# การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย — สิ่งที่ถือครองได้และไม่ได้

> กฎการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทยปี 2026 — คอนโด ที่ดิน leasehold บริษัท โควต้า 49% มาตรา 96 ทวิ และข้อจำกัดของ BOI กับ IEAT

ในไทย สถานะการพำนักและสิทธิในทรัพย์สินเป็นคนละระบบกัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำให้เกิดวีซ่าโดยตัวมันเอง และวีซ่าก็ไม่ได้ทำให้เกิดสิทธิในที่ดินโดยตัวมันเอง ณ **23 กรกฎาคม 2026** คำถามเชิงปฏิบัติไม่ใช่ “ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่” แต่คือ “กำลังจดทะเบียนสิทธิในหมวดกฎหมายใด”

คู่มือนี้เป็น ownership matrix สำหรับคำถามนั้น โดยแยกเป็น 4 กลุ่ม:

- `Available` — เส้นทางที่มีอยู่จริงและจดทะเบียนได้ตอนนี้หากทำตามเงื่อนไข
- `Available only with permission or business purpose` — ใช้ได้เฉพาะเมื่อมีอนุญาตหรือมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ไม่ใช่ทางลัดซื้อบ้าน
- `Limited registered right` — เป็นสิทธิที่จดทะเบียนได้ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบ freehold
- `Not legal / not ownership` — เป็นภาษาการตลาด โครงสร้างนอมินี หรือคำสัญญาในสัญญาที่ไม่ได้สร้างสิทธิตามที่อ้าง

เส้นทางด้านตรวจคนเข้าเมืองที่อิงการลงทุนอยู่ใน [[thailand-property-investment-visa]] ส่วนขั้นตอนธุรกรรมวิลล่าอยู่ใน [[buying-villa-thailand-foreigner]] สำหรับเส้นทางคอนโด ข้อจำกัดการถือครองผ่านบริษัท และทางเลือกหลักของสิทธิในที่ดิน ดู [[condo-foreign-quota-49-percent]], [[thai-company-property-ownership]] และ [[usufruct-superficies-habitation]]

## เส้นทางกรรมสิทธิ์โดยตรงใดบ้างที่ชาวต่างชาติใช้ได้จริงในไทย?

กรรมสิทธิ์โดยตรงที่ชาวต่างชาติใช้ได้จริงส่วนใหญ่จำกัดอยู่ที่ห้องชุดคอนโดและข้อยกเว้นตามกฎหมายไม่กี่กรณีเกี่ยวกับที่ดิน

| เส้นทาง | สถานะ | ผู้ถือสิทธิ | ทรัพย์สิน | กฎปัจจุบัน |
|---|---|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์คอนโดในโควต้าต่างชาติ | ใช้ได้ | บุคคลต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติที่มีคุณสมบัติ | ห้องชุดคอนโดมิเนียมเท่านั้น | โควต้าต่างชาติของพระราชบัญญัติอาคารชุดยังอยู่ที่ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ผู้ซื้อยังต้องมีโควต้าว่างของโครงการ และต้องมีหลักฐานจากธนาคารและสำนักงานที่ดินสำหรับการโอนในนามต่างชาติ |
| การเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดิน | ใช้ได้ แต่ต้องจับคู่กับสิทธิในที่ดินที่จดทะเบียนแบบมีขอบเขต | บุคคลต่างชาติหรือบริษัท แล้วแต่โครงสร้าง | อาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ที่ดินใต้สิ่งนั้น | กฎหมายไทยสามารถแยกกรรมสิทธิ์อาคารออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ สำหรับผู้ซื้อวิลล่า นี่ไม่ใช่เส้นทางกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบคู่ขนาน เพราะสถานะของที่ดินยังต้องอาศัยฐานสิทธิของตัวเอง โดยทั่วไปคือ lease ที่จดทะเบียน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือทั้งสองอย่าง |
| ที่ดินที่อยู่อาศัยตาม Land Code Section 96 bis | ใช้ได้เฉพาะเมื่อมีอนุญาตจากรัฐ | บุคคลต่างชาติ | ที่ดินที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ | เอกสารสาธารณะปัจจุบันของ Department of Lands ยังอธิบายเส้นทางนี้อยู่: ลงทุน THB 40 ล้าน คงไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี พร้อมอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและข้อจำกัดเรื่องที่ตั้ง ควรมองว่าเป็นข้อยกเว้น ไม่ใช่เรื่องปกติ |
| ที่ดินที่ได้มรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตาม Section 93 | ใช้ได้ แต่มีข้อจำกัด | ทายาทโดยธรรมชาวต่างชาติ | ที่ดินที่รับมรดก | เอกสารทางการปัจจุบันยังระบุการรับมรดกเป็นเส้นทางหนึ่ง ทายาทโดยธรรมชาวต่างชาติต้องยื่นขอและได้รับอนุญาตที่จำเป็นผ่านสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานผู้มีอำนาจที่เกี่ยวข้องจึงจะถือครองที่ดินต่อได้; หากไม่ได้รับอนุญาตหรือถูกปฏิเสธ กฎการจำหน่ายจะมีผล |
| เส้นทางตามสนธิสัญญาใน Section 86 | ไม่ควรถูกมองเป็นเส้นทางตลาดปัจจุบันหากไม่มีคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากทางการ | ชาวต่างชาติเฉพาะกรณีที่มีฐานสนธิสัญญาที่ยังมีผลและมีอนุญาตครบ | ที่ดินภายในขอบเขตของสนธิสัญญา | Section 86 ยังอยู่ในประมวลกฎหมายที่ดิน แต่บทความนี้ไม่เสนอเป็นผลิตภัณฑ์ที่ใช้ได้ทั่วไป เพราะมาตราขึ้นอยู่กับข้อความสนธิสัญญา เงื่อนไขที่กำหนด และการอนุญาต ต้องขอคำยืนยันอย่างเป็นทางการก่อนจึงจะพึ่งพาได้ |

