# 泰国年度房产税——2019年土地与建筑税法

> 泰国2019年土地与建筑税法如何影响外籍房产持有人——税率、豁免、第二套住宅税率档，以及2026年为何是首个全额征税年。

2019年土地与建筑税法（พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562）以基于持有价值的年度财产税取代了泰国旧有的房屋与土地税。新税制在结构上与许多西方国家的房产税相似——以评估价值为基准，按用途分档，每年向地方政府缴纳。其税率也远低于此前的旧制度。

对于外籍房产持有人而言，实际影响较为有限——普吉公寓通常每年约 ฿2,000 至 ฿10,000。了解其运作机制有助于准确预算，并理解为何网络上偶有引用的旧有 12.5% 税率已不再正确。

本文涵盖税率、豁免、缴纳机制，以及新旧制度的区别。

## 新法取代了什么

2020年之前，泰国存在两项与房产相关的年度税：

**房屋与土地税（ภาษีโรงเรือนและที่ดิน）**——对用于商业或出租的房产，按年租金价值（实际或推定）的 12.5% 征收。自住房产不适用。

**地方发展税**——基于评估价值对土地征收的小额年度税。

上述两项税均已被2019年土地与建筑税法废除，自2020年1月1日起生效。该法合并并扩大了房产税的征收范围，同时大幅降低了税率。

12.5% 这一数字仍出现在部分较旧的网络资料和中介材料中，但在2026年对任何情形均不适用。请勿以此为依据进行预算。

## 新制度结构——2019年土地与建筑税法

2019年法案对土地和建筑物的评估价值征收单一年度房产税。税率因以下因素而有所不同：

- 用途类型（住宅、农业、商业/工业、空置）
- 房产价值
- 持有人身份（持有 Tabien Baan 的主要住所 vs. 第二套住宅/投资用途）

财政厅负责维护评估价值数据库——与转让费和预扣所得税 (withholding tax) 计算所用数据库相同。评估价值通常比市场价值低 30%–50%。

## 各用途类别税率

### 住宅——主要住所（持有 Tabien Baan 的自住业主）

对于泰国公民或符合条件的外籍人士，且持有人姓名登记于该房产**户籍本（Tabien Baan）**的主要住所：

| 同时持有土地和建筑物 | 仅持有建筑物（如在租赁土地上） |
|----------------------|-------------------------------|
| 首 **฿5,000万免税** | 首 **฿1,000万免税** |
| 超出豁免部分按 0.03%–0.10% 征收 | 超出部分按 0.03%–0.10% 征收 |

对于大多数外籍持有人而言，此类别通常不适用——外籍持有人一般不在其公寓单位建立 Tabien Baan 户籍登记（黄本在概念上用于居住登记，而非单纯的产权登记）。泰国公民自住业主可享受较大的豁免额。

### 住宅——第二套住宅/多套住宅/出租房产

这是**外籍持有人最典型的税率档**。大多数以度假住宅或出租用途持有的外籍普吉公寓均适用此档。无豁免额——自第一泰铢起即全额征税。

| 评估价值 | 税率 |
|----------|------|
| ฿5,000万以下 | 0.02% |
| ฿5,000万–7,500万 | 0.03% |
| ฿7,500万–1亿 | 0.05% |
| ฿1亿以上 | 0.10% |

**以评估价值 ฿600万 的普吉典型公寓为例**（实际售价通常更高；评估价值通常低于售价 30%–50%）：年度税额 = 0.02% × 6,000,000 = **每年 ฿1,200**。

**评估价值 ฿1,000万 的公寓**：0.02% × ฿1,000万 = **每年 ฿2,000**。

**评估价值 ฿3,000万 的别墅**：0.02% × ฿3,000万 = **每年 ฿6,000**。

绝对金额较小——相当于每周一杯咖啡的税负水平。对于大多数外籍持有住宅，每年预算 ฿1,000–10,000 即可。

### 农业用地

税率上限为 0.15%，正规农业用地享有可观的首泰铢豁免额。与外籍持有人关系不大（外籍人士不得直接持有农业用地）。

### 商业/工业用地

税率上限为 1.2%。适用于用于商业活动的房产——酒店、写字楼、工厂、零售。税率高于住宅。对于以注册酒店形式经营的外籍持有房产（在外籍住宅持有中较为罕见），适用商业税率。

### 空置或未使用房产

自第一泰铢起按 0.3% 的惩罚性税率征收，**每 3 年累增 0.3%**，上限为 3%。此设计旨在遏制土地囤积。

对于外籍公寓持有人，"空置"是指该单位未被积极使用——即便偶尔自住或出租，也可使房产不被列入空置类别。若房产已连续一年完全未使用，请向您的泰国会计师确认相关情况。

