# ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ

> วิธีคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล พร้อมตารางหักค่าใช้จ่ายและอัตราภาษีแบบขั้นบันได

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นภาษีที่ผู้ขายส่วนใหญ่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเป็นภาษีที่ซับซ้อนที่สุด วิธีคำนวณแตกต่างกันระหว่างผู้ขายบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ผ่านตารางที่กำหนดโดยกฎหมาย และให้ผลลัพธ์ที่ไม่ตรงไปตรงมาหากไม่ได้คำนวณให้ครบขั้นตอน สำหรับผู้ซื้อ WHT แทบไม่ใช่ภาระโดยตรง — เป็นภาษีของผู้ขาย — แต่การเข้าใจกลไกนี้มีความสำคัญสำหรับการเจรจาต่อรองและการวางแผนสำหรับการขายในอนาคต

บทความนี้ครอบคลุมวิธีคำนวณทั้งสำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ผลในทางปฏิบัติ และสิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรเข้าใจเกี่ยวกับ WHT

## หลักการ

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย สำนักงานที่ดินจะเก็บภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากผู้ขายในฐานะภาษีเงินได้ล่วงหน้าบนกำไรจากการขาย กรมที่ดิน (Land Department) เก็บ WHT และส่งต่อให้กรมสรรพากร (Revenue Department) ซึ่งเป็นหน่วยงานภาษีของไทย ภาระภาษีเงินได้ของผู้ขายถือว่าสิ้นสุด (ในกรณีส่วนใหญ่) ด้วย WHT ที่เก็บ ณ สำนักงานที่ดิน

กลไกนี้เป็นเรื่องของการบริหาร แทนที่จะติดตามกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ตลอดประวัติภาษีของผู้ขาย ไทยเก็บภาษี ณ เวลาทำธุรกรรม เป็นเงินสด ก่อนการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์

## ผู้ขายบุคคลธรรมดา — การคำนวณตามตารางกฎหมาย

สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา WHT คำนวณผ่านกระบวนการ 5 ขั้นตอน:

**ขั้นที่ 1 — ใช้ราคาประเมิน** ไม่ใช่ราคาขาย ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐานในการคำนวณ โดยไม่คำนึงว่าคู่สัญญาตกลงราคาเท่าใด

**ขั้นที่ 2 — หักค่าใช้จ่ายตามเปอร์เซ็นต์ตามจำนวนปีที่ถือครอง** ตารางตามกฎหมาย:

| ปีที่ถือครอง | อัตราหักค่าใช้จ่าย |
|--------------------|---------------|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |

ค่าหักนี้ถือเป็นต้นทุนของผู้ขาย ส่วนที่เหลือ (หลังหัก) คือกำไรที่ต้องเสียภาษีโดยประมาณ

**ขั้นที่ 3 — หารกำไรด้วยจำนวนปีที่ถือครอง** ได้เป็นรายได้ต่อปีโดยประมาณ

**ขั้นที่ 4 — นำรายได้ต่อปีโดยประมาณมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา** อัตราแบบขั้นบันไดของไทย:

- 0–150,000 บาท: 0%
- 150,001–300,000 บาท: 5%
- 300,001–500,000 บาท: 10%
- 500,001–750,000 บาท: 15%
- 750,001–1,000,000 บาท: 20%
- 1,000,001–2,000,000 บาท: 25%
- 2,000,001–5,000,000 บาท: 30%
- 5,000,001 บาทขึ้นไป: 35%

**ขั้นที่ 5 — คูณภาษีต่อปีที่คำนวณได้ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง** ได้เป็น WHT รวมที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน

### ตัวอย่างการคำนวณ — ผู้ขายบุคคลธรรมดา ถือครอง 7 ปี ราคาประเมิน 10 ล้านบาท

1. ราคาประเมิน: 10,000,000
2. หักค่าใช้จ่ายปีที่ 7: 55% ดังนั้นค่าหัก = 5,500,000
3. ส่วนที่เหลือ (กำไรโดยประมาณ): 4,500,000
4. รายได้ต่อปี: 4,500,000 / 7 = 642,857
5. ภาษีบนรายได้ 642,857 บาท:
   - 0–150,000 ที่ 0% = 0
   - 150,001–300,000 ที่ 5% = 7,500
   - 300,001–500,000 ที่ 10% = 20,000
   - 500,001–642,857 ที่ 15% = 21,429
   - รวม: ~48,929
6. WHT รวม: 48,929 × 7 = ~342,500

