์ได้ในการให้สินเชื่อคอนโดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในปี 2026 โดยประกาศผลิตภัณฑ์สินเชื่อสำหรับต่างชาติและไม่ต้องการบัญชีธนาคารไทยหรือใบอนุญาตทำงาน เงื่อนไขเข้มงวดกว่าที่ผู้กู้สัญชาติไทยได้รับ: โดยทั่วไป LTV 50%, ระยะเวลา 10-15 ปี, อัตรา 7.5-9.0% MBK Guarantee เป็นตัวเลือกพื้นฐานสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในไทยที่ต้องการ leverage บนคอนโดภูเก็ต

**ICBC (Thai) — ช่องทางพาร์ทเนอร์ผู้พัฒนา.** ธนาคารในเครือไทยของ Industrial and Commercial Bank of China เคยให้กู้แก่ผู้ถือพาสปอร์ตจีนบนคอนโด off-plan ในโครงการที่ ICBC มีความสัมพันธ์โดยตรง ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ปลีกถาวร ความพร้อมในปัจจุบันขึ้นกับโครงการ และทีมขายของผู้พัฒนาคือผู้ที่ต้องยืนยัน เงื่อนไขทั่วไปเมื่อเปิดรับ: LTV 50%, อัตรา 6.5-7.5%, ระยะเวลา 10-15 ปี โดยกระบวนการดำเนินควบคู่กับตารางชำระของผู้พัฒนา

**ข้อยกเว้นเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทย.** UOB Thailand (ซึ่งซื้อกิจการธนาคารผู้บริโภค Citibank Thailand ในปี 2022), Bangkok Bank, Kasikornbank และ SCB มีรายงานในช่องทางผู้ปฏิบัติงานว่าบางครั้งพิจารณาคำขอสินเชื่อจากชาวต่างชาติที่เป็นลูกค้าระยะยาว, มีใบอนุญาตทำงานพร้อมประวัติรายได้เสียภาษีในไทย 2 ปีขึ้นไป หรือมีวีซ่า LTR หรือ Privilege พร้อมประวัติธนาคารในไทยที่มีนัยสำคัญ ไม่สามารถยืนยันได้จากหน้าเว็บผลิตภัณฑ์ปลีกอย่างเป็นทางการของธนาคารเหล่านี้ ซึ่งระบุสัญชาติไทยเป็นเงื่อนไขมาตรฐาน — ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ที่ประกาศ วงเงินดังกล่าวเป็นการเจรจาเฉพาะกรณีผ่านช่องทาง private-banking หรือผู้จัดการความสัมพันธ์ ผู้ขอต่างชาติที่ไม่มีความสัมพันธ์เดิมมักถูกปฏิเสธ

**สินเชื่อ offshore โดยใช้ทรัพย์สินไทยเป็นหลักประกัน.** สินเชื่อจำนองต่างชาติจำนวนหนึ่งมีรูปแบบเป็น offshore — โดยทั่วไปผ่านแผนก private-banking ของธนาคารระหว่างประเทศที่ผู้กู้มีสินทรัพย์อยู่มาก โดยทรัพย์สินไทยเป็นส่วนหนึ่งของหลักประกันรวม สาขาสิงคโปร์ของ Bangkok Bank บางครั้งถูกกล่าวถึงในบริบทนี้ แต่ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ปลีก การจัดการเหล่านี้เป็นแบบเฉพาะ ต้องมีความสัมพันธ์ private-banking เดิม และไม่สามารถเข้าถึงได้จริงสำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่

โดยสรุป: สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในไทยและไม่มีความสัมพันธ์กับธนาคารไทย MBK Guarantee คือตัวเลือกที่เป็นจริง สำหรับชาวต่างชาติผู้พำนักที่มีวีซ่าไทย, ประวัติรายได้ในไทย และธนาคารไทยอยู่แล้ว สินเชื่อเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทยเป็นสิ่งที่ควรสอบถาม แต่ไม่ควรสันนิษฐานว่าจะได้รับ

