# สิทธิการเช่า 30 ปีในไทย — การจดทะเบียน การต่ออายุ และข้อสัญญา

> วิธีตัดสินใจเรื่องสิทธิการเช่า 30 ปี ตรวจสอบโฉนด เจรจาสัญญา และยืนยันการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

สิทธิการเช่าจดทะเบียน 30 ปีอาจเป็นโครงสร้างที่เหมาะ หากตรงกับแผนจริงของผู้ซื้อ โดยให้สิทธิใช้ประโยชน์ในช่วงเวลาที่แน่นอนโดยไม่ทำให้เข้าใจผิดว่าเป็นเจ้าของที่ดินไทย การเปรียบเทียบที่ถูกต้องคือราคากับประโยชน์ของระยะที่จดทะเบียน ไม่ใช่ 30 ปีกับคำโฆษณา “90 ปี”

หลักปลอดภัยคือ **ประเมินเฉพาะระยะที่สำนักงานที่ดินจดทะเบียน** สัญญาที่ลงนามสร้างคำมั่นระหว่างคู่สัญญา ส่วนการจดทะเบียนทำให้สัญญาระยะยาวมีผลตามมาตรา 538 ทั้งสองเป็นคนละขั้นตอน

> **ตรวจสอบแหล่งข้อมูลเมื่อ 22 กรกฎาคม 2569** เนื้อหากฎหมายอ้างมาตรา 538, 540, 544, 569 และ 1410–1416 แนวทางและค่าธรรมเนียมอ้างกรมที่ดิน และเรื่องต่ออายุอ้างบันทึกคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 สำนักงานท้องที่อาจขอเอกสารเพิ่ม ให้ทนายไทยอิสระตรวจโฉนด ภาษาไทย อำนาจลงนาม ความสามารถในการจดทะเบียน และเอกสารวันปิดการขายจริง

## สิทธิการเช่า 30 ปีเหมาะกับใคร?

- **ระยะถือครอง:** การใช้และการขายต่ออยู่ภายในระยะจดทะเบียน
- **มรดก:** แผนไม่ต้องอาศัยการตกทอดกรรมสิทธิ์ที่ดินถาวร และทนายตรวจสิทธิโอนหรือสืบสิทธิในระยะเช่าแล้ว
- **การเงิน:** ไม่ตั้งสมมติฐานว่าธนาคารจะรับสิทธิการเช่าเป็นหลักประกัน
- **การใช้:** การอยู่อาศัย การปรับปรุง ทางเข้าออก และสาธารณูปโภคระบุชัด
- **การให้เช่า:** สัญญาอนุญาตให้เช่าช่วงที่ต้องการ และการดำเนินการเป็นไปตามใบอนุญาตและกฎอาคารอื่น
- **การขายต่อ:** ยอมรับอายุสิทธิที่ลดลง เงื่อนไขยินยอมในการโอน และส่วนลดราคาในอนาคต

อ่าน [[freehold-vs-leasehold-thailand]] ก่อนชำระเงินจอง

## สิทธิการเช่า 30 ปีไม่เหมาะกับใคร?

ไม่เหมาะหากความคุ้มค่าต้องพึ่งระยะที่สองหรือสาม ต้องการมรดกที่ดินถาวร สินเชื่อง่าย การดัดแปลงไม่จำกัด การปล่อยเช่าที่รับประกัน หรือราคาขายต่อเสมือนกรรมสิทธิ์ในช่วงท้าย และไม่ควรซื้อหากตรวจผู้ให้เช่า โฉนด พื้นที่ และเส้นทางจดทะเบียนอย่างอิสระไม่ได้

การต่ออายุ สิทธิปฏิเสธก่อน การโอน หรือการสืบสิทธิอาจเป็น **คำมั่นตามสัญญา** ที่มีประโยชน์ แต่ไม่ใช่สิทธิในทรัพย์ที่จดทะเบียน เว้นแต่สำนักงานที่ดินรับและบันทึกจริง ให้ทนายแยกสิทธิที่ผูกพันเฉพาะคู่สัญญา สิทธิที่อาจผูกพันผู้รับโอน และสิทธิที่ลงในทะเบียน

