# แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction) — สิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องรู้

> แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction) ที่ธนาคารออกให้ — เพราะเหตุใดจึงจำเป็นต้องใช้สำหรับการจดทะเบียนคอนโดของผู้ซื้อต่างชาติในไทย และวิธีการขอรับ

แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction form) เป็นหลักฐานเอกสารที่ว่าเงินซื้อคอนโดมิเนียมไทยมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ มันเป็นสะพานเชื่อมระหว่างบัญชีธนาคารของผู้ซื้อในต่างประเทศและความต้องการของสำนักงานที่ดินไทยว่าการจดทะเบียนคอนโดของผู้ต่างชาติต้องมีเงินที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศ

สำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติ แบบฟอร์ม FET เป็นส่วนบังคับ: ไม่มี FET ก็ไม่มีการจดทะเบียนคอนโด กลไกการทำงานนั้นตรงไปตรงมา แต่ระยะเวลา ความเป็นปัจจุบัน และเอกสารมีความสำคัญ

## แบบฟอร์ม FET คืออะไร

แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction form) ออกโดยธนาคารไทยเมื่อเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศไทยและแปลงเป็นเงินบาท เอกสารนี้บันทึก:

- **ชื่อเต็มของผู้ซื้อ** (ตรงกับพาสปอร์ต)
- **จำนวนเงินในตราต่างประเทศเดิม** (USD, EUR, SGD เป็นต้น)
- **เงินบาทที่ได้รับเทียบเท่า** โดยธนาคารหลังการแปลงเงินตรา
- **รหัสวัตถุประสงค์** ระบุรายการ (โดยปกติ "ซื้อคอนโดมิเนียม" หรือเทียบเท่า)
- **วันที่ออกแบบฟอร์มและเลขอ้างอิงของธนาคาร**

แบบฟอร์มนี้อยู่บนเอกสารตามที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย กำหนด มีอักษรประทับและลายเซ็นของธนาคารไทย ใช้เป็นการยืนยันอย่างเป็นทางการว่าเงินที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยและแปลงเป็นเงินบาทแล้ว

## ทำไม FET จึงมีความสำคัญ

[[condominium-act-thailand|มาตรา 19 ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม]] กำหนดให้ผู้ซื้อคอนโดต่างชาติต้องนำเงินซื้อเข้ามาจากต่างประเทศ สำนักงานที่ดินใช้แบบฟอร์ม FET เป็นหลักฐานเอกสาร ถ้าไม่มีแบบฟอร์ม สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนยูนิตในชื่อของผู้ซื้อต่างชาติ

ความต้องการนี้เป็นการใช้งานที่สะอาดที่สุดของกฎของพระราชบัญญัติว่าด้วยเงินต่างประเทศ: แทนที่จะตรวจสอบการโอนธนาคารและการแปลงเงินตราผ่านเอกสารที่ซับซ้อน ธนาคารไทยรับรองการโอนเข้าด้วยแบบฟอร์มมาตรฐาน สำนักงานที่ดินยอมรับแบบฟอร์ม ความต้องการได้รับการปฏิบัติตามแล้ว

แบบฟอร์ม FET ยังมีวัตถุประสงค์ที่สอง: เมื่อขายต่อไป แบบฟอร์ม FET ช่วยให้ผู้ต่างชาตินำรายได้กลับเข้าประเทศต่างประเทศโดยไม่มีปัญหาการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตรา แบบฟอร์ม FET ดั้งเดิมเป็นหลักฐานของเงินตราต่างประเทศเข้ามา รายได้จากการขายจนถึงจำนวนนั้นสามารถไหลกลับออกไปเป็นการนำเข้าใหม่แทนการส่งออกเงินตราต่างประเทศรูปแบบใหม่

## วิธีการขอรับแบบฟอร์ม FET

กระบวนการมาตรฐาน:

**1. โอนเงินตราต่างประเทศจากธนาคารของคุณในต่างประเทศไปยังธนาคารไทย** ธนาคารไทยที่รับเงินสามารถเป็น:

- บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง (ในชื่อของคุณ)
- บัญชีเอสโครว์ของทนายความของคุณ
- บัญชีของผู้ขาย (พบได้น้อยกว่าสำหรับวัตถุประสงค์ FET; บัญชีของตัวเองมักจะเรียบร้อยที่สุด)

