# ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีในไทย — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

> พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 คืออะไร — อัตราภาษี การยกเว้น บ้านหลังที่สอง และทำไมปี 2026 จึงเป็นปีแรกที่ใช้อัตราเต็ม

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (Land and Building Tax Act B.E. 2562) ได้แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมของไทยด้วยภาษีทรัพย์สินประจำปีที่คำนวณจากความเป็นเจ้าของ โครงสร้างภาษีใหม่นี้คล้ายคลึงกับภาษีทรัพย์สินในหลายประเทศตะวันตก — คิดจากมูลค่าประเมิน แบ่งตามประเภทการใช้งาน ชำระเป็นรายปีให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และต่ำกว่าระบบเดิมมาก

สำหรับเจ้าของทรัพย์สินชาวต่างชาติ ผลกระทบในทางปฏิบัติมีน้อย — โดยทั่วไปประมาณ 2,000–10,000 บาทต่อปีสำหรับคอนโดในภูเก็ต การเข้าใจกลไกนี้มีความสำคัญสำหรับการวางแผนงบประมาณ และเพื่อทำความเข้าใจว่าทำไมตัวเลข 12.5% ที่ยังถูกอ้างถึงในบางแหล่งข้อมูลออนไลน์จึงเป็นข้อมูลที่ผิด

บทความนี้ครอบคลุมอัตราภาษี การยกเว้น กลไกการชำระ และความแตกต่างระหว่างระบบเก่าและใหม่

## ภาษีที่ถูกยกเลิกไป

ก่อนปี 2020 ไทยมีภาษีประจำปีที่เกี่ยวกับทรัพย์สินอยู่สองประเภท:

**ภาษีโรงเรือนและที่ดิน** — 12.5% ของค่าเช่าต่อปี (ตามจริงหรือตามการประเมิน) สำหรับทรัพย์สินที่ใช้เพื่อการพาณิชย์หรือให้เช่า ไม่บังคับใช้กับที่พักอาศัยของเจ้าของเอง

**ภาษีบำรุงท้องที่** — ภาษีประจำปีเล็กน้อยสำหรับที่ดินตามมูลค่าประเมิน

ทั้งสองประเภทถูกยกเลิกโดย พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 พ.ร.บ. ดังกล่าวรวมและขยายฐานภาษีทรัพย์สินในขณะที่ลดอัตราลงอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวเลข 12.5% ที่ยังปรากฏในแหล่งข้อมูลออนไลน์บางแห่งและเอกสารของบริษัทนายหน้าไม่มีผลบังคับใช้กับทรัพย์สินใดในปี 2026 อย่านำมาคิดเป็นงบประมาณ

## โครงสร้างใหม่ — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

พ.ร.บ. ปี 2562 กำหนดภาษีทรัพย์สินประจำปีจากมูลค่าประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราแตกต่างกันตาม:

- ประเภทการใช้งาน (ที่พักอาศัย เกษตรกรรม พาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม ว่างเปล่า)
- มูลค่าทรัพย์สิน
- สถานะของเจ้าของ (ที่อยู่อาศัยหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน vs. บ้านหลังที่สอง/เพื่อการลงทุน)

กรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลฐานข้อมูลมูลค่าประเมิน — ซึ่งเป็นฐานข้อมูลเดียวกับที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) มูลค่าประเมินโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาด 30–50%

## อัตราภาษีแยกตามประเภทการใช้งาน

### ที่พักอาศัย — หลักที่อยู่อาศัย (เจ้าของอยู่อาศัยเองและมีชื่อในทะเบียนบ้าน)

สำหรับที่พักอาศัยหลักของพลเมืองไทยหรือชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ โดยมีชื่อเจ้าของในทะเบียนบ้าน (Tabien Baan) ของทรัพย์สินนั้น:

| เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (เช่น บนที่ดินเช่า) |
|--------------------------------------|------------------------------------------------------|
| ยกเว้น **50 ล้านบาทแรก** | ยกเว้น **10 ล้านบาทแรก** |
| 0.03–0.10% สำหรับมูลค่าเกินกว่าการยกเว้น | 0.03–0.10% สำหรับมูลค่าเกินกว่าการยกเว้น |

สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ หมวดนี้ไม่บังคับใช้ เนื่องจากชาวต่างชาติมักไม่ได้ลงทะเบียนทะเบียนบ้านในยูนิตคอนโดของตน (สมุดทะเบียนบ้านสีเหลืองมีไว้สำหรับการลงทะเบียนที่พักอาศัย ไม่ใช่แค่ความเป็นเจ้าของ) เจ้าของที่พักอาศัยหลักที่เป็นพลเมืองไทยได้ประโยชน์จากการยกเว้นจำนวนมาก

### ที่พักอาศัย — บ้านหลังที่สอง / ที่พักอาศัยเพิ่มเติม / ทรัพย์สินให้เช่า

นี่คือ **กลุ่มที่ใช้บังคับกับเจ้าของชาวต่างชาติโดยทั่วไป** คอนโดในภูเก็ตที่เป็นของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศหรือให้เช่าจะอยู่ในหมวดนี้ ไม่มีการยกเว้น — ภาษีเริ่มคิดตั้งแต่บาทแรก

| มูลค่าประเมิน | อัตราภาษี |
|---------------|-----------|
| ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 0.02% |
| 50–75 ล้านบาท | 0.03% |
| 75–100 ล้านบาท | 0.05% |
| เกิน 100 ล้านบาท | 0.10% |

**สำหรับคอนโดในภูเก็ตทั่วไป มูลค่าประเมิน 6 ล้านบาท** (ราคาขายมักสูงกว่า มูลค่าประเมินโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาขาย 30–50%): ภาษีประจำปี = 0.02% × 6,000,000 = **1,200 บาทต่อปี**

**สำหรับคอนโดมูลค่าประเมิน 10 ล้านบาท**: 0.02% × 10M = **2,000 บาทต่อปี**

**สำหรับวิลล่ามูลค่าประเมิน 30 ล้านบาท**: 0.02% × 30M = **6,000 บาทต่อปี**

จำนวนเงินโดยรวมต่ำมาก — ในระดับเดียวกับค่ากาแฟต่อสัปดาห์ ตั้งงบประมาณ 1,000–10,000 บาทต่อปีสำหรับทรัพย์สินที่พักอาศัยของเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่

### เกษตรกรรม

อัตราสูงสุด 0.15% พร้อมการยกเว้นจำนวนมากสำหรับที่ดินเกษตรกรรมแท้จริง แทบไม่เกี่ยวข้องกับเจ้าของชาวต่างชาติ (ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรมโดยตรงได้)

### พาณิชยกรรม / อุตสาหกรรม

อัตราสูงสุด 1.2% บังคับใช้กับทรัพย์สินที่ใช้เพื่อกิจกรรมเชิงพาณิชย์ — โรงแรม สำนักงาน โรงงาน ค้าปลีก สูงกว่าที่พักอาศัย สำหรับทรัพย์สินของชาวต่างชาติที่ดำเนินการเป็นโรงแรมจดทะเบียน (พบได้น้อยในการเป็นเจ้าของที่พักอาศัยของชาวต่างชาติ) อัตราพาณิชยกรรมจะบังคับใช้

### ว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้งาน

อัตราโทษ 0.3% ตั้งแต่บาทแรก **เพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี** ที่ทรัพย์สินยังคงว่างเปล่า จนถึงเพดาน 3% ออกแบบมาเพื่อป้องกันการกักเก็บที่ดิน

สำหรับเจ้าของคอนโดชาวต่างชาติ "ว่างเปล่า" หมายความว่ายูนิตไม่ได้ถูกใช้งานอย่างสม่ำเสมอ — แม้แต่การใช้งานส่วนตัวเป็นครั้งคราวหรือการให้เช่าก็ทำให้ทรัพย์สินพ้นจากหมวดว่างเปล่าแล้ว ตรวจสอบกับนักบัญชีชาวไทยหากทรัพย์สินไม่ได้ถูกใช้งานเลยตลอดทั้งปี

## การรีเซ็ตปี 2026 — ปีแรกที่ใช้อัตราเต็ม

ในปี 2020, 2021, 2022 และบางปีต่อมา มีพระราชกฤษฎีกาของคณะรัฐมนตรีที่ให้ส่วนลดบางส่วน (โดยทั่วไป 90% ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ในฐานะมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจยุคโควิดและหลังโควิด การลดดังกล่าวได้รับการอนุมัติเป็นรายปีและไม่ได้ต่ออายุโดยอัตโนมัติ