## กฎหมายคุ้มครองอะไรเมื่อจดทะเบียนแล้ว?

มาตรา 540 จำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปไว้ 30 ปีและให้ทำสัญญาใหม่ไม่เกิน 30 ปีหลังสิ้นสุดได้ มาตรา 538 กำหนดให้การเช่าเกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับเกินสามปีไม่ได้ มาตรา 569 กำหนดว่าการโอนทรัพย์ไม่ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุด ผู้รับโอนรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่เกี่ยวข้อง

สัญญาเช่าไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การโอนสิทธิและเช่าช่วงไม่เกิดขึ้นอัตโนมัติ เพราะมาตรา 544 จำกัดไว้หากสัญญาไม่อนุญาต เรื่องความตายและการสืบสิทธิขึ้นกับข้อเท็จจริง อย่าพึ่งเพียงคำว่า “ทายาทและผู้รับโอนสิทธิ”

## คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 หมายความว่าอย่างไร?

คดีที่เผยแพร่กว้างขวางในปี 2568 เกี่ยวกับสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีพร้อมคำมั่นต่ออีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี คู่สัญญาจัดทำพร้อมกันและจ่ายค่าเช่าในอนาคตล่วงหน้า ศาลเห็นว่าเป็นความพยายามสร้างการเช่า 90 ปีและวินิจฉัยว่าส่วนระยะอนาคตเป็นโมฆะเพราะหลีกเลี่ยงมาตรา 540

ดังนั้นทรัพย์สินที่ซื้อคือระยะแรกที่จดทะเบียน ไม่ใช่ “30+30+30” ที่รับประกัน เมื่อครบกำหนดต้องมีสัญญาใหม่ ความร่วมมือจากเจ้าของโฉนดในเวลานั้น และการจดทะเบียนใหม่หากเกินสามปี อย่าจ่ายวันนี้เพื่อมูลค่าที่สมมติของปีที่ 31–90

## ต้องตรวจอะไรบ้างก่อนจ่ายเงินจองหรือมัดจำ?

- ขอสำเนาโฉนดทั้งหน้าและหลังกับสารบัญจดทะเบียนล่าสุด แล้วเทียบเลขโฉนด เลขที่ดิน เนื้อที่ และชื่อเจ้าของ
- ให้ทนายอิสระตรวจชนิดและประวัติโฉนด จำนอง อายัด ภาระจำยอม สัญญาเช่าเดิม และภาระอื่นตาม [[due-diligence-checklist-thailand]]
- เทียบบัตรหรือหนังสือรับรองนิติบุคคลและเงื่อนไขลงนามกับเจ้าของที่จดทะเบียน ตรวจหนังสือมอบอำนาจของตัวแทน
- ระบุเจ้าของร่วมทุกคนและตรวจว่าต้องมีความยินยอมของคู่สมรสสำหรับสินสมรสหรือไม่
- หากเช่าเพียงบางส่วน ให้มีแผนที่ลงนามระบุพื้นที่ พร้อมตรวจทางเข้า สาธารณูปโภค และพื้นที่ส่วนกลาง
- ให้สำนักงานที่ดินท้องที่และทนายยืนยันล่วงหน้าว่าสัญญา สิทธิเหนือพื้นดิน และเอกสารจดทะเบียนได้
- กำหนดให้คืนเงินจองหากโฉนด อำนาจ ความยินยอม พื้นที่ หรือการจดทะเบียนไม่ผ่าน และอย่าจ่ายเต็มก่อนปิดการจดทะเบียน ดู [[purchase-agreement-thailand]]

