# 在泰国购房时的税费全解析——2026年完整指南

> 2026年外籍人士在泰国购房税费完整指南：过户费、特定营业税（SBT）、印花税、预扣所得税、土地与建筑税、租金收入税及资本利得税，含普吉岛1000万泰铢公寓实算案例。

泰国房产税制分三层：在 土地办公室 (Land Office) 过户当日缴纳的一次性交易税、依据《2019年土地与建筑税法》每年征收的持有税，以及对租金和出售收益征收的所得税。各项税率在国际比较中并不算高，但计算方式较为复杂，买卖双方的惯例分摊安排也并非总是经过实际协商。

本文以 2026 年外籍买方视角介绍上述三层税制，并以普吉岛一套 1000 万泰铢公寓为例进行测算。

## 购房时——土地办公室过户当日缴纳的税费

所有交易税均以**评估价（由财政部设定）与申报成交价两者中的较高值**为计算基础。评估价通常低于市场价 30–50%，因此大多数二手房交易以申报成交价为准。开发商新盘的合同价几乎均高于评估价。

### 过户费——2%（外籍买方；泰国人专项刺激政策为 0.01%）

土地厅 (Land Department) 对产权变更征收评估价 2% 的过户费，这是最主要的交易税。

2025–2026 年政府刺激措施将 700 万泰铢以下住宅的过户费降至 0.01%，但**该优惠税率仅限泰国国籍人士**。外籍买方无论房产价值及刺激政策期限，均须缴纳全额 2%。Nishimura & Asahi 及 FRANK Legal & Tax 均对此予以确认；部分中介营销材料暗示外籍人士可能受益，此类说法有误。如实际在土地办公室获得减免，可视为可谈判的额外收益，而非应纳入预算的既定项目。

按惯例，过户费由买卖双方各承担 50%，但以合同约定为准。普吉岛新盘开发商的标准购房合同通常将全部 2% 转嫁给买方。

### 特定营业税（SBT）——3.3%

若卖方持有房产不足五年（或以任何法人 (juristic person) 名义持有），出售将触发特定营业税（SBT）：3% 特定营业税加上 10% 市政附加税，实际税率为评估价或成交价（取较高值）的 3.3%。

五年起算存在有限豁免情形：若卖方户籍（*tabien baan*）登记超过一年且持有超过五年，或系转让给法定继承人，则可豁免 SBT。

SBT 按所有惯例均由卖方承担。买方若被要求代付，应拒绝或重新核算报价。

### 印花税——0.5%

若 SBT 不适用（通常因卖方持有超过五年），交易则改征印花税 (stamp duty)：评估价或成交价（取较高值）的 0.5%。SBT 与印花税互斥，二者仅征其一。印花税按惯例亦由卖方承担。

### 预扣所得税——金额因情况而异

土地办公室在过户时代扣预扣所得税 (withholding tax)，作为卖方收益的预缴所得税。

**个人卖方**的计算方式如下：

1. 以评估价（而非成交价）为基础。
2. 依持有年限对应法定表格适用"成本扣除"：持有 1 年扣除 92%，持有 2 年扣除 84%，持有 8 年及以上扣除 50%。
3. 将余额除以持有年数，得出"视同年度所得"。
4. 按该年度金额适用个人所得税累进税率（5%–35%）。
5. 将计算所得税额乘以持有年数。

上述结果即为土地办公室代扣的预扣所得税。对于大多数二手房交易，该金额约为评估价的 1–4%。

**公司卖方**的预扣所得税为评估价或成交价（取较高值）的统一 1%。

预扣所得税按所有惯例均由卖方承担。

### 买卖双方惯例分摊

| 项目 | 惯例缴纳方 | 是否可协商？ |
|------|-----------|------------|
| 过户费 2% | 买卖双方各 50% | 是——开发商合同中通常全部转嫁给买方 |
| SBT 3.3% | 卖方 | 罕有转嫁 |
| 印花税 0.5% | 卖方 | 罕有转嫁 |
| 预扣所得税 | 卖方 | 罕有转嫁 |