เส้นทางกรรมสิทธิ์โดยตรงที่สะอาดสำหรับชาวต่างชาติยังคงเป็นห้องชุดคอนโด ไม่ใช่แปลงวิลล่า แถวของ “อาคารแยกจากที่ดิน” สำคัญเพราะธุรกรรมวิลล่าหลายกรณีจริง ๆ คือ “ที่ดินไทยบวกสิทธิในอาคารของชาวต่างชาติ” ไม่ใช่การถือครองที่ดิน

## ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทหรือสิทธิพิเศษตามกฎหมายได้หรือไม่?

ได้ แต่เส้นทางเหล่านี้เป็นสิทธิของบริษัทหรือกิจการที่ได้รับอนุมัติ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ส่วนตัวของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

| เส้นทาง | สถานะ | ผู้ถือสิทธิ | ทรัพย์สิน | กฎปัจจุบัน |
|---|---|---|---|---|
| บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยแท้จริงและอยู่นอก Land Code Sections 97 และ 98 | ใช้ได้สำหรับบริษัท ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ส่วนตัวของชาวต่างชาติ | นิติบุคคลไทยที่มีการถือหุ้นไทยจริงและมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจจริง | ที่ดินหรือคอนโดสำหรับธุรกิจจริงของบริษัท | นี่คือการถือครองของบริษัท ไม่ใช่ของผู้ถือหุ้นต่างชาติ โครงสร้างจะไม่ผ่านหากผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงคนถือแทน |
| บริษัทที่ได้รับส่งเสริมจาก BOI ตาม Investment Promotion Act Section 27 | ใช้ได้เฉพาะกิจการที่ได้รับอนุมัติ | บุคคลหรือบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI | ที่ดินที่ BOI เห็นว่าเหมาะสมกับกิจการที่ได้รับส่งเสริม | Section 27 อนุญาตให้ผู้ได้รับการส่งเสริมถือครองที่ดินที่จำเป็นต่อกิจการที่ได้รับส่งเสริม หากกิจการสิ้นสุดหรือโอน ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี ไม่ใช่เส้นทางสำหรับบ้านส่วนตัว |
| ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมตาม IEAT Act Section 44 | ใช้ได้เฉพาะภายในกรอบนิคมอุตสาหกรรม | ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมที่ IEAT อนุญาต | ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตปลอดอากร | Section 44 ให้อยู่ในขนาดพื้นที่ที่คณะกรรมการเห็นว่าเหมาะสมกับธุรกิจ หากผู้ประกอบการต่างชาติเลิกหรือโอนกิจการ ต้องขายที่ดินภายใน 3 ปี ไม่ใช่ทางลัดสำหรับที่อยู่อาศัย |
| คู่สมรสไทยหรือคู่ค้าคนไทยถือครองในนามส่วนตัว | ใช้ได้เฉพาะเจ้าของที่เป็นคนไทย | บุคคลไทย | ที่ดินหรืออาคารในชื่อของบุคคลไทยคนนั้น | การถือครองของคู่สมรสไทยยังคงเป็นการถือครองของคู่สมรสไทย ไม่ใช่โฉนดที่ดินของคู่สมรสต่างชาติ สถานะความสัมพันธ์ไม่ได้เปลี่ยนทรัพย์สินไทยให้เป็นทรัพย์สินต่างชาติ |
| บริษัทต่างประเทศ ทรัสต์ SPV แบบหลายชั้น โครงสร้างหุ้นบุริมสิทธิ หรือนอมินี | ไม่ใช่สิทธิในที่ดินแยกต่างหาก | บุคคลหรือนิติบุคคลที่ถือโฉนดจริง | เป็นเพียงฉลากทางการตลาด | ป้ายเหล่านี้ไม่ได้ลบล้างประมวลกฎหมายที่ดิน คำตอบทางกฎหมายจะย้อนกลับมาที่ผู้ถือสิทธิที่จดทะเบียนจริง แหล่งเงินทุนที่แท้จริง และหมวดกฎหมายที่มีอยู่จริง |