## ต้องตกลงอะไรให้ชัดก่อนลงนาม?

- **คู่สัญญาและทรัพย์:** ตัวตน โฉนด พื้นที่ สิ่งติดตั้ง ทางเข้า และสภาพส่งมอบ
- **ภาษา:** ภาษาไทยและคำแปลต้องตรงกัน ทนายอิสระตรวจข้อความไทยที่จะใช้จดทะเบียน ข้อกำหนดภาษาหลักแก้เนื้อหาที่ขัดกันไม่ได้
- **เวลาและเงิน:** วันเริ่ม/สิ้นสุด ค่าเช่า มัดจำ เงินกินเปล่า เงื่อนไขจ่าย ค่าธรรมเนียม ภาษี และการคืนเงินหากจดไม่ได้
- **การใช้:** วัตถุประสงค์ เช่าช่วง เช่าระยะสั้น/ยาว ใบอนุญาต การดัดแปลง และผู้รับผิดชอบกฎ
- **การโอนและสืบสิทธิ:** ความยินยอม การเสียชีวิต ความร่วมมือของกองมรดก และเอกสาร โดยไม่กล่าวว่าถ้อยคำเพียงอย่างเดียวรับประกันมรดก
- **ผู้ให้เช่าขายทรัพย์:** ผลของมาตรา 569 การแจ้ง การเข้าถึงทะเบียน และขั้นตอน/เยียวยาของสิทธิปฏิเสธก่อน
- **เหตุผิดนัด:** หนังสือบอกกล่าว ระยะเยียวยาที่สมเหตุผล เลิกก่อนกำหนด ภัย ความเสียหาย ประกัน บำรุงรักษา และซ่อมใหญ่
- **ข้อพิพาท:** กฎหมายไทย การส่งหนังสือ ศาล ภาษาเอกสาร และมาตรการฉุกเฉิน โดยให้ทนายตรวจขอบเขตอนุญาโตตุลาการ

สัญญาเอกชนควรบังคับให้ผู้ให้เช่ามาจดทะเบียนและคืนเงินหากเงื่อนไขการจดทะเบียนไม่ผ่าน แต่คำมั่นนี้ไม่ทดแทนการจดทะเบียนจริง

## วันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต้องทำอะไร?

- ไปสำนักงานที่รับผิดชอบพร้อมผู้ให้เช่า เจ้าของร่วมที่จำเป็น หรือผู้รับมอบอำนาจที่ถูกต้อง
- ยื่นโฉนดฉบับจริง เอกสารตัวตน อำนาจบริษัท ความยินยอมคู่สมรส หนังสือมอบอำนาจ และแผนที่ตามที่สำนักงานยืนยันล่วงหน้า
- เทียบตราสารภาษาไทยฉบับสุดท้ายกับสัญญาที่ตรวจแล้ว ทั้งคู่สัญญา โฉนด พื้นที่ วันเริ่ม/สิ้นสุด ค่าเช่า และสิทธิที่จะจด
- ถ้าเช่าบางส่วน ตรวจว่าแผนที่ที่รับรองถูกแนบหรืออ้างถึงชัดเจน
- จ่ายเฉพาะยอดที่ถึงกำหนดเมื่อจดทะเบียน ณ 22 กรกฎาคม 2569 ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคือ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา รวมเงินกินเปล่าหรือค่าตอบแทนอื่นถ้ามี อากรแสตมป์คือ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของค่าเช่าและเงินกินเปล่าตลอดอายุสัญญา ผู้ให้เช่ามีหน้าที่เสียอากรตามกฎหมาย แต่สัญญาอาจจัดสรรภาระทางเศรษฐกิจต่างหากได้ ดูความต่างจากค่าโอนใน [[property-transfer-fees-thailand]]
- ก่อนกลับ ตรวจรายการจดทะเบียนบนโฉนดและตราสารทางการให้มีประเภทสิทธิ ชื่อผู้เช่า และระยะเวลา ใบเสร็จหรือสัญญาเอกชนไม่มีตราไม่ใช่หลักฐานแทนกัน

## หลังจดทะเบียนต้องเก็บอะไร?

- ตราสารประทับตราสำนักงานที่ดินและเอกสารแนบทั้งหมด
- สำเนาโฉนดทั้งสองด้านที่เห็นรายการเช่า และสำเนารับรองของโฉนดหรือทะเบียนหากขอได้
- ใบเสร็จค่าธรรมเนียม อากร ค่าเช่า มัดจำ และเงินวันปิดการขาย
- สัญญาไทยและคำแปล แผนผัง บัญชีทรัพย์ บันทึกส่งมอบ และภาพถ่าย
- เอกสารตัวตน บริษัท มติ หนังสือมอบอำนาจ ความยินยอม และรายงานตรวจโฉนด
- ประกัน การบำรุงรักษา และหนังสือแจ้งตลอดอายุสัญญา

หลังปิดการขาย ให้ยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินท้องที่เพื่อขอสำเนาหรือสำเนารับรองโฉนดและหลักฐานการจดทะเบียนเช่า โดยระบุรายละเอียดโฉนดและที่ตั้ง เก็บสำเนารับรองไว้กับต้นฉบับ ไม่ใช่เพียงภาพสแกนจากผู้ให้เช่า

