# 用益权、地上权与居住权——外国人在泰国可用的替代性物权

> 泰国《民商法典》第 1417–1434 条规定的三种物权：用益权、地上权与居住权。比较其期限、可转让性与继承性，帮助外国买家选择最适合的结构。

除所有权与租赁权外，泰国《民商法典》（第 1417–1434 条）还规定了另外三种可登记的房产权利：用益权 (usufruct)、地上权 (superficies) 与居住权 (habitation)。每种权利均为独立法律工具，在土地办公室 (Land Office) 登记后记载于地契背面。对于无法获得土地永久产权 (freehold) 的外国买家而言，这些权利——尤其是叠加使用时——是泰国法律框架下最接近土地所有权的实用替代方案。

本文介绍三种权利的内容、区别及适用情形，假设读者已了解 [[foreign-property-ownership-thailand|泰国土地所有权框架]] 及 [[leasehold-30-year-renewable|30 年租赁权机制]]。

## 三种物权速览

| 权利 | 泰文 | 最长期限 | 可转让 | 可继承 | 可收益 | 典型用途 |
|------|------|----------|--------|--------|--------|----------|
| 用益权 (usufruct) | สิทธิเก็บกิน (sit gep gin) | 30 年或终身 | 否（转租每次 ≤3 年） | 否（权利人去世即终止） | 是 | 外籍配偶居住并收取泰籍持有土地的租金 |
| 地上权 (superficies) | สิทธิเหนือพื้นดิน (sit nuea phuen din) | 30 年或终身 | 是（固定期限情形） | 是（固定期限情形） | 间接 | 外国人在泰籍持有土地上单独拥有建筑物 |
| 居住权 (habitation) | สิทธิอาศัย (sit aasai) | 30 年或终身 | 否 | 否 | 否 | 外国人享有个人居住权，不得获益 |

三种权利均在土地办公室 (Land Office) 登记，并记载于地契背面。三种权利均在登记期限届满或权利人死亡时（以较早者为准）终止。可转让性与收益权的差异决定了各方案的选择逻辑。

## 用益权——使用与收益，但权利归于个人

用益权是登记在他人永久产权 (freehold) 地契上的使用与收益权利。用益权人可：

- 居住于该房产
- 出租房产并保留租金收益
- 将土地用于农业、商业或其他合法用途
- 对房产进行改造（合理范围内——重大结构性改造通常须经永久产权业主同意）
- 转租，但每次租期不得超过 3 年

用益权人不得：

- 将用益权转让给他人（该权利具有人身专属性）
- 将用益权传给继承人——权利人去世后，永久产权业主恢复完整权利
- 转租超过 3 年（对外国用益权人属强制性规定）
- 损坏房产或根本性地改变其性质

用益权可设定固定期限，最长 30 年，也可以用益权人终身为限。终身用益权通常更为实用——对一位 50 岁的外国买家而言，"终身"通常超过 30 年，且可避免租赁权面临的续期问题。

**普吉外国买家最常见的用益权结构**：泰籍配偶依 [[marriage-property-thailand-foreigner|配偶申报规则]] 以本人名义购置土地，并为外籍配偶登记终身用益权。外籍配偶可居住并出租该房产。外籍配偶去世后，用益权终止，泰籍配偶恢复对土地的完整权利；若泰籍配偶先行去世，外籍配偶的用益权继续有效——新的永久产权继承人须承认该用益权。

**税费要点**：用益权登记费为评估价值的 1%。固定 30 年期用益权的费用与租赁登记费相当；终身用益权的计算方式不同——请向律师确认。

## 地上权——您拥有建筑物，泰籍业主拥有土地

地上权（第 1410–1416 条）是在他人土地上拥有建筑物或其他构筑物的权利。土地仍归永久产权业主所有；建筑物（或构筑物）则单独归属于地上权人名下。

这是外国买家希望拥有别墅所有权的核心工具。外国人无法拥有泰国土地，但可以拥有建于泰籍业主土地上的建筑物，享有完整所有权——可转让、可出售、可继承、原则上可抵押。

地上权可设定为：

- 固定期限，最长 30 年（与租赁权相同的注意事项——30 年以外预先约定续期的可执行性存在与 [[leasehold-30-year-renewable|2025 年最高法院裁决]] 类似的争议，尽管该裁决针对的是租赁而非地上权）
- 地上权人终身有效
- 永久性（技术上可行，但因难以与永久产权业主协商而极少使用）