签署合同前请核实分摊安排。若合同对某项税费未作约定，将默认适用惯例，但过户当日仍可能产生争议。

### 测算案例——普吉岛 1000 万泰铢二手公寓，卖方持有 7 年

| 项目 | 税率 | 金额 | 惯例缴纳方 |
|------|------|------|----------|
| 过户费 | 2% × 1000万 | 200,000 | 各 100,000（双方均摊） |
| SBT | 不适用（卖方持有超过 5 年） | 0 | — |
| 印花税 | 0.5% × 1000万 | 50,000 | 卖方 |
| 预扣所得税（估算） | 有效税率约 2% | 约 200,000 | 卖方 |
| **买方在土地办公室合计** | | **100,000** | |
| **卖方在土地办公室合计** | | **350,000** | |

若向开发商购买期房，买方通常须承担全额 2% 过户费，另需缴纳储备基金 (sinking fund) 及首年公共区域维护费（详见下文"普吉岛常被忽视的费用"）。

## 年度持有——《2019年土地与建筑税法》

《2019年土地与建筑税法》取代了此前的房屋及土地税，是对房产所有人按评估价征收的年度税，由地方行政机构（市级或 *tambon* 级别）负责征收。税率按用途和价值分档：

| 房产用途 | 起征说明 | 税率 |
|---------|---------|------|
| 自住——同时持有土地和建筑且户籍登记于此 | 首 5000 万泰铢豁免 | 超出部分 0.03%–0.10% |
| 自住——仅持有建筑（如建于租赁土地上） | 首 1000 万泰铢豁免 | 超出部分 0.03%–0.10% |
| 第二套/其他住宅（多数外籍人士持有的度假或出租公寓） | 无豁免 | 从第 1 泰铢起 0.02%，1 亿泰铢以上 0.10% |
| 农业用地 | 不同情况各异 | 最高 0.15% |
| 商业/工业用途 | 不同情况各异 | 最高 1.2% |
| 空置或闲置 | 不同情况各异 | 0.3%，每 3 年递增 0.3%，上限 3% |

普吉岛大多数外籍持有公寓属于第二套住宅档：评估价在 5000 万泰铢以内，年税率 0.02%。以 1000 万泰铢公寓为例，每年约 2000 泰铢。税务通知书由地方市政机构（*tessaban*）于每年第一季度送达，须在 4 月前缴纳。逾期缴纳将产生附加税并对房产形成留置权。