WHT ในตัวอย่างนี้: ~3.4% ของราคาประเมิน

### ตัวอย่างการคำนวณ — ผู้ขายบุคคลธรรมดา ถือครอง 2 ปี ราคาประเมิน 8 ล้านบาท

1. ราคาประเมิน: 8,000,000
2. หักค่าใช้จ่ายปีที่ 2: 84% ดังนั้นค่าหัก = 6,720,000
3. ส่วนที่เหลือ: 1,280,000
4. รายได้ต่อปี: 1,280,000 / 2 = 640,000
5. ภาษีบนรายได้ 640,000 บาท:
   - 0–150,000 ที่ 0% = 0
   - 150,001–300,000 ที่ 5% = 7,500
   - 300,001–500,000 ที่ 10% = 20,000
   - 500,001–640,000 ที่ 15% = 21,000
   - รวม: ~48,500
6. WHT รวม: 48,500 × 2 = ~97,000

WHT ในตัวอย่างนี้: ~1.2% ของราคาประเมิน

### รูปแบบ — ช่วง WHT ที่พบบ่อย

สำหรับธุรกรรมขายมือสองส่วนใหญ่ WHT มักอยู่ในช่วง **1–4% ของราคาประเมิน** สูงกว่าเมื่อ:

- ถือครองนาน (8 ปีขึ้นไป) — เพดานอัตราหักค่าใช้จ่ายหยุดที่ 50%
- ราคาประเมินสูง — ผลักรายได้ต่อปีโดยประมาณเข้าสู่ขั้นภาษีสูงขึ้น

ต่ำกว่าเมื่อ:

- ถือครองระยะสั้น — มูลค่าส่วนใหญ่ถูกหักเป็นต้นทุน
- ราคาประเมินต่ำ — อยู่ในขั้นภาษีต่ำกว่า

ส่วนที่ดูขัดกับสัญชาตญาณ: การถือครองนานกว่าไม่ได้หมายความว่า WHT ต่ำกว่าเสมอไป เพราะอัตราหักค่าใช้จ่ายหยุดลดลงที่ปีที่ 8 และกำไรถูกเฉลี่ยออกไปตามจำนวนปีที่ถือครองมากขึ้น เครื่องคำนวณ WHT ของสำนักงานกฎหมายไทยส่วนใหญ่จะให้ตัวเลขที่แน่นอนสำหรับแต่ละกรณี

## ผู้ขายนิติบุคคล — อัตราคงที่ 1%

สำหรับผู้ขายนิติบุคคล (นิติบุคคล (juristic person) ไทยที่ขายอสังหาริมทรัพย์) WHT ง่ายกว่ามาก: **1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาขาย**

สำหรับบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ขายวิลล่า 25 ล้านบาท ที่มีราคาประเมิน 18 ล้านบาท:
- ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: 25 ล้าน
- WHT: 1% × 25,000,000 = 250,000

WHT 1% นี้จากนั้น**นำไปหักออกจากภาษีเงินได้นิติบุคคลสุดท้าย** (CIT 20% บนกำไรที่แท้จริง) เมื่อบริษัทยื่นแบบภาษีประจำปี ดังนั้น 1% เป็นการชำระล่วงหน้า ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย นักบัญชีของบริษัทจะกระทบยอดเมื่อสิ้นปี

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองในโครงสร้างบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ (ถูกกฎหมายแต่มีความเสี่ยงสูงในปี 2026 — ดู [[thai-company-property-ownership]]) กลไก WHT แตกต่างจากการถือครองส่วนบุคคล และภาระภาษีในระยะยาวสูงกว่า (CIT 20% บนกำไร เทียบกับ WHT เป็นภาษีสุดท้ายสำหรับบุคคลธรรมดา)

## ผู้ชำระ — ธรรมเนียมปฏิบัติ

ตามธรรมเนียมปฏิบัติ **WHT เป็นภาษีของผู้ขาย** และแทบไม่มีการโอนภาระไปยังผู้ซื้อ ไม่ว่าจะมีการเจรจาต่อรองอย่างไร ผู้ขายชำระ WHT ผ่านแคชเชียร์เช็คให้สำนักงานที่ดิน ณ วันโอน

สถานการณ์ไม่กี่กรณีที่การจัดสรรอาจเปลี่ยนไป:

- **การขายแบบเร่งด่วน (Distress sales)** ที่ผู้ขายไม่สามารถชำระได้ — ผู้ซื้ออาจตกลงชำระ WHT แทนเพื่อแลกกับการลดราคาเท่ากับหรือมากกว่าจำนวน WHT
- **การขาย off-plan จากผู้พัฒนา** ที่ผู้พัฒนารับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมดเป็นส่วนหนึ่งของแพ็กเกจการตลาด
- **การโอนในครอบครัว** ที่คู่สัญญามีเหตุผลอื่นในการแบ่งสรรที่ไม่ตามปกติ