## 2026年重置——首个全额征税年

2020年、2021年、2022年及此后部分年度，内阁颁布减免令（通常减免 90%），作为疫情期间及疫后的经济刺激措施。减免政策逐年颁布，不自动延续。

**截至2026年初，暂无任何延续减免的内阁令有效。** Lex Bangkok、FRANK Legal & Tax、Dansiam 等多家专业机构均指出，2026年是该法案全额生效的首年。这意味着上述税率将按 100% 执行——与过去几年的缴税金额相比，绝对金额将有所提升。

在确定最终数额前，请向当地主管部门核实——部分地区可能依地方机构自由裁量权给予额外减免或豁免。

## 缴纳机制

### 通知与到期日

地方行政机构（市政 tessaban 或乡镇 Or Bor Tor）的缴税通知于**每年第一季度**寄出，通常为 1 月至 3 月。到期日为当年 **4 月**。

对于普吉公寓，通知寄往登记业主的通讯地址（可能是房产本身、法人 (juristic person) 或业主登记地址）。每年部分时间在国外的外籍持有人有时会错过通知——法人 (juristic person) 通常会代为转发或保管。

### 缴纳方式

缴纳选项：

- 亲赴当地 tessaban 或 Or Bor Tor 办公室缴纳
- 通过授权银行缴纳（通知书上会注明该地区可受理缴款的银行）
- 通过地方政府在线缴款系统（因地区而异）
- 通过法人 (juristic person) 缴纳，如该物业管理机构提供此服务（部分提供，通常收取少量手续费）

缴纳时请携带或提供税务通知书。根据机构提供的选项，可通过现金、银行转账或支票缴纳。

### 逾期缴纳罚则

- 未缴金额每月加收 1% 附加费（有上限）
- 长期未缴后，欠税将成为房产的留置权
- 进一步长期未缴（通常为 3 年以上），地方机构可启动强制执行程序

对于大多数外籍持有人而言，绝对金额较小，合规缴纳并无困难。罚则制度在原则上具有约束力，但实际上对住宅房产鲜少触发。

## 哪些不属于土地与建筑税

泰国房产持有的若干其他费用有时与土地与建筑税混淆：

**公共区域维护费（CAM）**——向法人 (juristic person) 缴纳，非税款。标准项目约为每月每平方米 ฿50–80，品牌项目更高。

**储备基金 (sinking fund) 款项**——资本储备，非税款。购买时一次性缴纳，此后偶有追缴。

**水电费**——非税款。

**土地办公室 (Land Office) 转让费、特定营业税 (Specific Business Tax, SBT)/印花税 (stamp duty)、预扣所得税 (withholding tax)**——在过户当日于土地办公室缴纳的交易税，非年度税。

**租金收入税**——另行征收，基于租金收入。详见 [[rental-income-tax-foreigners]]。

土地与建筑税是唯一一项针对房产持有权的年度政府税。

## 对比——泰国与其他司法管辖区

供与其他市场进行横向比较的外籍买家参考：

- **泰国**：典型外籍持有住宅年度税约为评估价值的 0.02%，实际相当于市场价值的 0.01%
- **美国**：因州和地方而异，每年约为市场价值的 0.5%–2.5%
- **英国**：市政税（Council tax），金额因地而异；一套价值 £50万 的房产通常每年约 £1,000–3,000
- **法国**：不动产税（Taxe foncière）+ 居住税（Taxe d'habitation），合计约为市场价值的 1%
- **西班牙**：IBI 年度税，约为地籍价值的 0.4%–1.1%
- **新加坡**：自住房产 0%–32%，享有较大的主要住所豁免；非自住房产 11%–36%

泰国年度房产税远低于大多数西方司法管辖区。作为权衡，泰国在交易环节（转让费、特定营业税、预扣所得税）及租金收入税方面征收更多。

## 2026年对买家的启示

三条原则：

1. **大多数外籍持有住宅每年预算 ฿1,000–10,000。** 土地与建筑税是一项小额支出，不构成主要持有成本。

2. **确认通知如期送达。** 确保法人 (juristic person) 或您的物业管理人转发年度通知。不要让其积压并产生罚款。

3. **不要以旧有的 12.5% 为基础预算。** 2019年前的房屋与土地税已废除。任何引用 12.5% 作为现行税率的资料均有误。

更广泛的税务背景详见：[[taxes-buying-property-thailand]]。租金收入税（房东更重要的年度税）详见：[[rental-income-tax-foreigners]]。交易税（更重要的一次性税）详见：[[property-transfer-fees-thailand]] 和 [[withholding-tax-property-sale]]。

## 链接

- [Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) — analysis](https://www.tilleke.com/insights/new-land-and-building-tax-act-thailand/)
- [FRANK Legal & Tax — Land and Building Tax](https://franklegaltax.com/land-building-tax-thailand/)
- [Lex Bangkok — Land Building Tax Thailand 2026](https://lexbangkok.com/land-building-tax-thailand-2026/)
- [Treasury Department of Thailand](https://www.treasury.go.th)
- [Revenue Department of Thailand](https://www.rd.go.th)