# 泰国永久产权与长期租赁权完整比较指南——外国买家的产权限制、登记方式、续租风险、继承安排、费用与退出选择

> 永久产权 (freehold) 与长期租赁权 (leasehold) 在泰国的区别——各自如何运作，最高法院第 4655/2566 号裁决对续租的意义，以及哪种结构适合您。

在泰国，"永久产权 (freehold)"与"长期租赁权 (leasehold)"并非市场标签，而是在土地办公室 (Land Office) 分别登记的独立法律工具，权利、期限与退出方式各有不同。对于外籍买家而言，两者之间的选择既有偏好因素，也有法律限制：《土地法典》禁止外籍人士持有土地永久产权，因此别墅购置通常只能选择长期租赁权。公寓则两种方式均可，选择不同对实际权益影响显著。

本文解析两种结构，从外籍买家在普吉岛购房的关键维度进行对比，并说明最高法院第 4655/2566 号裁决对长期租赁权买家的意义。

## 永久产权——登记在您名下的完整所有权

永久产权意味着您持有地契。土地办公室登记簿上记录的是您的姓名。该权利永久有效，可通过买卖或赠与转让，可继承，可抵押，且不依赖任何第三方。

对于外籍人士，永久产权仅适用于**公寓单元**，依据 [[foreign-property-ownership-thailand|1979年《公寓法》]] 登记。须满足两项条件：

- 该公寓项目须有外籍配额余量。《公寓法》第 19 条规定，项目可售楼面面积中外籍持有的永久产权合计不得超过 49%（即公寓外籍配额 (49%)）。若楼盘已达配额上限，须等待外籍业主将单元出售给泰籍人士或将产权结构转为租赁权后，方可新增永久产权登记。
- 购房资金须以外币形式从境外汇入泰国，并由收款泰国银行出具外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form) 作为凭证。

土地永久产权依据《土地法典》对外籍个人封闭，仅有三项极少见的例外：Section 96 bis（须投资 4000 万泰铢，极为罕见）、BOI 促进性商业用地，以及继承（须在一年内处置）。上述途径均非普通住宅买家的常规方式。

## 长期租赁权——固定期限内的登记使用权

长期租赁权是依据《民商法典》第 540 条登记的租赁权利。房产所有权仍归永久产权持有人；承租人在租期内享有使用和居住权。根据第 544 条，转租和转让须获租约许可；根据第 558 条，改建和增建须获出租方许可。

单次登记租约的硬性上限为 30 年。该上限由法律明文规定——将单次租约延长至 30 年以上的条款依法无效，非协商所能突破。30 年届满后，房产归还所有权人，除非重新登记新租约。

长期租赁权是外籍买家在普吉岛购置别墅或住宅用地的典型结构。当公寓外籍配额已满，或买家出于继承、税务规划等原因有特定需求时，公寓单元也可采用长期租赁权方式。

### 最高法院第 4655/2566 号裁决的意义

三十年来，普吉岛别墅市场一直销售"30+30+30"结构——在合同中事先约定两次续租，以"90年安全产权"或"99年长期租赁权"为卖点进行推广。

第 4655/2566 号裁决涉及一份登记的 30 年租约，以及同日作出的两项各 30 年的未来承诺。未来 60 年租金已预付，也没有新的租金或其他条款需要协商。法院认定该组合旨在规避第 540 条，并判未来期限安排无效。公开裁判记录并未将 2025 年 3 月 18 日列为判决日期，也不应把该判决扩大为所有不同起草方式的未来承诺均当然无效。

对 2026年买家的三点启示：

- 30 年登记租约依约具有法律效力。请勿将此裁决解读为对标准长期租赁权的否定。
- 在泰国律师审查具体措辞和事实前，不要赋予续租当前价值。后续期限仍需届时业主配合、新协议及登记；该裁决没有决定所有可能承诺或救济方式的效力。
- 宣称单次登记租约可提供"90年"或"99年"产权的营销话术均具误导性。实际规划期限应以 30 年为准。