固定期限或终身地上权**可转让且可继承**——地上权人可单独出售建筑物、赠与或传给继承人。新地上权人成为建筑物所有人，不影响土地的永久产权。

**2026 年普吉别墅标准结构**：泰籍业主（开发商、合作方或配偶）持有土地永久产权 (freehold)。外国买家取得：

1. 土地 30 年登记租赁权（保障土地使用权）
2. 建筑物地上权（保障构筑物的独立所有权）
3. 可选：永久产权优先购买权

每项权利在土地办公室 (Land Office) 单独登记，各有独立费用。合计费用约为房产价值的 2–3%（登记费及印花税 (stamp duty)）。该结构比单一永久产权转让成本更高，但外国人无法获得泰国土地的永久产权。叠加结构提供了在泰国土地上外国人所能取得的最接近所有权的法律保障。

**地上权对别墅的重要性**：若无地上权，在租赁泰国土地上建造房屋的外国人仅拥有租赁权，而非房屋所有权。按泰国默认房产规则，房屋属于土地的一部分。租赁权届满或出售时，房屋随之转移。地上权将两者分离——房屋独立拥有，可超越租赁权作为单独资产存续。

## 居住权——个人居住权利，不得收益

居住权（第 1402–1409 条）是登记在他人永久产权 (freehold) 地契上的居住权利，是三种权利中限制最多的：

- 最长 30 年或终身有效
- 人身专属（不可转让或转移）
- 不可继承
- 不享有出租房产获取收益的权利
- 仅限权利人及其家庭成员的个人使用

实践中，居住权极少被外国房产买家使用，因为其灵活性不及用益权，且无对应优势。主要适用于家庭安排——例如父母授予子女居住权但不允许出租，或反之。

居住权可能适用于外国买家的唯一情形：房产仅用于个人自住，无任何出租安排，且永久产权业主希望限制权利人的灵活性（例如，开发商向买家授予居住权，以维持建筑的住宅性质，防止出租）。此类情形并不常见。

对大多数外国买家而言，在两者均可选择时，应优先选择用益权而非居住权。

## 如何叠加多种权利

2026 年外国别墅买家的完整结构通常如下：

| 权利 | 持有方 | 期限 | 用途 |
|------|--------|------|------|
| 土地永久产权 (freehold) | 泰籍业主（配偶、合作方或经审查的泰籍方） | 永久 | 基础地权 |
| 土地 30 年租赁权 | 外国买家 | 30 年登记期限 | 保障土地使用权 |
| 建筑物地上权 (superficies) | 外国买家 | 30 年或终身 | 独立、可转让、可继承的建筑物所有权 |
| 永久产权优先购买权 | 外国买家（合同约定） | 租赁期限内 | 法律变更后转换为永久产权的路径 |
| 土地用益权 (usufruct)（替代或叠加） | 外国买家 | 终身 | 收益权与居住保障 |

每项登记权利均须在土地办公室 (Land Office) 单独申报、单独缴纳登记费及印花税 (stamp duty)。以一处价值 2,000 万泰铢的别墅为例，全部权利的登记费用合计通常为 30–60 万泰铢。

叠加结构的费用高于单一永久产权转让，但永久产权并不向外国人开放。叠加结构提供：

- 30 年有保障的土地使用权（租赁权）
- 可超越租赁权独立存续、可出售给其他外国人（其可签订新租赁合同）且可继承的建筑物所有权（地上权）
- 收益权与终身居住保障（如叠加用益权）
- 永久产权转换的选择权（优先购买权）