สำหรับธุรกรรมขายมือสองทั่วไป ให้ถือว่า WHT เป็นภาษีของผู้ขาย หากผู้ซื้อถูกขอให้ชำระ ให้คำนวณข้อเสนอใหม่

## เหตุใดผู้ซื้อจึงควรเข้าใจ WHT

เหตุผลสามประการที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรเข้าใจ WHT:

**1. การวางแผนภาษีสำหรับการขายในอนาคต** เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์ไทยในที่สุด คุณจะต้องชำระ WHT ที่คำนวณตามวิธีนี้ ยิ่งถือครองนาน ผลของเพดานอัตราหักค่าใช้จ่าย (50% จากปีที่ 8 เป็นต้นไป) ยิ่งสูงขึ้น — แต่ก็มีกำไรที่ต้องเฉลี่ยมากขึ้นด้วย วางแผนระยะเวลาการขายโดยคำนึงถึงตัวเลขเหล่านี้

**2. ความโปร่งใสในการเจรจาต่อรอง** ผู้ขายที่ไม่ยอมลดราคามักมีตัวเลข WHT เฉพาะอยู่ในใจ การเข้าใจการคำนวณของพวกเขาช่วยให้คุณเข้าใจราคาต่ำสุดที่พวกเขายอมรับได้

**3. โอกาสในการซื้อจากผู้ขายที่เร่งขาย** เมื่อผู้ขายที่เร่งด่วนไม่สามารถชำระ WHT ได้ และความเต็มใจของคุณในการชำระแทน (เพื่อแลกกับการลดราคา) คือความแตกต่างระหว่างการปิดดีลหรือไม่ กลไก WHT มีความสำคัญต่อการจัดโครงสร้างข้อเสนอของคุณ

## การรวมยอดภาษี — ทางเลือกที่หายาก

ผู้ขายบุคคลธรรมดาอาจเลือก**รวมยอด**การขายเข้าในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (PND.90) โดยถือว่า WHT เป็นการชำระล่วงหน้าที่นำไปหักได้แทนที่จะเป็นภาษีสุดท้าย ในทางทฤษฎี หากผู้ขายมีผลขาดทุนที่หักภาษีได้หรือรายได้รวมต่ำ การรวมยอดอาจลดภาษีรวมได้

ในทางปฏิบัติ การรวมยอดแทบไม่เป็นประโยชน์สำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะการคำนวณ WHT มีการหักค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูงอยู่แล้ว ผู้ขายส่วนใหญ่ถือว่า WHT ที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้ายและไม่รวมยอด

สำหรับผู้ขายนิติบุคคล WHT จะถูกหักออกจาก CIT สุดท้ายเสมอ — "ทางเลือก" ไม่มีผลในกรณีนี้

## ความหมายสำหรับผู้ซื้อในปี 2026

กฎสามข้อ:

1. **อย่ายอมรับการถูกขอให้ชำระ WHT** เป็นภาษีของผู้ขาย หากถูกขอ ให้คำนวณข้อเสนอใหม่

2. **วางแผน WHT สำหรับการขายในอนาคตเข้าในการตัดสินใจระยะเวลาถือครอง** ปีที่ 1–4 ให้ WHT ต่ำที่สุด (อัตราหักค่าใช้จ่ายสูง) ปีที่ 8 ขึ้นไปให้ WHT ต่ำที่สุดต่อปีของกำไร ปีที่ 5–7 เป็นช่วงกลางที่ไม่ได้เปรียบ

3. **สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือในบริษัทไทย ให้คาดว่าภาษีระยะยาวจะสูงกว่า** CIT 20% บนกำไรของบริษัทสูงกว่า WHT เป็นภาษีสุดท้ายสำหรับบุคคลธรรมดา นี่เป็นเหตุผลเพิ่มเติมที่ไม่ควรใช้โครงสร้างบริษัทสำหรับที่อยู่อาศัยส่วนตัว — ดู [[thai-company-property-ownership|การถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทย]]

สำหรับบริบทภาษีอย่างครบถ้วน: [[taxes-buying-property-thailand|ภาษีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย]] สำหรับกำไรจากการขายโดยเฉพาะ: [[capital-gains-property-thailand]] สำหรับกระบวนการของสำนักงานที่ดิน: [[land-office-transfer-day|วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน]] สำหรับค่าธรรมเนียมการโอน: [[property-transfer-fees-thailand|ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์]]

## ลิงก์

- [กรมสรรพากรไทย — ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [PwC Thai Tax Booklet 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [PwC Thailand — Individual income determination](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [กรมที่ดิน (Land Department)](https://www.dol.go.th)
- [FRANK Legal & Tax — Condominium Tax Guide 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)