租约登记的详细流程、续租程序及合同谈判要点，请参阅 [[leasehold-30-year-renewable]]。

## 对比——关键维度上的永久产权与长期租赁权

| 维度 | 永久产权（外籍持有公寓） | 长期租赁权（土地或公寓单元） |
|------|--------------------------|------------------------------|
| 期限 | 永久 | 最长 30 年 |
| 土地办公室登记 | 地契登记您的姓名 | 所有权人姓名在地契上；租约登记于地契背面 |
| 可转让性 | 可自由出售；新买家取得新产权 | 可转让租约；出租方依合同可能有同意权 |
| 继承 | 可依遗嘱或法定继承 | 不要假定自动承继；结果取决于租约措辞、结构、事实及适用法律 |
| 续租 | 不适用（永久） | 需要新协议及登记；未来承诺须按个案审查 |
| 转售市场 | 强劲——外籍买家为永久产权公寓支付溢价 | 较弱——次级租约剩余年限较短，潜在买家群体有限 |
| 可抵押性（外籍） | 部分外资银行可办理 | 极为困难 |
| 初始登记费用 | 2% 过户费 + 其他税费 | 1% 租约登记费 + 0.1% 印花税 (stamp duty) |
| 年度费用 | 土地与建筑税、物业管理费、储备基金 (sinking fund) | 土地与建筑税（通常由所有权人承担）、物业管理费、储备基金 (sinking fund) |
| 外籍配额限制 | 有——49% 上限 | 无——长期租赁权不计入 49% 配额 |
| 适用于土地？ | 否（外籍人士仅限公寓） | 是 |
| 适用于别墅？ | 否 | 是 |
| 期满风险 | 无 | 房产归还出租方，除非重新谈判 |

## 如何选择

选择空间比想象中要小。

**购买公寓时，若有条件应选择永久产权。** 您为永久产权支付的溢价可在转售时收回，因为永久产权公寓的潜在买家群体更大，且资产真正属于您的永久所有。仅当永久产权配额已满且您不愿等待，或有特定税务规划需求时，才考虑选择租赁权。

**购买别墅或住宅用地时，长期租赁权加地上权 (superficies) 是实用结构。** 外籍人士无法对土地拥有永久产权。30 年土地租约保障居住权。在建筑物上登记地上权 (superficies)，则可获得对建筑物本身独立的、可转让的、可继承的所有权——解决了建筑物层面的问题。在土地办公室的合并费用为两项登记及两份印花税 (stamp duty)，相对于法律清晰度而言代价极小。详见 [[usufruct-superficies-habitation]]。

**不建议以个人住宅为目的使用泰国公司持地结构。** 该结构仅在有真实泰籍股东的情况下合法。2024–2025年的执法浪潮（特别调查局、商业发展局、国税厅 (Revenue Department)）使挂名结构面临切实风险——罚款、强制解散及强制出售令已成真实案例。详情参见 [[thai-company-property-ownership]]。

## 长期租赁权真正可行的情形

30 年期限听起来很短，直到您与替代方案做一番比较。

一位 50 岁的外籍人士于 2026 年购入租赁权别墅，可享有明确产权至 2056 年。届时买家已 80 岁，房产已使用 30 年，区域环境已发生变化，家庭状况也已不同。在大多数情况下，买家届时已在考虑出售、换小或不再使用该房产。"我想要永久产权以便子孙继承"的诉求对部分人是真实的，但对大多数在泰外籍买家而言，30 年期限已与其实际持有意图相符。

诚实的表述是：长期租赁权赋予您在泰国最长 30 年有保障的、排他的、合同确立的房产使用权——而在一个永久产权土地对您封闭的国家，这已是可得的选择。若该期限符合您的规划，长期租赁权是合理的。若您确实需要跨代际的土地产权，泰国可能并非适合购置的国家，任何合同结构都无法解决这一根本问题。

## 登记费用差异

以 1000 万泰铢公寓为例：

| 税费项目 | 永久产权 | 长期租赁权（30 年） |
|----------|----------|--------------------|
| 过户费 | 2% × 1000 万 = 20 万 | 不适用 |
| 租约登记费 | 不适用 | 1% × 1000 万 = 10 万 |
| 印花税 (stamp duty) | 0.5% × 1000 万 = 5 万（若不适用特定营业税 (Specific Business Tax, SBT)） | 0.1% × 1000 万 = 1 万 |
| 特定营业税 (Specific Business Tax, SBT)（卖方持有不足 5 年） | 3.3% × 1000 万 = 33 万 | 不适用 |
| 预扣所得税 (withholding tax) | 依情况而定 | 不适用 |
| **买方通常承担部分** | 约 10 万–20 万（过户费，通常由双方分担） | 约 11 万（全额） |

租赁权登记时的费用较低。转售成本也相对较低。但资产本身因期限有限而价值较低，因此对于计划长期持有或传承的资产，永久产权的长期持有总成本更具优势。

各项费用的详细分摊说明，请参阅 [[taxes-buying-property-thailand]]。

## 链接

- [泰国现行《民商法典》——国务委员会办公室](https://searchlaw.ocs.go.th/council-of-state/#/public/doc/Qko1NGNVa1FhMG9hTTNGcU9sTGxydz09)
- [《民商法典》第 540 条（租约期限上限）](https://www.thailandlawonline.com/civil-code/civil-and-commercial-code-section-540)
- [1979年《公寓法》（英文译本）](https://www.thailandlawonline.com/translations/condominium-law-thai-condo-act)
- [最高法院官方数据库——搜索第 4655/2566 号裁决](https://deka.supremecourt.or.th/search)