## เงื่อนไขที่ต้องมีเพื่อขอกู้

เอกสารมาตรฐานสำหรับการขอสินเชื่อจำนองเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทยในปี 2026:

- พาสปอร์ตที่ยังไม่หมดอายุพร้อมวีซ่าไทยปัจจุบัน (ใบอนุญาตทำงาน, LTR, Privilege, วีซ่าเกษียณ หรือวีซ่าสมรส — วีซ่าท่องเที่ยวไม่ผ่านเงื่อนไข)
- เอกสารรายได้ 2 ปี: แบบแสดงรายการภาษีจากประเทศบ้านเกิด, หนังสือรับรองนายจ้าง หรืองบการเงินที่ตรวจสอบแล้ว
- Statement ธนาคาร 6 เดือนล่าสุด (ประเทศบ้านเกิดหรือไทย)
- สัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้วและเอกสารโครงการของผู้พัฒนา
- การประเมินทรัพย์สินโดยผู้ประเมินที่ธนาคารอนุมัติ (ธนาคารจัดการ; ค่าธรรมเนียม $100-300)
- บัญชีธนาคารไทยที่มีอยู่ ควรเป็นกับธนาคารที่ให้กู้ โดยมีประวัติ 3-6 เดือน

MBK Guarantee รับเอกสารชุดเบากว่า — ไม่ต้องมีบัญชีธนาคารไทย ไม่ต้องมีใบอนุญาตทำงาน แต่ความแตกต่างของ LTV และอัตราสะท้อนถึงความเสี่ยงที่สูงกว่า

## อัตราและเงื่อนไขในปี 2026

*อัตราและช่วง LTV ทบทวนเมื่อพฤษภาคม 2026 Minimum Retail Rate (MRR) ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (Bank of Thailand) เปลี่ยนรายเดือน ส่วนต่างของผู้ให้กู้แต่ละรายขึ้นกับโปรไฟล์ผู้กู้และโครงการ ยืนยันราคาปัจจุบันโดยตรงกับผู้ให้กู้ก่อนอ้างอิงตัวเลขเหล่านี้*

เงื่อนไขโดยประมาณจากผลิตภัณฑ์ที่เปิดเผยสาธารณะหรือปรากฏในธุรกรรมผู้ซื้อต่างชาติที่ผ่านมา:

| ช่องทาง | LTV ทั่วไป | ช่วงอัตรา | ระยะเวลา | ต้องมีวีซ่าต่างชาติ |
|---|---|---|---|---|
| MBK Guarantee (ผลิตภัณฑ์ปลีกต่างชาติ) | สูงสุด 50% | 7.5-9.0% | 10-15 ปี | ไม่ |
| ICBC Thai (ช่องทางพาร์ทเนอร์ผู้พัฒนา, ความพร้อมขึ้นกับโครงการ) | สูงสุด 50% เมื่อเปิดรับ | 6.5-7.5% เมื่อเปิดรับ | 10-15 ปี | ไม่ (ช่องทางพาสปอร์ตจีน; ยืนยันกับผู้พัฒนา) |
| ธนาคารพาณิชย์ไทย เชิงสัมพันธ์ | ขึ้นกับกรณี, มักอยู่ที่ 50-70% | 6.5-8.0% | สูงสุด 30 ปี (จำกัดอายุ 70 ปี) | ใช่ — ใบอนุญาตทำงาน, LTR หรือ Privilege พร้อมประวัติรายได้ในไทย |
| วงเงิน private-banking offshore | กำหนดเฉพาะ | เจรจาต่อรอง | ขึ้นกับกรณี | ไม่มี — หลักประกันจากสินทรัพย์ offshore |