**2. ระบุรหัสวัตถุประสงค์** คำแนะนำการโอนควรระบุวัตถุประสงค์ว่า "ซื้อคอนโดมิเนียม" (หรือรหัสเทียบเท่าตามระบบของธนาคาร) รหัสวัตถุประสงค์จะเรียกใช้ขั้นตอนการออกแบบฟอร์ม FET

**3. เงินต้องเป็นตราต่างประเทศ** USD, EUR, SGD, GBP, AUD — ไม่ใช่บาท การโอนที่กำหนดเป็นบาทจากต่างประเทศไม่ได้ตรงตามเงื่อนไข เงินต้องเป็นตราต่างประเทศที่ธนาคารไทยแปลง

**4. รับแบบฟอร์ม FET** เงินโอนครั้งเดียวที่อยู่เหนือ USD 50,000 จะทำให้เกิดการออกแบบฟอร์ม FET โดยอัตโนมัติ เงินที่น้อยกว่าอาจต้องขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารไทยที่รับเงิน แบบฟอร์มมักจะออกภายใน 1–3 วันทำการหลังจากได้รับเงินโอน

**5. เก็บบัญชีต้นฉบับ** นำแบบฟอร์ม FETต้นฉบับ (ไม่ใช่สำเนา) ไปยังสำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เก็บสำเนาเพิ่มเติมสำหรับบันทึกของคุณ

## ปัญหา FET ที่พบบ่อย

**1. แบบฟอร์ม FET ที่เก่า (อายุเกิน ~6 เดือน)** สำนักงานที่ดินบางแห่งท้าทายแบบฟอร์ม FET ที่มีอายุเกิน ~6 เดือน ถ้าการโอนกรรมสิทธิ์ของคุณล่าช้าเกินกำหนด ให้จัดการโอนเงินเข้าที่ใหม่ผ่านธนาคารเดียวกัน — แม้แต่จำนวนเล็กน้อย (USD 5,000–10,000) ก็เพียงพอที่จะสร้างแบบฟอร์ม FET ใหม่ที่สร้างกิจกรรมที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศเมื่อเร็ว ๆ นี้

**2. ชื่อผู้รับที่ผิด** แบบฟอร์ม FET ต้องแสดงชื่อของผู้ซื้อตามที่ปรากฏในการจดทะเบียนโฉนด ถ้าเงินโอนไปที่บัญชีเอสโครว์ของทนายความโดยใช้ชื่อทนายความเป็นผู้รับ แบบฟอร์ม FET จะแสดงทนายความ ไม่ใช่คุณ — สำนักงานที่ดินอาจจะไม่ยอมรับ ใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเองเมื่อเป็นไปได้

**3. จำนวนเงินที่ผิด** แบบฟอร์ม FET ควรแสดงจำนวนเงินตราต่างประเทศและจำนวนเงินบาทที่แปลง โดยเงินบาทเทียบเท่าอย่างน้อยเท่ากับราคาซื้อ (หรือส่วนที่เป็นเอกสารสำหรับสถานการณ์ FET บางส่วน)

**4. รหัสวัตถุประสงค์ขาดหายไป** ถ้าเงินโอนดั้งเดิมไม่ได้ระบุรหัสวัตถุประสงค์ "ซื้อคอนโดมิเนียม" ธนาคารอาจจะไม่ออกแบบฟอร์ม FET โดยอัตโนมัติ ขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารพร้อมเอกสารสนับสนุนสามารถแก้ไขปัญหานี้

**5. เงินโอนที่เล็กกว่าหลายครั้ง** ถ้าเงินซื้อมาในหลายเงินโอนเล็ก ๆ แทนที่จะเป็นเงินโอนหนึ่งครั้งที่ใหญ่ ๆ คุณอาจมีแบบฟอร์ม FET หลายฉบับที่เล็ก ๆ ที่รวมกันเท่ากับราคาซื้อ สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่ยอมรับสิ่งนี้ ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินเฉพาะของคุณล่วงหน้า

## ระยะเวลา — เมื่อใดที่จะส่งเงิน

สำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ราบรื่น:

- **5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์**: ส่งเงินโอนจากธนาคารของคุณในต่างประเทศ เงินโอนระหว่างประเทศสามารถใช้เวลา 1–3 วันทำการเพื่อชำระและให้พร้อมสำหรับการออกแบบฟอร์ม FET
- **3–5 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์**: ยืนยันว่าธนาคารไทยออกแบบฟอร์ม FET แล้ว รับแบบฟอร์มต้นฉบับ
- **1–2 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์**: จัดเตรียมเช็คแคชเชียร์จากธนาคารไทยเดียวกันสำหรับยอดเงินส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียมการโอน
- **วันโอนกรรมสิทธิ์**: นำแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับและเช็คแคชเชียร์ไปยังสำนักงานที่ดิน

โหมดล้มเหลวที่พบบ่อยที่สุดในวันโอนกรรมสิทธิ์: เงินโอนสายเกินไป แบบฟอร์ม FET ยังไม่ออก การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้า

## เมื่อ FET ไม่จำเป็น

ความต้องการ FET ใช้บังคับโดยเฉพาะกับ **การจดทะเบียนคอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์เต็มในชื่อต่างชาติ** สถานการณ์อื่นไม่ต้องการ FET:

- **การจดทะเบียนลีสโฮลด์** (ผู้ต่างชาติรับสิทธิการเช่าที่จดทะเบียน): ความต้องการแตกต่างกัน บางครั้ง FET ต้องการ บางครั้งไม่ต้องการ
- **การซื้อของคู่สมรสไทย** (คู่สมรสไทยซื้อที่ดินในชื่อของตนเอง): ไม่ต้องการ FET (การซื้อของคู่สมรสไทยไม่ใช่การธุรกรรมต่างประเทศสำหรับวัตถุประสงค์ของสำนักงานที่ดิน แม้ว่าการประกาศคู่สมรสไทยจะมีความต้องการของตัวเอง)
- **การซื้อที่ดินต่างประเทศโดยใช้การลงทุนตาม Section 96 bis**: เอกสารอื่นที่แตกต่างกัน แบบฟอร์ม FET เทียบเท่าสำหรับการลงทุน ฿40 ล้าน
- **การถ่ายทอดโดยการสืบทอด**: กฎที่แตกต่างกัน

สำหรับโครงสร้างการซื้อแต่ละแบบที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์เต็ม ทนายความของคุณจะให้คำแนะนำเกี่ยวกับความต้องการเอกสารเงินเข้าแบบเทียบเท่า

## ความหมายสำหรับผู้ซื้อ

สำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในภูเก็ต:

**1. วางแผนการจัดเวลา FET ให้ 5–10 วันก่อนการโอนกรรมสิทธิ์** ส่งเงินโดยมีระยะเวลาเพียงพอ อย่าปล่อยให้มันสายเกินไป

**2. ใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง** เส้นทางที่สะอาดที่สุด — ชื่อของคุณ บัญชีของคุณ แบบฟอร์ม FET ของคุณ หลีกเลี่ยงการกำหนดเส้นทางผ่านบัญชีเอสโครว์ของทนายความ เว้นแต่จะได้รับคำแนะนำเป็นอย่างอื่น

**3. ระบุรหัสวัตถุประสงค์อย่างชัดเจน** "ซื้อคอนโดมิเนียม" หรือเทียบเท่า ธนาคารต้องการสิ่งนี้เพื่อออกแบบฟอร์ม FET

**4. เก็บแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับ** ต้องใช้ที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เก็บสำเนาเพื่อบันทึกของคุณ — คุณจะต้องใช้มันอีกครั้งเมื่อขายต่อเพื่อนำรายได้กลับ

สำหรับบริบทการธุรกรรมที่กว้างขึ้น: [[buying-property-thailand-step-by-step|ซื้อที่ดินในไทยทีละขั้นตอน]] และ [[land-office-transfer-day|วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน]] สำหรับกรอบพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมพื้นฐาน: [[condominium-act-thailand|พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม]] และ [[foreign-property-ownership-thailand|การเป็นเจ้าของที่ดินของต่างชาติในไทย]]

## ลิงก์

- [ธนาคารแห่งประเทศไทย — Foreign Exchange Transaction regulations](https://www.bot.or.th)
- [Department of Lands](https://www.dol.go.th)
- [Condominium Act B.E. 2522 — Section 19](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)