这是外国人在不进入 [[thai-company-property-ownership|名义持有公司]] 模式的前提下，"在泰国拥有一套房子"所能实现的最接近方案。

## 谁可以担任底层业主

授予外国买家上述权利的永久产权业主，须为依法可持有土地的泰国公民或符合条件的泰国法人。常见模式：

- **泰籍配偶**——规则与风险详见 [[marriage-property-thailand-foreigner]]
- **泰籍合作方或亲属**——关系真实且有文件记录时可行；若实为名义持有方则风险极高
- **业务真实的泰国多数股权公司**——公司真实存在且外国买家以客户身份参与时可行，但外国买家不得为实际受益人
- **开发商**——普吉大多数别墅开发商将 长期租赁权 (leasehold) 加地上权作为标准销售方案；开发商保留永久产权

"让泰国朋友帮忙"的结构与 [[thai-company-property-ownership|名义持有公司结构]] 面临相同风险——该朋友可拒绝配合登记、将永久产权出售给第三方（须承受您已登记权利的约束，但实际操作中仍可引发复杂局面），或在关系破裂时主张所有权。请审慎选择对方当事人。

## 税费处理

| 权利 | 登记费 | 印花税 (stamp duty) | 年度房产税 |
|------|--------|---------------------|------------|
| 租赁权 | 总租金的 1% | 0.1% | 通常由业主缴纳 |
| 用益权 (usufruct) | 评估价值的 1%（固定期限） | 无 | 通常由用益权人依合同缴纳 |
| 地上权 (superficies) | 建筑物价值的 1% | 0.5%（一次性） | 建筑物部分依合同约定分担 |
| 居住权 (habitation) | 小额固定费用 | 无 | 由业主缴纳 |

具体结构请咨询泰国税务专业人士。土地办公室 (Land Office) 工作人员可在办理当日计算费用，但实际由谁缴纳取决于合同约定。

## 如何选择合适的权利

**租赁权 + 地上权（叠加）**——适用于外国人购买别墅、希望取得最接近所有权的实用保障。2026 年标准结构。若与泰籍永久产权业主的关系需要额外保障，可叠加用益权。

**终身用益权**——适用于泰籍配偶持有土地的外籍配偶情形。可规避 30 年租赁期限上限（用益权以外籍配偶终身为限），同时提供收益权。如有建筑物，可与地上权结合使用。

**仅租赁权**——适用于永久产权配额已满时外国人购买公寓单元。建筑物由公寓法人 (juristic person) 持有，无需地上权。租赁权即为资产本身。

**居住权**——极少使用，仅适用于特定家庭安排情形。

## 2026 年买家须知

三条原则：

1. **购买别墅时，默认选择租赁权 + 地上权。** 该结构广为认可，已在土地办公室 (Land Office) 登记，并提供独立的建筑物所有权。对于具有重大建筑价值的别墅，不应接受仅有租赁权的结构。

2. **在关系条件允许时，叠加用益权或优先购买权。** 多层保障的登记成本较高，但可提供实质性的额外安全保障。

3. **核实永久产权业主的可靠性。** 上述所有权利均有赖于永久产权业主的配合——若对方拒绝协助登记、将永久产权出售给敌意第三方等，在法律上通常可以应对，但与对抗性永久产权业主周旋的实际成本极高。请审慎选择底层业主。

更宏观的所有权框架：[[foreign-property-ownership-thailand]]。关于永久产权（仅限公寓）与租赁权（适用其他一切情形）的选择：[[freehold-vs-leasehold-thailand]]。关于具体的租赁权机制：[[leasehold-30-year-renewable]]。

## 链接

- [泰国《民商法典》第 1410–1434 条（物权）](https://www.thailandlawonline.com/civil-code)
- [Siam Legal — 泰国用益权介绍](https://www.siam-legal.com/realestate/Usufructs.php)
- [Thailand Law Online — 地上权与居住权](https://www.thailandlawonline.com/articles-and-news/foreign-real-estate-ownership-and-investment)