# 泰国房产过户费详解——2%税率与仅限泰国人的优惠政策

> 泰国房产过户费为评估价的 2%，在土地办公室 (Land Office) 过户当日缴纳。2025–2026年政府刺激政策将税率降至 0.01%，但仅适用于泰国公民购买 700万铢以下住宅，外籍买家仍须缴纳全额 2%。

2% 过户费是泰国房产交易的主要税种。过户当日以现金（通常为银行本票）向土地厅缴纳。整体机制原则上较为简单，但有几项细节会影响外籍买家的实际支出——尤其是 2025–2026年仅适用于泰国公民的刺激政策。

本文介绍税率、计税基础、支付方式及谈判要点。

## 税率与计税基础

土地厅在土地或公寓单元所有权发生变更时，征收**评估价 2%** 的过户费。适用范围包括：

- 买卖
- 赠与转让（直系亲属享有有限豁免）
- 法院裁定过户
- 其他大多数所有权变更交易

计税基础为财政厅数据库中记录的**评估价**，而非买卖双方约定的成交价。大多数二手房交易中，成交价高于评估价（因评估价通常低于市场价 30%–50%）。土地办公室 (Land Office) 工作人员以评估价与申报成交价中**较高者**为准计算税款——因此 2% 以较高金额为基数征收。

对于开发商新建楼盘，合同价通常高于评估价，故 2% 以合同价为计税基础。

## 2025–2026年刺激政策——仅限泰国人

2024年，政府推出刺激措施，将 700万铢以下住宅的过户费从 2% 降至 0.01%，同时将同一门槛内的抵押贷款登记费从 1% 降至 0.01%。该措施已延续至 2025年，截至目前的报道显示有效期至 2026年6月30日。

**降税率仅适用于泰国公民。** 皇家法令将此项优惠限定于购买住宅自用的泰国公民。外籍买家——包括已婚泰国人但登记买方为外籍配偶的情况——均须缴纳全额 2%。

部分中介营销暗示 700万铢以下单元的外籍买家也可受益，此说法有误。专业机构（Nishimura & Asahi、FRANK Legal & Tax）已确认该政策的仅限泰国人限制。安全的规划假设是缴纳 2%；若土地办公室 (Land Office) 实际给予了减免，视为额外优惠。

## 惯例支付方

按惯例，过户费由**买卖双方各承担 50%**。这是二手房交易中合同未作约定时的默认预期。

实际操作中，分摊比例有所不同：

- **二手房交易**多数遵循 5:5 分摊，有时经过一定协商
- **开发商新建楼盘 SPA** 通常要求买方承担全额 2%——这是总价谈判的一部分
- **急售或卖家有迫切需求的交易**有时将更多费用转移给买方，以换取价格减让
- **含付款计划激励的期房**开发商可能作为营销优惠自行承担费用

惯例分摊是默认做法，而非强制规则。SPA 具有约束力。建议在合同中明确约定由谁支付过户费——将其留给"惯例"处理，会在过户当日留下纠纷隐患。

## 计算示例

**示例 1——普吉岛二手公寓，成交价 ฿1,000万，评估价 ฿700万**

- 评估价与成交价取较高者：฿1,000万（成交价）
- 过户费：2% × ฿1,000万 = ฿20万
- 5:5 分摊：各 ฿10万

**示例 2——普吉岛期房公寓，合同价 ฿1,200万，评估价 ฿800万，买方全额承担**

- 评估价与合同价取较高者：฿1,200万（合同价）
- 过户费：2% × ฿1,200万 = ฿24万
- 买方全额承担：฿24万

**示例 3——普吉岛别墅土地过户至泰方控股公司，价值 ฿2,500万**

- 评估价与成交价取较高者：฿2,500万
- 过户费：2% × ฿2,500万 = ฿50万
- 5:5 分摊：各 ฿25万

**示例 4——泰国公民购买 ฿600万二手公寓（享受刺激政策）**

- 评估价与成交价取较高者：฿600万
- 适用刺激政策的过户费：0.01% × ฿600万 = ฿600
- 5:5 分摊：各 ฿300
- （同一单元若由外籍买家购买：2% × ฿600万 = ฿12万）

