# ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในไทย

> ภาษีรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินของชาวต่างชาติในไทย — อัตราก้าวหน้า, หักมาตรฐาน 30%, PND.94/PND.90, WHT 15% สำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก และเกณฑ์ VAT 1.8 ล้าน

รายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีในไทยไม่ว่าเจ้าของจะอาศัยอยู่ที่ใด กลไกมีความชัดเจน — หักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% จากค่าเช่ารวม (หรือค่าใช้จ่ายจริง) คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าของไทย และยื่นแบบกลางปีกับประจำปี การให้เช่าระยะสั้นอาจทำให้ต้องจดทะเบียน VAT ควบคู่กับความเสี่ยงตาม[[short-term-rental-license-thailand|พระราชบัญญัติโรงแรม]]

บทความนี้ครอบคลุมการเสียภาษีทั้งหมดสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติที่รับรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในภูเก็ตและพื้นที่อื่นในไทย

## รายได้อะไรบ้างที่นับเป็นรายได้ค่าเช่า

รายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทยได้แก่:

- การเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว (ผู้เช่า 1+ ปี)
- การให้เช่าระยะสั้น (Airbnb, Booking.com, รายวัน/รายสัปดาห์)
- แบบมีเฟอร์นิเจอร์และไม่มีเฟอร์นิเจอร์
- ให้เช่าโดยตรงหรือผ่านบริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน
- ค่าเช่าที่รับเป็น THB หรือสกุลเงินอื่น (แปลงเป็น THB ณ วันที่รับ)

รายได้ที่ต้องเสียภาษีคือ **ค่าเช่ารวมที่ได้รับ** เงินมัดจำที่คืนได้ไม่ถือเป็นรายได้ ค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าถือเป็นรายได้ในปีที่รับ ค่าสาธารณูปโภคที่ผู้เช่าชำระตามต้นทุนจริงโดยทั่วไปไม่ถือเป็นรายได้ (ให้ตรวจสอบกับนักบัญชีของคุณ) แต่ส่วนต่างกำไรถือเป็นรายได้

รายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทย **ต้องเสียภาษีในไทยเสมอ** — รวมถึงเจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนัก เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศส่วนใหญ่ของปี และเจ้าของที่ไม่เคยมาประเทศไทย ทรัพย์สินอยู่ในไทย ค่าเช่าจึงเป็นรายได้จากแหล่งในไทย

## การหักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30%

กฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยให้ผู้ให้เช่าเลือกระหว่าง:

**ตัวเลือกที่ 1 — หักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30%** อัตโนมัติ ไม่ต้องใช้เอกสาร ครอบคลุมค่าซ่อมบำรุง ค่าเสื่อมราคา ค่าบริหารจัดการ ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายในการถือครองอื่น ๆ หักจากค่าเช่ารวม เหลือ 70% เป็นรายได้ค่าเช่าสุทธิโดยประมาณ

**ตัวเลือกที่ 2 — หักค่าใช้จ่ายจริงที่มีเอกสาร** ติดตามค่าใช้จ่ายจริงพร้อมใบเสร็จ ได้แก่ ค่าบริหารจัดการ ค่าส่วนกลาง (CAM) เงินกองทุนสำรอง (sinking fund) (ตามส่วนรายปี) ค่าสาธารณูปโภคที่หักได้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกัน ค่าซ่อมบำรุง ค่าโฆษณา ค่าเสื่อมราคา จำนวนรวมที่หักได้คือค่าใช้จ่ายจริง

สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ การหักมาตรฐาน 30% ง่ายกว่าและมักสูงกว่าค่าใช้จ่ายจริง ควรเปลี่ยนไปใช้ค่าใช้จ่ายจริงเฉพาะเมื่อมีเหตุผลให้เชื่อว่าค่าใช้จ่ายจริงเกิน 30% เช่น การปรับปรุงครั้งใหญ่ ค่าบริหารจัดการที่สูงมาก หรือสถานการณ์ต้นทุนสูงเป็นพิเศษ

## อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า

หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว รายได้ค่าเช่าสุทธิจะถูกรวมกับรายได้ที่ต้องเสียภาษีทั้งหมดของเจ้าของและคำนวณตามอัตราก้าวหน้าของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทย:

| รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี | อัตราส่วนเพิ่ม |
|--------------------------|--------------|
| 0–150,000 THB | 0% |
| 150,001–300,000 | 5% |
| 300,001–500,000 | 10% |
| 500,001–750,000 | 15% |
| 750,001–1,000,000 | 20% |
| 1,000,001–2,000,000 | 25% |
| 2,000,001–5,000,000 | 30% |
| 5,000,001+ | 35% |

รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี 150,000 THB แรกได้รับยกเว้น ค่าลดหย่อนส่วนตัว (60,000 THB ส่วนตัว บวกค่าลดหย่อนผู้อยู่ในอุปการะ) ยิ่งช่วยลดฐานภาษีลงอีก

สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ให้เช่าทรัพย์สินหนึ่งแห่ง รายได้ค่าเช่ามักอยู่ในวงเล็บอัตราส่วนเพิ่ม 5%–15% และหลังหักมาตรฐาน 30% และยกเว้น 150,000 THB อัตราภาษีที่มีผลจริงมักอยู่ที่ 5%–10% ของค่าเช่ารวม

## การยื่นสองครั้ง — PND.94 และ PND.90

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่ายื่นแบบสองครั้ง:

**PND.94** — แบบแสดงรายการกลางปี กำหนดยื่น **30 กันยายน** ของปีปัจจุบัน รายงานรายได้ที่ได้รับในช่วงมกราคม–มิถุนายน ภาษีที่ชำระถือเป็นการชำระล่วงหน้าสำหรับภาระภาษีประจำปี

**PND.90** — แบบแสดงรายการประจำปี กำหนดยื่น **31 มีนาคม** ของปีถัดไป รายงานรายได้รวมทั้งปี (รวมช่วงกลางปีที่รายงานใน PND.94) คำนวณภาษีที่ต้องชำระขั้นสุดท้าย หักเงินที่จ่ายล่วงหน้าตาม PND.94 แล้วชำระส่วนที่เหลือ (หรือขอคืนภาษี)

การยื่นทั้งสองครั้งทำได้ที่สำนักงานกรมสรรพากร (Revenue Department) ในพื้นที่ ผ่านระบบ e-Filing ออนไลน์ หรือผ่านตัวแทนภาษี เจ้าของชาวต่างชาติมักใช้ตัวแทนภาษี — ค่าบริการ 5,000–15,000 THB ต่อการยื่นสำหรับแบบแสดงรายการทั่วไป

## ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — 15% สำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก และ 5% ในกรณีภายในประเทศ

เมื่อจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของที่ **ไม่มีถิ่นพำนักทางภาษีในประเทศไทย** มาตรา 50(3) กำหนดให้ผู้จ่าย **หักภาษี 15%** จากค่าเช่าตามมาตรา 40(5) ผู้จ่ายนำส่งกรมสรรพากรและออกหนังสือรับรองให้เจ้าของ เจ้าของนำยอดที่หักไปเครดิตกับภาระภาษีสุดท้าย แต่ยังต้องยื่นแบบและคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า

อัตรา **5% ที่มักอ้างถึงเป็นอีกกรณีหนึ่งในประเทศ** คือผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลไทยจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นพำนัก โดยทั่วไปผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หักภาษีในธุรกรรมภายในประเทศแบบนี้

ดังนั้นถิ่นพำนักของผู้รับเงินจึงสำคัญ ห้ามใช้อัตราภายในประเทศ 5% กับเจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนัก เพราะมาตรา 50(3) กำหนด 15% ให้เก็บหนังสือรับรองทุกฉบับและเครดิตยอดที่ถูกหักจริงในแบบภาษีไทยที่เกี่ยวข้อง