อัตราเหล่านี้สูงกว่าที่พลเมืองไทยจ่ายสำหรับทรัพย์สินเดียวกัน 200-400 basis points ส่วนต่างสะท้อนมุมมองของธนาคารต่อความเสี่ยงในการยึดทรัพย์สินคอนโดของผู้กู้ต่างชาติ — ยึดคืนยากกว่า ขายต่อยากกว่า บังคับคดีกับเจ้าของที่ไม่อยู่ยากกว่า หาก MBK Guarantee หรือสินเชื่อ ICBC พาร์ทเนอร์ผู้พัฒนาไม่พร้อมให้บริการ สินเชื่อเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทยคือตัวเลือกถัดไปที่ควรสำรวจ — แต่เฉพาะเมื่อคุณถึงเกณฑ์ถิ่นที่อยู่และประวัติรายได้ที่อธิบายข้างต้นแล้วเท่านั้น

## ผู้ซื้อที่ดินและวิลล่าทำอย่างไร

ธนาคารพาณิชย์ไทยไม่ให้กู้แก่ชาวต่างชาติบนที่ดินหรือวิลล่า freehold ทางเลือกมาตรฐาน:

**จำนอง offshore.** ผู้ซื้อบางรายจำนองทรัพย์สินในประเทศบ้านเกิด (HELOC, การ remortgage หรือสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน) และโอนเงินสดมาไทย แบบฟอร์ม FET ([[fet-form-foreign-exchange-transaction|แบบฟอร์ม FET]]) บันทึกแหล่งที่มาและจำเป็นสำหรับการถือครองคอนโด freehold ของต่างชาติ แบบฟอร์มเดียวกันนี้เป็นแนวปฏิบัติที่ดีแม้สำหรับการซื้อวิลล่าผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว

**งวดชำระของผู้พัฒนา.** สำหรับวิลล่าและคอนโด off-plan ตารางชำระเงินของผู้พัฒนาเองทำหน้าที่เสมือนสินเชื่อดอกเบี้ยศูนย์ระหว่างการก่อสร้าง โครงสร้างทั่วไป: 10-30% เมื่อลงนาม, 60-80% เป็นงวดตามไมล์สโตนระหว่างก่อสร้าง, ยอดคงเหลือเมื่อโอน ดู [[off-plan-vs-resale-thailand]] สำหรับการเปรียบเทียบที่กว้างขึ้น

**สินเชื่อส่วนบุคคล.** สำนักงานกฎหมายจำนวนหนึ่งในกรุงเทพฯ และภูเก็ตทำหน้าที่เป็นนายหน้าสินเชื่อสกุลเงินต่างประเทศส่วนบุคคลโดยใช้ทรัพย์สินไทยเป็นหลักประกัน อัตราอยู่ที่ 9-12%, LTV โดยทั่วไป 50%, ระยะเวลา 3-5 ปีพร้อม balloon payment นี่คือสินเชื่อสะพาน ไม่ใช่ทางออกถาวร

**เงินสด.** วิธีที่พบบ่อยที่สุด ประมาณ 70-80% ของการซื้อคอนโดและวิลล่าภูเก็ตของต่างชาติเกิน THB 10 ล้านปิดด้วยเงินสด จากการสังเกตของเราในธุรกรรมที่ผ่านมา ต้นทุนและความซับซ้อนของสินเชื่อจำนองไทยผลักดันผู้ซื้อส่วนใหญ่ให้นำทุนมาเองแทนการกู้ในประเทศ

## ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่

หากคุณรับสินเชื่อจำนองไทยในฐานะชาวต่างชาติ ให้เตรียมงบสำหรับ:

- **ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง:** โดยทั่วไป 1.0% ของวงเงินกู้ จ่ายที่ สำนักงานที่ดิน (Land Office); บางช่วงโปรโมชันและประเภทสินเชื่ออาจได้อัตราลดลง — ยืนยันที่ Land Office สำหรับกรณีของคุณ
- **อากรแสตมป์ (stamp duty) บนสินเชื่อ:** โดยทั่วไป 0.05% ของวงเงินกู้ มักจำกัดที่ THB 10,000 ในทางปฏิบัติ
- **ประกันอัคคีภัย:** ธนาคารกำหนด โดยทั่วไป THB 3,000-8,000 ต่อปี
- **ประกันชีวิตสินเชื่อจำนอง:** มักเป็นข้อกำหนดของธนาคาร โดยทั่วไป THB 30,000-100,000 ขึ้นไป ขึ้นกับอายุและขนาดสินเชื่อ
- **ค่าปรับชำระคืนก่อนกำหนด:** มักอยู่ที่ 2-3% ของยอดที่ชำระคืนหากชำระภายใน 3 ปีแรก ขึ้นกับธนาคารและผลิตภัณฑ์ ยืนยันในสัญญาสินเชื่อของคุณ
- **ค่าประเมิน:** $100-300 จ่ายล่วงหน้า
- **ค่าธรรมเนียมจัดการของธนาคาร:** โดยทั่วไป 0-1% ขึ้นกับผลิตภัณฑ์

