# ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง

> ไทยไม่มีภาษี CGT แยกสำหรับบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินคือ CGT โดยพฤตินัย 1–4% ของราคาประเมิน ต่างจากนิติบุคคลที่เสีย CIT 20%

ไทยจัดการกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ต่างจากประเทศตะวันตกส่วนใหญ่ ไม่มีภาษีกำไรส่วนเกินแยกต่างหากสำหรับบุคคลธรรมดา — แทนที่ด้วยภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) ที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บในวันโอน ซึ่งถือเป็นภาษีสุดท้ายบนกำไร สำหรับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล ภาษีเงินได้นิติบุคคลจะมีผลบังคับใช้ ความไม่สมมาตรระหว่างสองโครงสร้างนี้เป็นหนึ่งในเหตุผลหลายประการที่ทำให้การถือครองในชื่อบุคคลธรรมดาเป็นทางเลือกที่ชัดเจนกว่าสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในกรณีที่ทำได้

บทความนี้ครอบคลุมการปฏิบัติทางภาษีที่แท้จริงสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายต่างชาติ ความแตกต่างระหว่างนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา และการยกเว้นแบบแคบที่มีอยู่

## หลักการ

กฎหมายภาษีไทยปฏิบัติต่อรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ทั่วไป ไม่ใช่ประเภท "กำไรส่วนเกิน" แยกต่างหาก ประมวลรัษฎากรไม่มีบทบัญญัติภาษีกำไรส่วนเกิน (CGT) สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลธรรมดา แทนที่:

- สำหรับ **ผู้ขายบุคคลธรรมดา** กำไรถูกเก็บภาษีผ่านกลไกภาษีหัก ณ ที่จ่ายของสำนักงานที่ดิน ซึ่งถือเป็นภาษีสุดท้าย
- สำหรับ **ผู้ขายนิติบุคคล** กำไรเป็นรายได้นิติบุคคลทั่วไป เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 20%

ทั้งสองกลไกเรียกเก็บภาษีบนกำไร แต่กลไก อัตรา และภาระระยะยาวแตกต่างกัน

## ผู้ขายบุคคลธรรมดา — ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้าย

เมื่อบุคคลธรรมดาต่างชาติขายอสังหาริมทรัพย์ไทย สำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) ซึ่งคำนวณตามสูตรที่กฎหมายกำหนด:

1. ใช้ราคาประเมิน
2. ใช้เปอร์เซ็นต์หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง (92% ในปีที่ 1 ลดลงเหลือ 50% ในปีที่ 8 ขึ้นไป)
3. หารส่วนที่เหลือด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = รายได้ต่อปีที่ประเมิน
4. คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (5%–35%)
5. คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง

รายละเอียดกลไกทั้งหมดใน [[withholding-tax-property-sale]] WHT มักอยู่ใน **ช่วง 1–4% ของราคาประเมิน** สำหรับธุรกรรมขายต่อส่วนใหญ่

**WHT นี้คือภาษีสุดท้ายของผู้ขาย** ผู้ขายอาจเลือกรวมการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้ในแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (PND.90) ได้ในทางเทคนิค แต่การคำนวณแทบไม่เป็นประโยชน์ — สำหรับผู้ขายส่วนใหญ่ WHT ที่สำนักงานที่ดินคือภาษีสุดท้าย จ่ายเป็นเงินสดในวันโอน โดยไม่มีภาระเพิ่มเติม

### ความหมายในทางปฏิบัติ

โครงสร้างภาษีไทยสำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์บุคคลธรรมดาเรียบง่ายกว่าระบบภาษีตะวันตกส่วนใหญ่อย่างแท้จริง ไม่มี:

- การคำนวณ CGT แยกต่างหาก
- ความแตกต่างระหว่างระยะสั้นและระยะยาว (นอกจากตารางหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครองที่ฝังอยู่ใน WHT)
- การปรับตามอัตราเงินเฟ้อ
- การหักขาดทุนจากกำไรอื่น
- การยกเว้นหรือสิทธิพิเศษเฉพาะ CGT

