# 外籍业主在泰国的租金收入税务指南

> 外籍业主在泰国取得的租金收入须缴纳个人所得税，适用30%标准扣除、累进税率及 PND.94/PND.90 申报；向非居民支付租金时预扣15%，并适用180万泰铢增值税门槛。

无论业主居住在何处，泰国房产的租金收入均须在泰国纳税。规则明确：按毛租金扣除30%标准费用（或实际支出），再按累进个人所得税税率计算，分半年度和年度两次申报。短期租赁还可能在[[short-term-rental-license-thailand|《酒店法》]]合规风险之外，额外触发增值税登记义务。

本文全面介绍外籍业主在普吉岛及泰国其他地区取得租金收入的税务处理方式。

## 基础概念——哪些属于租金收入

泰国来源的租金收入包括：

- 长期住宅租赁（租期1年及以上）
- 短期租赁（Airbnb、Booking.com、日租/周租）
- 含家具或不含家具的出租
- 直接出租或通过物业管理公司出租
- 以泰铢或其他货币收取的租金（收取时按当日汇率折算为泰铢）

应税收入为**实收毛租金**。可退还的押金不计入收入。预付租金在收取当年计入收入。房客自付、按成本结算的水电费通常不计入收入（请向会计师确认）；加价收取的部分则须计入。

泰国来源的租金收入**在泰国始终应税**——包括非居民业主、全年大部分时间居于海外的业主，以及从未踏足泰国的业主。房产在泰国，租金即为泰国来源收入。

## 30%标准扣除

泰国个人所得税法赋予房东两种选择：

**选项一——30%标准扣除。** 自动适用，无需任何凭证。涵盖维护费、修缮费、折旧、物业管理费、保险及其他持有成本。以毛租金为基数，剩余70%为视同净租金收入。

**选项二——实际记录支出。** 以凭证记录实际成本：管理费、公共区域维护费（CAM）、储备基金年摊费用、水电扣减、房产税、保险、维修费、广告费、折旧。实际总额即为可扣除金额。

对大多数外籍业主而言，30%标准扣除更为简便，且通常高于实际成本。仅当有充分理由认为实际成本超过30%时——例如大规模翻新、高额管理费或其他特殊高成本情形——才考虑改用实际支出申报。

## 累进个人所得税税率

扣除后，净租金收入并入业主在泰国的全部应税收入，按泰国累进个人所得税税率计算：

| 净应税收入 | 边际税率 |
|-----------|--------|
| 0–15万泰铢 | 0% |
| 15万01–30万 | 5% |
| 30万01–50万 | 10% |
| 50万01–75万 | 15% |
| 75万01–100万 | 20% |
| 100万01–200万 | 25% |
| 200万01–500万 | 30% |
| 500万01以上 | 35% |

净应税收入前15万泰铢免税。个人免税额（6万泰铢本人免税额及赡养亲属减免）可进一步降低应税基数。

对大多数仅出租一套房产的外籍业主而言，租金收入通常落在5%至15%的边际税率区间——经30%扣除及15万泰铢免税后，实际税率通常为毛租金的5%至10%。

## 两种申报表——PND.94与PND.90

泰国个人所得税要求房东进行两次申报：

**PND.94**——半年度申报表，截止日期为当年**9月30日**。申报1月至6月的收入，所缴税款作为年度税款的预缴。

**PND.90**——全年申报表，截止日期为次年**3月31日**。申报全年总收入（含已在 PND.94 中申报的半年收入）。计算最终应缴税额，抵扣 PND.94 预缴税款后补缴差额（或申请退税）。

两种申报均可在当地国税厅 (Revenue Department) 办公室、电子申报系统在线办理，或委托税务代理人代理。外籍业主通常选择税务代理人——常规申报的代理费用约为每次5,000至15,000泰铢。

## 租金预扣税——非居民15%，境内一般情形5%

向**非泰国税务居民**房东支付租金时，《税法典》第50(3)条要求付款人就第40(5)条规定的租金**预扣15%**。付款人须向国税厅缴纳并向房东开具凭证。房东可将预扣金额抵扣最终税款，但仍须申报并按累进税率计算个人所得税。

常见的**5%租金预扣率属于另一种境内一般情形**：泰国法人租客向居民个人房东支付租金。对于这种境内安排，个人租客通常没有预扣义务。

因此，收款人的税务居民身份至关重要。不得对非居民房东套用5%的境内税率；第50(3)条规定的15%税率优先适用。请保存所有凭证，并在相应泰国申报表中抵扣实际预扣金额。

## 税务居民——180天标准

若您在一个日历年内在泰国居住**180天或以上**，泰国将视您为税务居民。税务居民须就以下收入纳税：

- 汇入泰国的境外收入（2024年起规则发生重大变化，详见下文）
- 所有泰国来源收入

非居民仅就泰国来源收入纳税。

对房产业主而言，**租金收入无论居民身份如何均为泰国来源收入**。180天标准影响的是境外薪资、股息、资本利得等其他收入的税务处理，而非租金收入。

2024年变化：国税厅令 Por. 161/2566（自2024年1月1日起生效）堵塞了长期存在的漏洞——此前，境外收入在取得当年结束后汇入泰国可免税。自2024年起，泰国税务居民汇入的任何境外收入均须缴税，无论该收入何时取得。LTR 签证 (Long-Term Resident) 持有人可豁免此项汇款税——详见[[ltr-visa-thailand-property]]。