รายการเหล่านี้รวมเพิ่ม 2-4% ของต้นทุนทั้งหมดในปีแรกนอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยที่ระบุ

## เหมาะสำหรับใคร

- ชาวต่างชาติผู้พำนักที่มีใบอนุญาตทำงาน, วีซ่า LTR หรือ Privilege, บัญชีธนาคารไทย และประวัติรายได้ในไทย 2 ปีขึ้นไป
- ผู้ซื้อสัญชาติจีน เมื่อสินเชื่อช่องทางพัฒนาโครงการ ICBC พร้อมให้บริการสำหรับโครงการนั้นๆ (ยืนยันกับทีมขายของผู้พัฒนา)
- ผู้ซื้อที่ต้องการรักษา capital offshore ไว้ลงทุนที่อื่นและยอมรับการจ่ายอัตราสูงกว่าบ้านเกิด 200-400 basis points

## ไม่เหมาะสำหรับใคร

- ผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้พำนักและไม่มีวีซ่าไทยนอกจากตราประทับนักท่องเที่ยว — อัตราการอนุมัติต่ำมาก
- ผู้ซื้อวิลล่า บ้าน หรือที่ดิน — ผลิตภัณฑ์ไม่มีอยู่
- ผู้ซื้อที่ชำระเงินสดได้และไม่ได้รับผลตอบแทนเกิน 8% จากเงินทุนเทียบเท่าที่อื่น — ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยกินผลประโยชน์ leverage ทั้งหมด

## ลิงก์

แหล่งข้อมูลหลัก:

- [ธนาคารแห่งประเทศไทย — สถิติอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจำนอง](https://www.bot.or.th/en/statistics/financial-markets/interest-rates.html)
- [ธนาคารแห่งประเทศไทย — กฎระเบียบแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations.html)
- [กรมที่ดิน (Land Department) — ค่าธรรมเนียมและขั้นตอนการจดทะเบียนจำนอง](https://www.dol.go.th/en/Pages/Home.aspx)

หน้าผลิตภัณฑ์ผู้ให้กู้:

- [MBK Guarantee — สินเชื่อคอนโดต่างชาติที่ประกาศสาธารณะ](https://www.mbkg.co.th/en/home)
- [ICBC (Thai) — หน้าหลักธนาคาร (สินเชื่อพาร์ทเนอร์ผู้พัฒนาไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ปลีกถาวร; ยืนยันผ่านทีมขายผู้พัฒนา)](https://www.icbcthai.com/)
- [UOB Thailand — สินเชื่อที่อยู่อาศัย (ผลิตภัณฑ์ปลีก ระบุสัญชาติไทยเป็นเงื่อนไข)](https://www.uob.co.th/personal/loans/home-loans.page)
- [Bangkok Bank — ดัชนีสินเชื่อบุคคล (ผลิตภัณฑ์ปลีกไทย)](https://www.bangkokbank.com/en/Personal/Loans)
- [Kasikornbank — สินเชื่อที่อยู่อาศัย (ผลิตภัณฑ์ปลีกไทย ระบุเกณฑ์สัญชาติ)](https://www.kasikornbank.com/en/personal/loan/Pages/home-loan.aspx)
- [Siam Commercial Bank (SCB) — สินเชื่อที่อยู่อาศัย (ผลิตภัณฑ์ปลีกไทย ระบุเกณฑ์สัญชาติ)](https://www.scb.co.th/en/personal-banking/loans/home-loans.html)