ผู้ขายจ่าย WHT ที่สำนักงานที่ดิน เดินออกมา และภาระภาษีก็สิ้นสุด

## ผู้ขายนิติบุคคล — ภาษีเงินได้นิติบุคคลบนกำไร

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือโดยบริษัทไทย (บริษัทจำกัดที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ นิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI เป็นต้น) การขายถือเป็นธุรกรรมของบริษัท:

**1. ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดิน — อัตราคงที่ 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย** นี่คือการจ่ายล่วงหน้าของบริษัท

**2. ภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปี (CIT) 20% บนกำไรที่แท้จริง** กำไรคำนวณจาก:

```
กำไร = ราคาขาย − (ราคาซื้อเดิม + ค่าปรับปรุงที่มีหลักฐาน + ค่าเสื่อมราคาที่หักไปแล้ว)
```

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% **นำไปหักออก** จาก CIT 20% ได้ — บริษัทจ่ายส่วนต่าง (หรือขอคืนหากภาษีหัก ณ ที่จ่ายเกิน CIT สุดท้าย ซึ่งพบได้น้อย)

### ตัวอย่างการคำนวณ — การขายโดยบริษัท

บริษัทไทยซื้อวิลล่าในปี 2018 ราคา 20 ล้านบาท ขายในปี 2026 ราคา 30 ล้านบาท ค่าปรับปรุงที่มีหลักฐาน: 2 ล้านบาท ค่าเสื่อมราคาที่หักไปใน 8 ปี: 1.6 ล้านบาท ราคาประเมิน ณ วันขาย: 25 ล้านบาท

- ราคาขาย: 30 ล้านบาท
- ฐานต้นทุน: 20 ล้าน + 2 ล้าน (ค่าปรับปรุง) − 1.6 ล้าน (ค่าเสื่อมราคา) = 20.4 ล้านบาท
- กำไร: 30 ล้าน − 20.4 ล้าน = 9.6 ล้านบาท
- CIT: 20% × 9.6 ล้าน = 1.92 ล้านบาท
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ที่สำนักงานที่ดิน: 1% × 30 ล้าน (ที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย) = 0.3 ล้านบาท
- CIT สุทธิที่ต้องจ่ายสิ้นปี: 1.92 ล้าน − 0.3 ล้าน = 1.62 ล้านบาท
- **ภาษีรวมจากการขาย: 1.92 ล้านบาท (~6.4% ของราคาขาย)**

เปรียบเทียบกับการขายเดียวกันหากทรัพย์สินถือโดยบุคคลธรรมดา: WHT คำนวณตามสูตรกฎหมาย โดยทั่วไปประมาณ 2–3% ของราคาประเมิน (~0.5–0.75 ล้านบาทจากราคาประเมิน 25 ล้าน) — ภาษีรวม 0.5–0.75 ล้านบาท

ภาระภาษีสำหรับการถือครองในชื่อบุคคลธรรมดาในตัวอย่างนี้ต่ำกว่าการถือครองผ่านบริษัทประมาณ **หนึ่งในสาม** และความไม่สมมาตรนี้จะยิ่งขยายตามเวลาและขนาดของกำไรที่เพิ่มขึ้น

นี่เป็นหนึ่งในหลายเหตุผลที่ [[thai-company-property-ownership|โครงสร้างบริษัทไทยถือที่ดิน]] มีภาระภาษีระยะยาวสูงกว่าการถือครองในชื่อบุคคลธรรมดาผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว + สิทธิเหนือพื้นดิน — แยกจาก [[thai-company-property-ownership|ความเสี่ยงต่อการดำเนินคดีนอมินี]] ที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2024

## การยกเว้นแบบแคบสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก

กฎหมายไทยให้การยกเว้น CGT สำหรับบุคคลธรรมดาที่:

- ขายที่อยู่อาศัยหลัก
- นำเงินจากการขายไปซื้อที่อยู่อาศัยหลักใหม่ภายใน 1 ปี (ก่อนหรือหลังการขาย)
- มีชื่อในทะเบียนบ้าน (Tabien Baan / สมุดปกเหลือง) อย่างต่อเนื่อง
- เงื่อนไขอื่นๆ ที่เฉพาะเจาะจงของแต่ละกรณี

การยกเว้นนี้แทบไม่เข้ากับผู้ขายต่างชาติเนื่องจาก:

- เจ้าของต่างชาติโดยทั่วไปไม่มีทะเบียนบ้านในคอนโดมิเนียมของตน
- สถานะ "ที่อยู่อาศัยหลัก" ต้องการประวัติการอยู่อาศัยที่มีนัยสำคัญ ไม่ใช่แค่การเป็นเจ้าของ
- การลงทุนใหม่ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผ่านเกณฑ์ทดแทน

สำหรับเจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่ ให้ถือว่าไม่สามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นนี้ได้ ผู้ที่มีคุณสมบัติครบจริงๆ (ชาวต่างชาติที่พำนักในไทยระยะยาวมีทะเบียนบ้าน กำลังเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหลักในไทยหนึ่งแห่งไปอีกแห่ง) ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีไทย

## "กำไรส่วนเกิน" ทางอ้อม — เมื่อไม่มีผลบังคับใช้

สองสถานการณ์ที่บางครั้งสับสนกับกำไรจากอสังหาริมทรัพย์:

**1. การขายหุ้นในบริษัทไทยที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์** นี่คือการขายหุ้น ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ และถือเป็นธุรกรรมของบริษัทที่มีกฎภาษีต่างกัน สำหรับชาวต่างชาติ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT) อาจมีผลบังคับใช้ที่ระดับหุ้น บางครั้งโครงสร้างนี้ถูกใช้เพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมโอนที่สำนักงานที่ดิน แต่กรมสรรพากรมีการตรวจสอบการต่อต้านการหลีกเลี่ยงสำหรับโครงสร้างการขายหุ้นที่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์

**2. การขายสิทธิการเช่าระยะยาว (การโอนสัญญาเช่า)** เมื่อคุณโอนสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนให้กับอีกฝ่าย การโอนนี้เป็นการโอนสิทธิในทางเทคนิค ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ การปฏิบัติทางภาษีต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) การโอนสัญญาเช่าอยู่ภายใต้อากรแสตมป์ (stamp duty) และค่าธรรมเนียมจดทะเบียน แต่ไม่ต้องจ่ายภาระค่าธรรมเนียมโอน/SBT/WHT เต็มชุดของการขายกรรมสิทธิ์เต็ม

## ภาระภาษีในประเทศบ้านเกิด — นอกเหนือจากภาษีไทย

ผู้ขายต่างชาติส่วนใหญ่มีภาระภาษีต่อเนื่องในประเทศบ้านเกิด กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องรายงานใน:

- **สหรัฐอเมริกา** — IRS เรียกเก็บภาษีรายได้และกำไรทั่วโลก สามารถนำเครดิตภาษีไทยมาหักกลบได้
- **สหราชอาณาจักร** — HMRC เรียกเก็บภาษีรายได้ทั่วโลกสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหราชอาณาจักร สามารถนำเครดิตภาษีไทยมาหักกลบได้
- **ออสเตรเลีย** — Australian Tax Office มีแนวทางคล้ายกัน สามารถนำเครดิตภาษีมาหักกลบได้
- **ประเทศในสหภาพยุโรป** — แตกต่างกันตามประเทศ โดยทั่วไปมีกลไกเครดิตคล้ายกันผ่านอนุสัญญาภาษีซ้อน
- **รัสเซีย จีน อินเดีย** — ตรวจสอบกับที่ปรึกษาภาษีท้องถิ่น