**ณ ต้นปี 2026 ไม่มีพระราชกฤษฎีกาของคณะรัฐมนตรีที่ขยายการลดอัตราภาษีอีกต่อไป** ผู้เชี่ยวชาญหลายราย (Lex Bangkok, FRANK Legal & Tax, Dansiam) ระบุว่าปี 2026 เป็นปีแรกที่บังคับใช้อัตราเต็มของ พ.ร.บ. นี่หมายความว่าอัตราข้างต้นใช้บังคับ 100% — จำนวนเงินสัมบูรณ์ที่ค่อนข้างน้อยจะสูงขึ้นบ้างเมื่อเทียบกับใบแจ้งหนี้ในปีก่อนหน้า

ตรวจสอบในพื้นที่ก่อนได้ตัวเลขสุดท้าย: ในบางพื้นที่ อาจมีการลดหรือยกเว้นเพิ่มเติมตามดุลยพินิจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

## กลไกการชำระภาษี

### หนังสือแจ้งและวันครบกำหนด

หนังสือแจ้งจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล tessaban หรือ อบต. Or Bor Tor) จะส่งถึงใน **ไตรมาสแรกของปี** โดยทั่วไปคือเดือนมกราคม–มีนาคม กำหนดชำระคือ **เดือนเมษายน** ของปีเดียวกัน

สำหรับคอนโดในภูเก็ต หนังสือแจ้งจะส่งไปยังที่อยู่ทางไปรษณีย์ของเจ้าของที่จดทะเบียนไว้ (ซึ่งอาจเป็นตัวทรัพย์สินเอง นิติบุคคล (juristic person) หรือที่อยู่ที่บันทึกไว้ของเจ้าของ) เจ้าของชาวต่างชาติที่ใช้เวลาบางส่วนของปีในต่างประเทศบางครั้งอาจพลาดหนังสือแจ้ง — นิติบุคคล (juristic person) มักจะส่งต่อหรือเก็บไว้ให้

### วิธีการชำระ

ช่องทางการชำระ:

- ชำระด้วยตนเองที่สำนักงานเทศบาล tessaban หรือ อบต. Or Bor Tor ในพื้นที่
- ผ่านธนาคารที่ได้รับอนุญาต (ระบุในหนังสือแจ้งว่าธนาคารใดรับชำระสำหรับพื้นที่นั้น)
- ออนไลน์ผ่านระบบชำระเงินขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (แตกต่างกันตามพื้นที่)
- ผ่านนิติบุคคล (juristic person) หากให้บริการสำหรับอาคาร (บางแห่งทำ มักมีค่าบริการเล็กน้อย)

นำหรืออ้างอิงหนังสือแจ้งภาษี ชำระด้วยเงินสด โอนเงินผ่านธนาคาร หรือเช็ค ขึ้นอยู่กับตัวเลือกของหน่วยงาน

### บทลงโทษสำหรับการชำระล่าช้า

- เงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน (มีเพดาน) จากยอดค้างชำระ
- หลังจากไม่ชำระเป็นเวลานาน ภาษีค้างชำระจะกลายเป็นภาระผูกพันบนทรัพย์สิน
- หลังจากไม่ชำระนานต่อเนื่อง (โดยทั่วไป 3 ปีขึ้นไป) องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถดำเนินการบังคับชำระหนี้ได้

สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ จำนวนเงินสัมบูรณ์ที่ต่ำทำให้การปฏิบัติตามกฎเป็นเรื่องง่าย ระบบโทษมีความสำคัญในหลักการแต่แทบไม่ถูกบังคับใช้กับที่พักอาศัยในทางปฏิบัติ

## สิ่งที่ไม่ใช่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในไทยหลายรายการมักถูกสับสนกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง:

**ค่าส่วนกลาง (CAM)** — ชำระให้กับนิติบุคคล (juristic person) ไม่ใช่ภาษี 50–80 บาท/ตร.ม./เดือนสำหรับโครงการมาตรฐาน สูงกว่าสำหรับโครงการแบรนด์เนม