2026 年为全额税率执行首年——此前数年内阁曾下令给予部分减免，2026 年早期申报窗口期内尚未发布类似减免政策。建议在确认最终数字前向当地核实。

年度税率分档及豁免机制详见：[[annual-property-tax-thailand]]。

## 租金收入税

泰国来源的租金收入对泰国税务居民（每年在泰国境内居住满 180 天以上）和非居民均须征税，具体规则如下：

**标准费用扣除。** 外籍业主可在无需提供凭证的情况下对总租金直接扣除 30%，或凭实际有凭证的费用进行扣除。对大多数业主而言，30% 标准扣除更为简便。

**个人所得税累进税率。** 扣除费用及个人免税额后，净收入按泰国累进个人所得税税率（0%–35%）征税。净应税收入的首 15 万泰铢免税，以上各档税率依次递增。

**两次申报。** 年中申报（PND.94）须于 9 月 30 日前完成，涵盖 1–6 月租金收入；年度申报（PND.90）须于次年 3 月 31 日前完成，涵盖全年。年中已缴税款可在年度申报时予以抵扣。

**租客预扣税款。** 泰国企业租客须从支付给个人业主的租金中预扣 5% 并缴纳至国税厅 (Revenue Department)。业主可在 PND.90 最终结算时抵扣该预扣税款。个人租客无需代扣。

**无泰国申报记录的非居民业主。** 对于未在泰国申报税务的非居民所获泰国来源租金收入，统一适用 15% 预扣所得税率。该税率较高——非居民业主几乎均可通过申请税务编号并正常申报而获益。

**增值税。** 纯住宅租赁免征增值税。若提供服务（日租、清洁、早餐、类酒店式经营），年总收入超过 180 万泰铢时须强制注册增值税，届时 7% 增值税将适用于全部租金收入。

**旧版房屋及土地税——已废止。** 2019 年前的税制对出租房产按年租金价值的 12.5% 征税，已于 2019 年被土地与建筑税取代，请勿重复计算。

详细说明及测算案例见：[[rental-income-tax-foreigners]]。

## 出售收益——资本利得

对于**个人卖方**，泰国无单独的资本利得税。土地办公室在过户时代扣的预扣所得税即为出售收益的实际最终税。个人可选择将出售收益并入年度 PND.90 申报，若并入申报能降低税负则可采用——但对大多数外籍卖方而言，土地办公室代扣金额已超过并入申报的应纳税额，因此大多数人选择不并入申报。

对于**公司卖方**，收益作为普通企业所得按 20% 企业所得税率征税。土地办公室代扣的 1% 可抵减最终应缴企业所得税。

个人如将出售所得再投资于新的自住房产（须在一年内完成），可享受自住豁免——但适用条件（需持续户籍登记及符合条件的替代房产）鲜少与外籍买方的实际情况相符。

## 普吉岛常被忽视的费用

以下五项费用在预算表中频繁被遗漏：

| 费用 | 典型范围 | 说明 |
|------|---------|------|
| 公共区域维护费（CAM） | 普通项目 50–80 泰铢/m²/月，豪华/品牌项目 80–150 泰铢 | 通常按年预付；欠缴将产生留置权 |
| 储备基金 (sinking fund) | 一次性 500–800 泰铢/m² | 购房或首次过户时收取；不予退还 |
| 水电表过户费 | 合计 2,000–10,000 泰铢 | 部分楼盘另收门禁卡费用 |
| 法人 (juristic person) 无债务证明 | 500–2,000 泰铢 | 二手房出售时必须提供；金额小但不可缺少 |
| 外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form) 银行手续费 | 入账金额的约 0.25% | 由泰国收款银行收取；公寓产权登记所必需 |

对于一套 80 m² 的 1000 万泰铢普吉岛公寓，首年附加费用（储备基金＋公共区域维护费＋水电过户）合计约 9 万–13 万泰铢，不含交易税。建议在交易税预算之外，另行预留购房价格的 1–1.5% 用于上述费用。

## 总结——外籍人士购房总成本

以典型的 1000 万泰铢普吉岛二手公寓为例，按惯例分摊安排：

| 费用项目 | 金额 |
|---------|------|
| 买方承担过户费 | 100,000 |
| 储备基金 | 50,000–80,000 |
| 首年公共区域维护费 | 50,000–80,000 |
| 水电过户费 | 5,000–10,000 |
| 律师费 | 50,000–150,000 |
| 外汇交易表 (FET) 银行手续费 | 约 25,000 |
| **购房价格以外合计** | **28 万–44.5 万（2.8–4.5%）** |

若为向开发商购买新盘且买方须承担全额 2% 过户费，则需另加 10 万–20 万泰铢。

外籍买方在普吉岛购房，总交易成本建议预留购房价格的 5–7%。此后还需每年缴纳土地与建筑税（评估价的约 0.02%）、公共区域维护费，以及相应的租金所得税。

## 链接

- [PwC Thai Tax Booklet 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [Tilleke & Gibbins — 土地与建筑税法分析](https://www.tilleke.com/insights/new-land-and-building-tax-act-thailand/)
- [FRANK Legal & Tax — 公寓税务指南 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)
- [Nishimura & Asahi — 2025 年过户费/抵押登记费减免](https://www.nishimura.com/en/knowledge/publications/20250421-112251)
- [Bangkok Post — 内阁批准房产费用减免](https://www.bangkokpost.com/property/2998331/thailands-cabinet-approves-property-fee-cuts-to-support-struggling-sector-official-says)
- [泰国国税厅 (Revenue Department) — 个人所得税](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [HLB Thailand — 出租房产与个人所得税](https://www.hlbthai.com/thai-rental-properties-and-personal-income-tax-2/)