# 泰国房产出售预扣所得税——土地办公室的计算方式

> 泰国房产出售预扣所得税 (withholding tax) 的计算方法：个人卖方与公司卖方的区别、法定成本扣除表，以及为何它实际上相当于资本利得税。

泰国房产出售的预扣所得税 (withholding tax, WHT) 是大多数卖方在过户当天缴纳的最大一笔税款，也是最难理解的一项。个人卖方与公司卖方的计算方式不同，须依据法定表格计算，结果在不经过推算的情况下往往不够直观。对买方而言，预扣所得税通常不是您的直接负担——这是卖方的税款——但了解其机制有助于谈判，也对您未来出售房产有重要参考价值。

本文介绍个人卖方与公司卖方的计算方法、实际影响，以及外国买方应了解的预扣所得税相关事项。

## 基本原理

在泰国出售房产时，土地办公室向卖方预先征收预扣所得税，作为其收益的预缴所得税。土地厅 (Land Department) 征收后汇缴至国税厅 (Revenue Department)（泰国税务主管机关）。在大多数情况下，卖方的基础所得税义务通过土地办公室征收的预扣所得税即告了结。

其机制属于行政性安排：泰国并不跟踪卖方终身房产收益记录，而是在交易发生时，在所有权转移之前，当场以现金形式征收税款。

## 个人卖方——法定表格计算

个人卖方的预扣所得税通过五个步骤计算：

**第一步——以评估价为基础。** 不是成交价。财政部的评估价是计税基础，与双方约定的价格无关。

**第二步——按持有年限适用成本扣除比例。** 法定表格如下：

| 持有年限 | 成本扣除比例 |
|----------|-------------|
| 1 年 | 92% |
| 2 年 | 84% |
| 3 年 | 77% |
| 4 年 | 71% |
| 5 年 | 65% |
| 6 年 | 60% |
| 7 年 | 55% |
| 8 年及以上 | 50% |

成本扣除视为卖方的成本基础，扣除后的余额为推定应税收益。

**第三步——将收益除以持有年数。** 得出年度推定收入。

**第四步——按个人所得税累进税率计算年度推定收入应纳税额。** 泰国累进个人所得税税率：

- 0–150,000 泰铢：0%
- 150,001–300,000 泰铢：5%
- 300,001–500,000 泰铢：10%
- 500,001–750,000 泰铢：15%
- 750,001–1,000,000 泰铢：20%
- 1,000,001–2,000,000 泰铢：25%
- 2,000,001–5,000,000 泰铢：30%
- 5,000,001 泰铢以上：35%

**第五步——将每年应纳税额乘以持有年数。** 即为土地办公室应缴的预扣所得税总额。

### 计算示例——个人卖方，持有 7 年，评估价 1000 万泰铢

1. 评估价：10,000,000
2. 第 7 年成本扣除比例：55%，扣除额 = 5,500,000
3. 余额（推定收益）：4,500,000
4. 年度收入：4,500,000 / 7 = 642,857
5. 642,857 的个人所得税：
   - 0–150,000 按 0% = 0
   - 150,001–300,000 按 5% = 7,500
   - 300,001–500,000 按 10% = 20,000
   - 500,001–642,857 按 15% = 21,429
   - 合计：约 48,929
6. 预扣所得税总额：48,929 × 7 = 约 342,500

本例预扣所得税约为评估价的 3.4%。

### 计算示例——个人卖方，持有 2 年，评估价 800 万泰铢

1. 评估价：8,000,000
2. 第 2 年成本扣除比例：84%，扣除额 = 6,720,000
3. 余额：1,280,000
4. 年度收入：1,280,000 / 2 = 640,000
5. 640,000 的个人所得税：
   - 0–150,000 按 0% = 0
   - 150,001–300,000 按 5% = 7,500
   - 300,001–500,000 按 10% = 20,000
   - 500,001–640,000 按 15% = 21,000
   - 合计：约 48,500
6. 预扣所得税总额：48,500 × 2 = 约 97,000

本例预扣所得税约为评估价的 1.2%。

### 规律——典型预扣所得税区间

大多数二手房交易的预扣所得税落在**评估价的 1%–4%** 区间。税额较高的情形：

- 持有时间较长（8 年以上）——成本扣除比例止于 50%
- 评估价较高——推动年度推定收入进入更高税率区间

税额较低的情形：

- 持有时间较短——大部分价值作为成本扣除
- 评估价较低——保持在较低税率区间

有一个不直觉的规律：持有时间越长并不总意味着预扣所得税越低，因为成本扣除比例在第 8 年后不再下降，而收益会被分摊到更多年份中。大多数泰国律师事务所的预扣所得税计算器可针对具体情况给出精确数字。