ไทยมีอนุสัญญาภาษีซ้อน (Double Taxation Agreements) กับประเทศหลักส่วนใหญ่เพื่อป้องกันการเก็บภาษีซ้ำในกำไรเดียวกัน โดยทั่วไป DTA ให้ไทยมีสิทธิ์หลักในการเก็บภาษีกำไร (เนื่องจากทรัพย์สินอยู่ในไทย) และประเทศบ้านเกิดของผู้ขายให้เครดิตสำหรับภาษีไทยที่จ่ายไปแล้ว ผู้ขายยังต้องรายงานการขายในประเทศบ้านเกิดและอาจต้องจ่ายภาษีเพิ่มเติมหากอัตราในประเทศบ้านเกิดสูงกว่าภาษีไทย

สำหรับผู้ขายที่เป็นชาวอเมริกันโดยเฉพาะ: Foreign Earned Income Exclusion ไม่มีผลบังคับใช้กับกำไรส่วนเกิน การขายอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเสียภาษีในสหรัฐฯ แม้หลังจากจ่ายภาษีไทยแล้ว ภาษีไทยนำมาเป็นเครดิตกับภาษีสหรัฐฯ ได้ แต่การคำนวณและการรายงานอาจซับซ้อน ผู้ขายชาวอเมริกันควรใช้บริการผู้จัดทำภาษีสหรัฐฯ ที่มีประสบการณ์ด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

## ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีกับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ — สำหรับผู้ขาย

การเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทย (183 วันขึ้นไปในไทยในปีปฏิทิน) มีผลต่อวิธีเก็บภาษีรายได้จากการเช่าและรายได้ต่อเนื่องอื่นๆ แต่ไม่ส่งผลมากต่อภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ การคำนวณ WHT ที่สำนักงานที่ดินเหมือนกันไม่ว่าผู้ขายจะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยหรือไม่ WHT ทำหน้าที่เป็นภาษีสุดท้ายในทั้งสองกรณี

การเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์การนำเงินกลับประเทศในปี 2024 (ป. 161/2566) มีผลต่อรายได้จากต่างประเทศที่นำเข้าไทยโดยผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี แต่ไม่มีผลต่อการเก็บภาษีกำไรจากอสังหาริมทรัพย์แหล่งไทย

## สิ่งที่ควรรู้สำหรับผู้ซื้อในปี 2026

สามกฎ:

1. **สำหรับบุคคลธรรมดา วางแผนภาษีจากการขายเป็น WHT ที่สำนักงานที่ดิน** ไม่มี CGT แยกต่างหากที่ต้องงบประมาณ WHT อยู่ในช่วง 1–4% ของราคาประเมิน คำนวณสำหรับปีขายของคุณโดยเฉพาะ

2. **สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือโดยบริษัทไทย คาดว่าจะเสีย CIT 20% บนกำไรที่แท้จริง** ซึ่งสูงกว่าการถือครองในชื่อบุคคลธรรมดาอย่างมีนัยสำคัญ คำนวณรวมในเศรษฐศาสตร์ระยะยาวของโครงสร้างที่ถือโดยบริษัท

3. **รายงานการขายในประเทศบ้านเกิดของคุณ** เครดิตภาษีมีให้ผ่านอนุสัญญาภาษีซ้อน แต่ภาระผูกพันในการรายงานยังคงมีอยู่โดยทั่วไป

สำหรับบริบทภาษีที่กว้างขึ้น: [[taxes-buying-property-thailand]] สำหรับรายละเอียดการคำนวณ WHT: [[withholding-tax-property-sale]] สำหรับคำถามเรื่องโครงสร้างบริษัทกับบุคคลธรรมดา: [[thai-company-property-ownership]] และ [[freehold-vs-leasehold-thailand]]

## ลิงก์

- [กรมสรรพากร (Revenue Department of Thailand)](https://www.rd.go.th)
- [PwC Thai Tax Booklet 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [PwC Thailand — Corporate income determination](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/corporate/income-determination)
- [PwC Thailand — Individual income determination](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [กรมที่ดิน (Department of Lands)](https://www.dol.go.th)
- [Revenue Department — Double Taxation Agreements list](https://www.rd.go.th/english/766.html)