刺激政策使泰国公民二手房交易的实际成本产生显著差异。对于外籍买家而言，这一不对等目前是永久性的。

## 过户当日一并缴纳的费用

过户当日，买方通常在土地办公室 (Land Office) 缴纳以下费用：

- 买方应承担的过户费份额
- 租约登记费（长期租赁权 (leasehold) 情况下为总租金的 1%）
- 长期租约印花税 (stamp duty) 0.1%（leasehold 适用）
- 外籍配额核验费（金额较小，仅适用于公寓）
- 各类小额行政费用

典型外籍买家公寓过户（与卖方 5:5 分摊）的土地办公室 (Land Office) 费用合计：每 ฿1,000万房产价值约 ฿10万–15万。

含特定营业税 (Specific Business Tax, SBT)、印花税 (stamp duty) 及预扣所得税 (withholding tax)（均习惯由卖方承担）在内的完整税费说明，请参阅 [[taxes-buying-property-thailand]]。

## 抵押贷款登记费——适用相同的仅限泰国人刺激政策

与过户费并行，标准 1% 抵押贷款登记费在同一 2025–2026年刺激政策下降至 0.01%，且适用相同的仅限泰国人限制。外籍买家若获得（极少见的）泰国银行对外籍公寓的贷款，须缴纳全额 1%。

对于大多数外籍买家而言，这一情况实际意义有限——泰国银行极少向外籍人士提供住宅贷款——但它属于同一皇家法令的组成部分。

## SPA 中的谈判

过户费分摊是 SPA 中较易协商的条款之一。三种常见模式：

**1. 5:5 分摊（默认）。** 最为合理，符合惯例，易于说明。

**2. 买方全额承担（开发商 SPA）。** 新建楼盘常见；有时可协商为 5:5，或卖方以降价方式部分承担。

**3. 卖方全额承担（急售、困境房、结构性激励）。** 较少见；出现于卖方希望快速完成交易的情形。

对于外籍买家，谈判时的现实诉求：

- 二手房：坚持 5:5，除非价格已反映您承担更多
- 开发商期房：争取降至 5:5；若开发商坚持，将 2% 计入总成本
- 急售或卖家有迫切需求的房源：以卖方全额承担作为干净报价的一部分

## 过户当日的纠纷

当 SPA 未作说明或约定模糊时，土地办公室 (Land Office) 偶尔会发生过户费分摊纠纷。土地办公室 (Land Office) 工作人员不会介入调解——他们负责收取费用，双方如何分摊属于当事人自行解决的问题。

若您在未明确约定由谁付费的情况下抵达土地办公室 (Land Office)，可能面临：

- 在走廊进行约 30 分钟的谈判
- 被施压"先付了，事后再解决"
- 若双方均不愿付款，过户有被推迟的风险

解决方法是在 SPA 中明确约定。合同中清晰表述的成本为零；在土地办公室 (Land Office) 解决纠纷的代价是真实存在的（过户延误、关系受损、若需重新安排则多跑一趟）。

## 2026年买家须知

三条规则：

1. **作为外籍买家，预算应按全额 2% 计算。** 不要将 0.01% 刺激政策纳入财务规划——该政策不适用于您。

2. **在 SPA 中谈判费用分摊，而非等到过户当日。** 明确约定由谁支付。二手房默认 5:5；若开发商 SPA 要求买方全额承担而价格未作相应调整，应予以反驳。

3. **买方应付份额通过开具给土地办公室 (Land Office) 的银行本票支付。** 请在过户前一天安排好本票。不要携带大额现金用于房产规模的款项支付。

更广泛的税务背景，请参阅 [[taxes-buying-property-thailand]]。土地办公室 (Land Office) 流程，请参阅 [[land-office-transfer-day]]。预扣所得税 (withholding tax)（卖方最大税负），请参阅 [[withholding-tax-property-sale]]。SPA 谈判，请参阅 [[purchase-agreement-thailand]]。

## 链接

- [土地厅 (Department of Lands)](https://www.dol.go.th)
- [泰国财政厅 (Treasury Department of Thailand)](https://www.treasury.go.th)
- [Nishimura & Asahi — 2025年过户及抵押贷款费用减免](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [FRANK Legal & Tax — 2025年泰国公寓税务指南](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)
- [Bangkok Post — 内阁批准房产费用减免](https://www.bangkokpost.com/property/2998331/thailands-cabinet-approves-property-fee-cuts-to-support-struggling-sector-official-says)