การทดสอบสั้นที่สุดสำหรับแถวฝั่งบริษัทคือถามว่า มีกฎหมายไทยมาตราใดที่อนุญาตให้ถือครองที่ดิน สำหรับกิจการใด และเมื่อกิจการนั้นสิ้นสุดลงมีกฎการจำหน่ายอย่างไร หากคำตอบคลุมเครือ โครงสร้างนั้นมักถูกขายเกินจริง

## สิทธิที่จดทะเบียนแบบใดใช้แทนกรรมสิทธิ์แบบ freehold ได้?

ชาวต่างชาติใช้ lease, usufruct และ superficies ได้ แต่ไม่มีสิทธิใดเปลี่ยนที่ดินไทยให้เป็น freehold ของชาวต่างชาติ

| สิทธิ | ผู้ถือสิทธิและทรัพย์สิน | ระยะเวลาสูงสุด | การจดทะเบียน การโอน มรดก รายได้ | ผลเมื่อขายหรือมีการเสียชีวิต |
|---|---|---|---|---|
| สัญญาเช่าที่จดทะเบียน | ผู้เช่าเหนือที่ดิน อาคาร หรือห้องชุด | 30 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ | การจดทะเบียนเป็นฐานขั้นต่ำในทางปฏิบัติหากต้องการให้สิทธิมีผลผูกพันบุคคลภายนอก การโอน การเช่าช่วง และมรดกขึ้นกับเงื่อนไขสัญญาและโครงสร้างทางกฎหมาย เป็นสิทธิครอบครองและใช้ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ | สัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบโดยทั่วไปตั้งใจให้ผูกพันผู้ซื้อไปจนสิ้นสุดระยะเวลาที่จดทะเบียน แต่ก็ยังสิ้นสุดเมื่อครบกำหนด เลิกสัญญา หรือถูกยกเลิก ไม่ได้กลายเป็นกรรมสิทธิ์เต็มเมื่อมีการขายหรือการเสียชีวิต |
| สิทธิเก็บกิน (usufruct) | สิทธิส่วนบุคคลเหนือทรัพย์สินของผู้อื่น | ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต | เป็นสิทธิที่จดทะเบียนให้ครอบครอง ใช้ และเก็บดอกผลจากทรัพย์สิน โอนไม่ได้ รับมรดกไม่ได้ แต่รองรับสิทธิรับค่าเช่าได้ตราบเท่าที่ยังมีผล | เมื่อขาย ผู้ซื้อโดยทั่วไปต้องรับสภาพพร้อมภาระสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ สิทธินี้สิ้นสุดเมื่อครบกำหนดหรือเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่กรรม |
| สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) | สิทธิของผู้ถือในการเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น | ระยะเวลาที่กำหนดไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต | เป็นสิทธิที่จดทะเบียนและแยกกรรมสิทธิ์อาคารออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน โครงสร้างที่กำหนดระยะเวลาแน่นอนเป็นเครื่องมือที่ใช้จริงสำหรับการโอนและมรดกในธุรกรรมวิลล่า | การขายที่ดินไม่ได้ลบสิทธิที่จดทะเบียนไว้ออกไปโดยตัวเอง สิทธิแบบตลอดชีวิตสิ้นสุดเมื่อเสียชีวิต สิทธิแบบมีกำหนดสิ้นสุดเมื่อครบกำหนด เว้นแต่จะมีการปรับโครงสร้างโดยชอบก่อนหน้านั้น |