**เงินกองทุนสำรอง (sinking fund)** — เงินสำรองทุน ไม่ใช่ภาษี ชำระครั้งเดียวเมื่อซื้อและอาจมีการเติมเป็นครั้งคราว

**ค่าสาธารณูปโภค** — ไม่ใช่ภาษี

**ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (Land Office), ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT)/อากรแสตมป์ (stamp duty), ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax)** — ภาษีธุรกรรมที่ชำระที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ในวันโอน ไม่ใช่รายปี

**ภาษีรายได้จากการให้เช่า** — แยกต่างหาก คิดจากรายได้ค่าเช่า ดูที่ [[rental-income-tax-foreigners]]

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีของรัฐบาลประจำปีเพียงรายการเดียวสำหรับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

## การเปรียบเทียบ — ไทยกับประเทศอื่น

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เปรียบเทียบไทยกับตลาดอื่น:

- **ไทย**: ประมาณ 0.02% ของมูลค่าประเมินต่อปีสำหรับที่พักอาศัยของชาวต่างชาติทั่วไป = 0.01% ของมูลค่าตลาดโดยประมาณ
- **สหรัฐอเมริกา**: 0.5%–2.5% ของมูลค่าตลาดต่อปี ขึ้นอยู่กับรัฐและท้องถิ่น
- **สหราชอาณาจักร**: Council tax แตกต่างกัน; โดยทั่วไป £1,000–3,000/ปีสำหรับทรัพย์สินมูลค่า £500,000
- **ฝรั่งเศส**: Taxe foncière + taxe d'habitation; รวมประมาณ 1% ของมูลค่าตลาดต่อปี
- **สเปน**: IBI ประจำปีประมาณ 0.4%–1.1% ของมูลค่าราชการ
- **สิงคโปร์**: 0%–32% สำหรับที่อยู่อาศัยของเจ้าของ พร้อมการยกเว้นที่อยู่อาศัยหลักจำนวนมาก; 11%–36% สำหรับที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเจ้าของ

ภาษีทรัพย์สินประจำปีของไทยต่ำกว่าประเทศตะวันตกส่วนใหญ่อย่างมีนัยสำคัญ สิ่งที่แลกมาคือไทยเก็บภาษีมากกว่าในระดับธุรกรรม (ค่าธรรมเนียมโอน, SBT, WHT) และผ่านภาษีรายได้จากการให้เช่า

## บทสรุปสำหรับผู้ซื้อในปี 2026

กฎสามข้อ:

1. **ตั้งงบประมาณ 1,000–10,000 บาทต่อปีสำหรับทรัพย์สินที่พักอาศัยของเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่** ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายการเล็กน้อย ไม่ใช่ต้นทุนการถือครองหลัก

2. **ตรวจสอบว่าหนังสือแจ้งถึงมือแล้ว** ให้แน่ใจว่านิติบุคคล (juristic person) หรือผู้จัดการทรัพย์สินส่งต่อหนังสือแจ้งประจำปี อย่าให้หมดอายุและสะสมค่าปรับ

3. **อย่าตั้งงบประมาณตามอัตรา 12.5% เดิม** ภาษีโรงเรือนและที่ดินก่อนปี 2019 ถูกยกเลิกแล้ว แหล่งใดที่อ้าง 12.5% ว่าเป็นอัตราปัจจุบันนั้นผิด

สำหรับบริบทภาษีที่กว้างขึ้น: [[taxes-buying-property-thailand]] สำหรับภาษีรายได้จากการให้เช่า (ภาษีประจำปีที่สำคัญกว่าสำหรับเจ้าของที่ให้เช่า): [[rental-income-tax-foreigners]] สำหรับภาษีธุรกรรม (ภาษีครั้งเดียวที่สำคัญกว่า): [[property-transfer-fees-thailand]] และ [[withholding-tax-property-sale]]

## ลิงก์

- [Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) — analysis](https://www.tilleke.com/insights/new-land-and-building-tax-act-thailand/)
- [FRANK Legal & Tax — Land and Building Tax](https://franklegaltax.com/land-building-tax-thailand/)
- [Lex Bangkok — Land Building Tax Thailand 2026](https://lexbangkok.com/land-building-tax-thailand-2026/)
- [Treasury Department of Thailand](https://www.treasury.go.th)
- [กรมสรรพากร (Revenue Department)](https://www.rd.go.th)