## วิลล่าต้องมีสิทธิเหนือพื้นดินหรือหลักฐานอาคารเมื่อใด?

การเช่าที่ดินอย่างเดียวไม่พิสูจน์ว่าผู้เช่าต่างชาติเป็นเจ้าของวิลล่าแยกจากที่ดิน หากข้อตกลงรวมกรรมสิทธิ์อาคาร ทนายต้องตรวจเจ้าของอาคารเดิมและหลักฐาน สำหรับการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินผู้อื่น โครงสร้างทรัพยสิทธิโดยทั่วไปคือ [[usufruct-superficies-habitation|สิทธิเหนือพื้นดิน]] ที่จดทะเบียนตามมาตรา 1410–1416

หากความคุ้มครองต้องพึ่งทั้งสองสิทธิ ให้จดสิทธิเหนือพื้นดินพร้อมสัญญาเช่าที่ดินในวันเดียวกัน ระบุที่ดิน อาคาร/สิทธิก่อสร้าง ระยะเวลา การโอน/สืบสิทธิ และผลเมื่อสิ้นสุด เก็บรายการจดทะเบียน ใบอนุญาตก่อสร้างในชื่อเจ้าของ หลักฐานการออกหมายเลขประจำบ้านให้แก่เจ้าของนั้น หลักฐานการโอนหรือซื้อ หรือหลักฐานทางราชการอื่นที่น่าเชื่อถือว่าเป็นเจ้าของอาคาร การมีชื่อเป็นเจ้าบ้านหรือผู้อาศัยในทะเบียนบ้านไม่ใช่หลักฐานกรรมสิทธิ์ หากสำนักงานรับจดเพียงสัญญาเช่า ให้หยุดก่อน เพราะข้อความว่า “ผู้ซื้อเป็นเจ้าของวิลล่า” ไม่เท่ากับสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนหรือกรรมสิทธิ์อาคารที่พิสูจน์ได้

## เมื่อใดควรถอนตัว?

- สัญญาระยะยาวจะไม่จดทะเบียน
- ขาย “30+30+30” หรือ “99 ปี” ว่ารับประกัน
- สัญญาว่าจะจดภายหลังจ่ายเต็มหรือไม่กำหนดวัน
- โฉนดอ่อนหรือระบุพื้นที่เช่าไม่ได้
- ปกปิดจำนอง อายัด สัญญาเดิม หรือภาระที่ไม่แก้ในวันปิด
- อำนาจของผู้ให้เช่า เจ้าของร่วม คู่สมรส หรือผู้ลงนามบริษัทไม่ชัด
- ไม่มีทนายอิสระตรวจภาษาไทยกับคำแปล
- เรียกเงินเต็มก่อนยืนยันโฉนด อำนาจ และความสามารถในการจดทะเบียน

## ลิงก์

- [ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับปัจจุบัน — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/Qko1NGNVa1FhMG9hTTNGcU9sTGxydz09)
- [คำอธิบายกฎหมายเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — ห้องสมุดรัฐสภา](https://odl.parliament.go.th/handle/20.500.13072/581286)
- [ฐานข้อมูลทางการของศาลฎีกา — ค้นหาคำพิพากษาที่ 4655/2566](https://deka.supremecourt.or.th/search)
- [กรมที่ดิน — คู่มือการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์: เอกสาร ขั้นตอน และค่าธรรมเนียม](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/citizen-guide/citizen-manual-824520611886972928/)
- [กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)
- [กรมที่ดิน — เหตุที่การเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน](https://www.dol.go.th/nongbualamphu/press-release/news-1784613499/)
- [กรมที่ดิน — ตัวอย่างการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน](https://www.dol.go.th/en/form-download/property-rights-registration-sample/form-821753972187672576/)
- [กรมที่ดิน — การตรวจหลักฐานทะเบียนและขอสำเนารับรอง](https://www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/01/0ox8kUc5V1sCn9Tvr7wHqP3t.pdf)
- [กรมที่ดิน — หลักฐานกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง](https://www.dol.go.th/media/813280147775033344/2026/04/GnPtXdBQDS5JTNbcVrxmj9oK.pdf)
- [กรมสรรพากร — บัญชีอัตราอากรแสตมป์](https://www.rd.go.th/english/37773.html)