| สิทธิอาศัย (habitation) | สิทธิส่วนบุคคลในการอยู่อาศัยในทรัพย์ของผู้อื่น | ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต | เป็นสิทธิที่จดทะเบียนเพื่ออยู่อาศัยด้วยตนเอง โอนไม่ได้ รับมรดกไม่ได้ และไม่มีสิทธิรับค่าเช่า | ผู้ซื้อรับภาระสิทธินี้ไปตราบเท่าที่ยังจดทะเบียนอยู่ สิทธินี้สิ้นสุดเมื่อครบกำหนดหรือเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต |
| ภาระจำยอม / สิทธิจำกัดการใช้ประโยชน์ (servitude / easement) | ภาระหรือประโยชน์ที่ผูกกับที่ดิน เช่น ทางผ่าน สาธารณูปโภค การระบายน้ำ | ตามที่จดทะเบียนไว้จนกว่าจะสิ้นสุด | เป็นภาระและประโยชน์ที่จดทะเบียนผูกกับที่ดิน ไม่ใช่สิทธิทดแทนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ โดยทั่วไปเกี่ยวกับการเข้าถึงหรือการใช้ มากกว่าความเป็นเจ้าของหรือรายได้ | การขายไม่ได้ลบสิทธินี้โดยตัวเอง การเสียชีวิตของเจ้าของคนหนึ่งมักไม่ทำให้สิทธิหายไป เพราะสิทธินี้ตามที่ดิน ไม่ใช่ตามตัวบุคคล |
| จำนอง / สิทธิประกัน | สิทธิประกันของเจ้าหนี้เหนือที่ดินหรืออาคาร | จนกว่าจะปลดหรือบังคับคดีเสร็จ | เป็นสิทธิประกันที่จดทะเบียน การโอนตามไปกับหนี้ที่มีประกัน ไม่ได้ทำให้ผู้รับจำนองมีสิทธิครอบครอง อยู่อาศัย หรือรับค่าเช่าโดยอัตโนมัติ | การขายยังคงมีภาระอยู่ถ้ายังไม่ปลดจำนอง สิทธิสิ้นสุดเมื่อมีการปลด ชำระ หรือบังคับคดีเสร็จสิ้น |
| สิทธิซื้อก่อน สิทธิเลือกซื้อ หรือคำสัญญาต่อสัญญา | ผู้ถือสัญญา ไม่ใช่เจ้าของ | อยู่ได้เพียงตามสัญญา | เป็นเครื่องมือทางสัญญา ไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์เต็ม การจดทะเบียนได้หรือไม่ขึ้นกับการร่างและแนวปฏิบัติของ Land Office การโอน มรดก และการบังคับใช้ขึ้นกับสัญญา | สิทธิเหล่านี้อาจเหลือเพียงสิทธิเรียกร้องตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิในที่ดิน คำสัญญาต่อสัญญายังไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และการต่อสัญญาในอนาคตอาจต้องใช้ความยินยอมและการจดทะเบียนใหม่ |

บทเรียนเชิงปฏิบัติคือ โครงสร้างวิลล่าสำหรับชาวต่างชาติมักต้องใช้มากกว่าหนึ่งแถวในตาราง lease ตอบเรื่องการครอบครองในช่วงเวลาที่กำหนด superficies ตอบเรื่องกรรมสิทธิ์อาคาร usufruct อาจตอบเรื่องการใช้และรายได้ แต่ไม่มีสิทธิใดเปลี่ยนที่ดินนั้นให้กลายเป็น freehold ของชาวต่างชาติ

## รูปแบบใดผิดกฎหมายหรือทำให้เข้าใจผิด?

รูปแบบการตลาดหลายแบบผิดกฎหมายหรือทำให้เข้าใจผิด เพราะสัญญาว่าจะควบคุมที่ดินโดยไม่มีสิทธิทางกฎหมายจริง