## ถิ่นพำนักทางภาษี — คำถามเรื่อง 180 วัน

ไทยถือว่าคุณเป็นผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีหากอยู่ในไทย **180 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน** ผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีต้องเสียภาษีจาก:

- รายได้ทั่วโลกในส่วนที่นำเข้าประเทศไทย (กฎการนำเงินเข้าเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยในปี 2024 — ดูด้านล่าง)
- รายได้ทั้งหมดจากแหล่งในไทย

ผู้ไม่มีถิ่นพำนักเสียภาษีเฉพาะรายได้จากแหล่งในไทยเท่านั้น

สำหรับเจ้าของทรัพย์สินโดยเฉพาะ **รายได้ค่าเช่าเป็นรายได้จากแหล่งในไทยโดยไม่คำนึงถึงถิ่นพำนัก** คำถามเรื่อง 180 วันส่งผลต่อการจัดการรายได้อื่นของคุณ (เงินเดือนจากต่างประเทศ เงินปันผล กำไรจากทุน) ไม่ใช่รายได้ค่าเช่า

การเปลี่ยนแปลงปี 2024: คำสั่งกรมสรรพากร ป. 161/2566 (มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2024) ปิดช่องโหว่ที่มีมายาวนานซึ่งรายได้จากต่างประเทศที่นำเข้าไทยได้รับการยกเว้นภาษีหากนำเข้ามาหลังปีปฏิทินที่หาได้ ตั้งแต่ปี 2024 รายได้ต่างประเทศที่นำเข้าโดยผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีไทยต้องเสียภาษีโดยไม่คำนึงถึงเวลาที่หาได้ ผู้ถือวีซ่า LTR (Long-Term Resident) ได้รับการยกเว้นจากภาษีการนำเงินเข้า — ดู [[ltr-visa-thailand-property]]

## VAT — เกณฑ์ 1.8 ล้าน THB

**การให้เช่าที่อยู่อาศัยแบบบริสุทธิ์ (การเช่าอสังหาริมทรัพย์) ได้รับยกเว้น VAT** ผู้เช่าระยะยาวที่จ่ายค่าเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ก่อให้เกิด VAT

VAT จะบังคับเมื่อกิจกรรมการให้เช่าถูกพิจารณาเป็น **ธุรกิจโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์** — โดยทั่วไปเมื่อ:

- ระยะเวลาเช่าสั้น (น้อยกว่า 30 วัน รายวัน/รายสัปดาห์)
- มีบริการเพิ่มเติม (ทำความสะอาด อาหารเช้า คอนเซียร์จ เปลี่ยนผ้าขนหนู/ผ้าปูที่นอนรายวัน)
- ดำเนินการในลักษณะโรงแรม

เมื่อกิจกรรมนับเป็นกิจกรรมที่ต้องเสีย VAT และ **รายได้รวมจากกิจกรรมที่ต้องเสีย VAT เกิน 1.8 ล้าน THB ต่อปี** การจดทะเบียนจะบังคับ จากนั้น VAT 7% ใช้กับรายได้จากกิจกรรมที่ต้องเสียภาษีนั้น เจ้าของสามารถเรียกร้อง VAT ซื้อจากค่าใช้จ่ายบางรายการได้

เกณฑ์ 1.8 ล้านนับต่อเจ้าของ ครอบคลุมทุกทรัพย์สิน สำหรับเจ้าของที่มีหน่วยให้เช่าระยะสั้นหลายแห่งและรายได้รวมเกินเกณฑ์ การจดทะเบียนเป็นสิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้

สำหรับนักลงทุนที่เช่าระยะสั้นในภูเก็ต: เกณฑ์ VAT รวมกับความเสี่ยงตาม[[short-term-rental-license-thailand|พระราชบัญญัติโรงแรม]] การดำเนินการให้เช่าระยะสั้นที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านโดยไม่จดทะเบียน VAT จะเพิ่มความเสี่ยงด้านการหลีกเลี่ยงภาษีนอกเหนือจากความเสี่ยงด้านโรงแรมที่ไม่มีใบอนุญาต

## ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม — ยกเลิกแล้ว

ไทยเคยมีภาษีโรงเรือนและที่ดิน (12.5% ของมูลค่าค่าเช่าต่อปี) ภาษีนี้ถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 — แทนที่ด้วย[[annual-property-tax-thailand|ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง]]ซึ่งต่ำกว่ามาก (~0.02% ของมูลค่าประเมินสำหรับคอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองส่วนใหญ่) และบังคับใช้กับการถือครองไม่ใช่รายได้ค่าเช่า

แหล่งข้อมูลออนไลน์เก่าบางแหล่งยังอ้างถึงอัตรา 12.5% อัตรานั้นไม่มีอีกแล้ว อย่านับซ้ำ

## ตัวอย่างการคำนวณ

**ตัวอย่างที่ 1 — เจ้าของชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนัก ทรัพย์สิน 1 แห่ง ค่าเช่าต่อปี 800,000 THB**

- ค่าเช่ารวม: 800,000
- หักมาตรฐาน 30%: -240,000
- รายได้ค่าเช่าสุทธิโดยประมาณ: 560,000
- ค่าลดหย่อนส่วนตัว (โสด): -60,000
- รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี: 500,000
- การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา:
  - 0–150,000 ที่ 0% = 0
  - 150,001–300,000 ที่ 5% = 7,500
  - 300,001–500,000 ที่ 10% = 20,000
  - รวม: 27,500
- **อัตราภาษีที่มีผลจริงจากค่าเช่า: ~3.4% ของค่าเช่ารวม**

**ตัวอย่างที่ 2 — เจ้าของชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนัก ทรัพย์สิน 2 แห่ง ค่าเช่ารวม 2.5 ล้าน THB ในจำนวนนั้น 1.9 ล้านเป็นการเช่าระยะสั้น**

- ค่าเช่ารวม: 2,500,000
- หักมาตรฐาน 30%: -750,000
- รายได้ค่าเช่าสุทธิ: 1,750,000
- ค่าลดหย่อนส่วนตัว: -60,000
- รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี: 1,690,000
- การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา:
  - 0–150,000 ที่ 0%, 150,001–300,000 ที่ 5%, 300,001–500,000 ที่ 10%, 500,001–750,000 ที่ 15%, 750,001–1,000,000 ที่ 20%, 1,000,001–1,690,000 ที่ 25%
  - รวม: ~258,000
- VAT: ส่วนการเช่าระยะสั้นที่ต้องเสีย VAT (1.9 ล้าน) เกินเกณฑ์ 1.8 ล้าน — ต้องจดทะเบียน และ 7% ของส่วนนั้นเท่ากับประมาณ 133,000
- **อัตราภาษีรวมที่มีผลจริง: ~16% ของค่าเช่ารวม รวม VAT**

ส่วนที่เป็นการเช่าระยะสั้นสร้างความซับซ้อนส่วนใหญ่ในกรณีที่มีรายได้สูง การให้เช่าระยะยาวทำให้การเสียภาษีง่ายกว่า

## ข้อผิดพลาดที่เจ้าของชาวต่างชาติมักทำ

**1. ไม่ยื่นแบบเลย** หวังว่ากรมสรรพากร (Revenue Department) จะไม่สังเกตเห็น กรมสรรพากรมีการตรวจสอบข้าม-อ้างอิงรายการให้เช่ากับการยื่นแบบภาษีมากขึ้น ผู้ไม่ยื่นแบบเผชิญกับการประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมค่าปรับ

**2. ยื่นเฉพาะแบบประจำปี (PND.90) โดยไม่ยื่นกลางปี (PND.94)** PND.94 เป็นข้อบังคับสำหรับผู้ให้เช่าที่มีรายได้ค่าเช่าจำนวนมาก การข้ามจะก่อให้เกิดค่าปรับ