## 增值税——180万泰铢门槛

**纯住宅租赁（不动产出租）免征增值税。** 长期租客支付的住宅租金不触发增值税。

当租赁活动被认定为**酒店或服务式公寓业务**时，须缴纳增值税——通常包括以下情形：

- 短期租赁（30天以下，日租/周租）
- 同时提供附加服务（清洁、早餐、礼宾服务、每日更换毛巾/床上用品）
- 以酒店模式经营

当该活动须缴纳增值税且**增值税应税年收入超过 ฿180万**时，须强制登记。7%增值税适用于该应税活动的收入，业主可就部分支出申请进项增值税抵扣。

180万泰铢门槛按业主合并计算，覆盖其名下所有房产。对于拥有多套短期租赁房产、总收入超过门槛的业主，登记增值税不可避免。

对普吉岛短期租赁投资者而言：增值税门槛与[[short-term-rental-license-thailand|《酒店法》]]合规风险相叠加。若短期租赁收入超过180万泰铢却未登记增值税，除无证经营酒店的法律风险外，还将面临额外的逃税风险。

## 旧《房屋土地税》——已废止

泰国此前对年租金价值征收12.5%的房屋土地税。该税已于2019年《土地和建筑税法》颁布后废止，由[[annual-property-tax-thailand|土地和建筑税]]取代，后者税率大幅降低（大多数外籍持有公寓约为评估价值的0.02%），且按持有房产而非租金收入征收。

部分较旧的网络资料仍引用12.5%的税率，该税率已不再适用，请勿重复计算。

## 计算示例

**示例一——居民外籍业主，1套房产，年租金80万泰铢**

- 毛租金：800,000
- 30%标准扣除：-240,000
- 视同净租金：560,000
- 个人免税额（单身）：-60,000
- 净应税收入：500,000
- 个人所得税计算：
  - 0–15万，税率0% = 0
  - 15万01–30万，税率5% = 7,500
  - 30万01–50万，税率10% = 20,000
  - 合计：27,500
- **租金实际税率：约为毛租金的3.4%**

**示例二——居民外籍业主，2套房产，总租金250万泰铢，其中短期租赁190万泰铢**

- 毛租金：2,500,000
- 30%标准扣除：-750,000
- 净租金：1,750,000
- 个人免税额：-60,000
- 净应税收入：1,690,000
- 个人所得税计算：
  - 0–15万税率0%，15–30万税率5%，30–50万税率10%，50–75万税率15%，75–100万税率20%，100–169万税率25%
  - 合计：约258,000
- 增值税：应税短期租赁部分（190万）超过180万门槛——必须登记，按该部分的7%计算约为133,000
- **含增值税综合实际税率：约占毛租金的16%**

收入较高时，短期租赁部分是税务复杂性的主要来源。长期租赁的税务处理相对简单。

## 外籍业主常见误区

**1. 完全不申报。** 期望国税厅 (Revenue Department) 不会察觉。该部门正日益加强租赁挂牌信息与税务申报的交叉核查，未申报者将面临补税及罚款。

**2. 仅申报年度报表（PND.90），跳过半年度报表（PND.94）。** 对于租金收入较高的房东，PND.94 是必须申报的。漏报将触发罚款。

**3. 将短期租赁按长期租赁处理。** 国税厅 (Revenue Department) 会对租赁类型进行审计。日租/周租属于短期租赁，适用不同的增值税和《酒店法》分析框架。

**4. 同时申请30%标准扣除和实际支出扣除。** 两者只能二选一，选择金额较高的一项。

**5. 将预扣税视为最终税款，或使用错误税率。** 根据第50(3)条，向非居民纳税人支付租金须预扣15%；5%仅适用于付款人为法人的境内一般情形。两者均只是最终应纳税额的抵免，不能替代税款计算和申报。

**6. 未在母国申报。** 许多外籍业主还须向其母国税务机关（美国、英国、澳大利亚等）申报泰国租金收入。税收协定通常允许抵扣已在泰国缴纳的税款，但申报义务通常依然存在。

## 对2026年购房者的建议

三条原则：

1. **申请泰国税号，规范申报 PND.94/PND.90。** 保存所有凭证，以抵扣实际预扣金额：非居民收款人适用15%，境内一般情形适用5%。

2. **除非有特殊原因，否则采用30%标准扣除。** 更简便，通常也高于实际成本。

3. **分别记录短期和长期租赁数据。** 两者的税务处理、增值税风险及[[short-term-rental-license-thailand|《酒店法》]]合规风险均不相同，混合记录将在审计时造成问题。

更多税务背景，请参阅：[[taxes-buying-property-thailand]]。《酒店法》及短期租赁风险，请参阅：[[short-term-rental-license-thailand]]。租金回报率背景，请参阅：[[rental-yields-phuket]]。仅适用于境外来源收入的 LTR 签证 (Long-Term Resident) 税收豁免，请参阅：[[ltr-visa-thailand-property]]。

## 链接

- [泰国国税厅——个人所得税](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [泰国《税法典》——第38至64条](https://www.rd.go.th/english/37749.html)
- [泰国国税厅——2024年 PND.90/91 申报指南](https://www.rd.go.th/fileadmin/download/english_form/2024/GUIDE_90_67_Complete.pdf)
- [PwC 泰国——个人收入认定](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [HLB 泰国——泰国租赁房产与个人所得税](https://www.hlbthai.com/thai-rental-properties-and-personal-income-tax-2/)
- [PwC 泰国税务手册 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [Expat Tax Thailand——房产买卖及租赁税务](https://www.expattaxthailand.com/property-sales-rental-tax/)