- **ผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทย**: ไม่ใช่ทางลัดที่ถูกกฎหมาย ผู้ถือหุ้นไทยที่ยืนแทนชาวต่างชาติไม่ได้ทำให้เกิดเส้นทางบริษัทไทยที่แท้จริง
- **เพื่อน พนักงาน หรือคู่ค้าคนไทยถือแทนชาวต่างชาติ**: ก็ยังไม่ใช่การถือครองของชาวต่างชาติ อย่างดีที่สุดโฉนดอยู่ในชื่อคนไทย อย่างแย่ที่สุดกลายเป็นปัญหานอมินี
- **ขาย “30+30+30” เป็นสิทธิที่ควบคุมได้ 90 ปีแบบรับประกัน**: ข้อความเรื่องการต่อสัญญายังไม่เท่ากับสิทธิ 90 ปีที่จดทะเบียนอยู่แล้วในปัจจุบัน
- **“LTR freehold villa” หรือ “วีซ่าทำให้ถือครองที่ดินได้”**: สถานะการเข้าเมืองกับสิทธิในที่ดินเป็นคนละระบบ
- **ขาย offshore ownership ว่าเป็นโฉนดไทยโดยตรง**: โครงสร้าง offshore ไม่ได้เพิ่มหมวดหมู่ใหม่ของที่ดินในกฎหมายไทย
- **ขาย long lease ที่ไม่จดทะเบียนว่าเป็น ownership**: หากสิทธิที่ต้องจดทะเบียนไม่ได้ถูกจด ผู้ซื้อก็ไม่มีความมั่นคงตามที่โฆษณาอ้าง

## ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ควรทำอย่างไรในทางปฏิบัติ?

ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ควรมองคอนโดเป็นเส้นทางกรรมสิทธิ์โดยตรงที่สะอาดที่สุด และมองดีลวิลล่าเป็นโครงสร้างสิทธิที่จดทะเบียนบนที่ดินของคนไทย

1. **ถ้าต้องการกรรมสิทธิ์โดยตรงในชื่อต่างชาติของตัวเอง ให้เริ่มจากห้องชุดคอนโดมิเนียม** นี่ยังเป็นเส้นทางที่สะอาดที่สุด
2. **ถ้าต้องการวิลล่า ให้ยอมรับว่าคำถามทางกฎหมายจะเป็นเรื่องสิทธิเหนือที่ดินของคนไทย ไม่ใช่ freehold ที่ดินของชาวต่างชาติ** แล้วตั้งราคาและเจรจาตามความจริงนั้น
3. **ถ้ามีคนบอกว่าบริษัท วีซ่า สนธิสัญญา หรือโครงสร้าง offshore แก้ทุกอย่างได้ ให้ถามหามาตราที่แน่นอน อนุญาตที่แน่นอน และกฎการจำหน่ายที่แน่นอน** คำตอบควรสั้นและเฉพาะเจาะจง
4. **ถ้าโครงสร้างอาศัยความไว้ใจมากกว่าการจดทะเบียน มันอ่อนกว่าที่การตลาดบอก** ให้จดทะเบียนสิทธิที่สำคัญจริง ๆ

## ลิงก์

- [Department of Lands — official Land Code publication page](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/publication-law-77/law-01/)
- [Department of Lands — anti-nominee land-ownership guidance](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/anti-nominee-foreign-land-ownership/)
- [Thailand.go.th — land ownership by foreigners: acquisition of land](https://www.thailand.go.th/useful-information-detail/010_007)
- [Thailand.go.th — foreign ownership of land: ownership procedures](https://thailand.go.th/useful-information-detail/010_008)
- [Thailand.go.th — ownership of real estate by foreigners: documents required for registration](https://thailand.go.th/issue-focus-detail/010_011)
- [Board of Investment — Investment Promotion Act (English PDF)](https://www.boi.go.th/english/download/boi_forms/proact_eng.pdf)
- [Board of Investment — land ownership under Section 27](https://www.boi.go.th/index.php?language=en&page=after_promo_benefit4)
- [Industrial Estate Authority of Thailand — IEAT Act, Section 44 (English PDF)](https://www.ieat.go.th/web-upload/1xff0d34e409a13ef56eea54c52a291126/m_document/8341/14633/file_download/acb5b14e6414ecee5fbf2e6b9ffc1657.pdf)