**3. นับรวมการเช่าระยะสั้นเป็นระยะยาวเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี** กรมสรรพากรตรวจสอบการจัดประเภทการเช่า การจองรายวัน/รายสัปดาห์เป็นการเช่าระยะสั้นและต้องได้รับการวิเคราะห์ VAT และพระราชบัญญัติโรงแรมที่แตกต่างออกไป

**4. เรียกร้องทั้งการหักมาตรฐาน 30% และค่าใช้จ่ายจริงพร้อมกัน** ต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง เลือกอัตราที่สูงกว่า

**5. ถือว่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้าย หรือใช้อัตราผิด** ค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นพำนักถูกหัก 15% ตามมาตรา 50(3) ส่วน 5% ใช้กับกรณีภายในประเทศทั่วไปที่ผู้จ่ายเป็นนิติบุคคล ทั้งสองกรณีเป็นเพียงเครดิตต่อภาระภาษีสุดท้าย ไม่ได้แทนการคำนวณและยื่นแบบ

**6. ไม่แจ้งในประเทศบ้านเกิด** เจ้าของชาวต่างชาติหลายรายต้องรายงานรายได้ค่าเช่าไทยต่อหน่วยงานภาษีในประเทศบ้านเกิดด้วย (สหรัฐฯ สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย ฯลฯ) สนธิสัญญาภาษีมักให้เครดิตสำหรับภาษีไทยที่ชำระ แต่ภาระผูกพันในการแจ้งมักยังคงอยู่

## สิ่งที่ผู้ซื้อในปี 2026 ควรรู้

กฎสามข้อ:

1. **ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีไทยและยื่นแบบ PND.94/PND.90 อย่างถูกต้อง** เก็บหนังสือรับรองทุกฉบับเพื่อเครดิตยอดที่ถูกหักจริง คือ 15% สำหรับผู้รับที่ไม่มีถิ่นพำนัก หรือ 5% ในกรณีภายในประเทศทั่วไป

2. **ใช้การหักมาตรฐาน 30% เว้นแต่มีเหตุผลเฉพาะเจาะจงที่ไม่ควรใช้** ง่ายกว่าและมักสูงกว่าค่าใช้จ่ายจริง

3. **ติดตามรายได้จากการเช่าระยะสั้นและระยะยาวแยกกัน** การจัดการภาษีต่างกัน ความเสี่ยง VAT ต่างกัน และความเสี่ยงตาม[[short-term-rental-license-thailand|พระราชบัญญัติโรงแรม]]ต่างกัน การปะปนกันในบัญชีสร้างปัญหาเมื่อถูกตรวจสอบ

สำหรับบริบทภาษีกว้างขึ้น: [[taxes-buying-property-thailand]] สำหรับพระราชบัญญัติโรงแรมและความเสี่ยง STR: [[short-term-rental-license-thailand]] สำหรับบริบทผลตอบแทน: [[rental-yields-phuket]] สำหรับการยกเว้นภาษีวีซ่า LTR ที่ส่งผลเฉพาะรายได้จากต่างประเทศ: [[ltr-visa-thailand-property]]

## ลิงก์

- [กรมสรรพากร — ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [ประมวลรัษฎากร — มาตรา 38–64](https://www.rd.go.th/english/37749.html)
- [กรมสรรพากร — คู่มือ PND.90/91 ปี 2024](https://www.rd.go.th/fileadmin/download/english_form/2024/GUIDE_90_67_Complete.pdf)
- [PwC Thailand — Individual income determination](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [HLB Thailand — Thai rental properties and personal income tax](https://www.hlbthai.com/thai-rental-properties-and-personal-income-tax-2/)
- [PwC Thai Tax Booklet 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [Expat Tax Thailand — Property sales and rental tax](https://www.expattaxthailand.com/property-sales-rental-tax/)