## 公司卖方——固定 1%

对公司卖方（出售房产的泰国法人 (juristic person)），预扣所得税的计算简单得多：**按评估价或成交价中较高者的 1% 计算**。

以一家泰国控股公司出售评估价为 1800 万泰铢、成交价为 2500 万泰铢的别墅为例：
- 评估价与成交价中较高者：2500 万
- 预扣所得税：1% × 25,000,000 = 250,000

该 1% 的预扣所得税可在公司提交年度纳税申报时**抵扣最终企业所得税**（按实际收益的 20% 计算）。因此 1% 属于预缴款，而非最终税款，公司会计在年末进行核对调整。

对于以泰国控股公司结构持有的房产（在 2026 年合法但风险较高——参见 [[thai-company-property-ownership]]），预扣所得税机制与个人持有不同，长期税负也更高（企业所得税按收益的 20% 计算，高于个人的预扣所得税即最终税款机制）。

## 谁来缴纳——惯例做法

按惯例，**预扣所得税由卖方承担**，无论谈判态势如何，通常不会转移给买方。卖方在过户当天以银行本票方式向土地办公室缴纳。

少数情况下费用分摊可能发生变化：

- **困难出售**，卖方无力缴纳——买方可能同意代缴，以换取等于或超过预扣所得税金额的降价
- **期房开发商销售**，开发商将所有交易费用作为营销包承担
- **家庭内部转让**，当事人有其他非常规分摊的理由

对于标准二手房交易，预扣所得税应由卖方承担。若买方被要求代缴，请重新核算报价。

## 这对买方意味着什么

外国买方了解预扣所得税有三个理由：

**1. 未来出售的税务规划。** 当您日后出售泰国房产时，将按上述方式缴纳预扣所得税。持有时间越长，成本扣除比例越低（第 8 年起固定为 50%），但可摊销的收益也更多。请结合数字规划退出时机。

**2. 谈判透明度。** 不愿让步的卖方通常心中已有具体的预扣所得税计算。了解其算法有助于您判断其价格底线。

**3. 困难出售机会。** 当困难卖方无法支付预扣所得税，而您愿意代缴（换取降价）成为交易达成的关键时，掌握预扣所得税机制对报价结构设计至关重要。

## 合并申报——罕见的选择权

个人卖方可选择将本次出售**合并**至年度个人所得税申报表（PND.90），将预扣所得税作为可抵扣预缴款，而非最终税款。理论上，若卖方有其他可扣除损失或整体收入较低，合并申报可能降低总税负。

实践中，合并申报对泰国房产卖方几乎没有优势，因为预扣所得税的计算已提供了较为优厚的成本扣除。大多数卖方将土地办公室的预扣所得税视为最终税款，不进行合并申报。

对公司卖方而言，预扣所得税始终抵扣最终企业所得税，"选择权"并不适用。

## 2026 年对买方的实际意义

三条规则：

1. **不要接受被要求代缴预扣所得税。** 这是卖方的税款。若被要求，请重新核算报价。

2. **将未来出售的预扣所得税纳入持有期决策。** 第 1–4 年的预扣所得税最低（成本扣除比例高）；第 8 年及以上的单位收益预扣所得税最低；第 5–7 年处于中间尴尬区间。

3. **泰国公司持有的房产，预期长期税负更高。** 公司收益 20% 的企业所得税高于个人的预扣所得税即最终税款机制。这是个人住宅不宜采用公司结构的又一理由——参见 [[thai-company-property-ownership]]。

更广泛的税务背景：[[taxes-buying-property-thailand]]。资本利得相关内容：[[capital-gains-property-thailand]]。土地办公室流程：[[land-office-transfer-day]]。过户费：[[property-transfer-fees-thailand]]。

## 链接

- [泰国国税厅——个人所得税](https://www.rd.go.th/english/6045.html)
- [PwC 泰国税务手册 2025–26](https://www.pwc.com/th/en/tax/assets/thai-tax/2025-2026/thai-tax-booklet-2025-26.pdf)
- [PwC 泰国——个人收入认定](https://taxsummaries.pwc.com/thailand/individual/income-determination)
- [泰国土地厅](https://www.dol.go.th)
- [FRANK Legal & Tax——公寓税务指南 2025](https://franklegaltax.com/thailand-condominium-tax-guide-2025/)