Origin再向普吉岛投入฿11.65十亿，全国外籍公寓过户量下滑

Origin Property于8月10日宣布，将在2028年前再向普吉岛投资**฿11.65十亿**。公司公布的数字是一回事，与公告同时见报的收益率和涨价数字是另一回事，本文将两者分开处理。

开发管线是披露，收益率是评论

Origin做出的承诺可核实且具体：一条列明项目名称、金额、单位数和地点的开发管线，由一家上市公司就自身计划披露。至于关于市场的说法——7%至10%的租金回报率、每年15%至20%的资本增值、地价上涨300%——这些是相关报道对该公告的市场评论，并非Origin首席执行官的引述，也没有公布任何基础数据。这些是营销式的说法，不是市场统计数据，不应被当作后者来解读。

同期可获得的全国数据却指向相反方向。这并不代表Origin错了，而是让这笔押注背后的原因变得值得关注。

Origin做出的承诺

根据公司8月10日发布的公告，同一周Bangkok Biz和RYT9也作了报道：

第二季度末已投入18.35十亿

2026–28年计划11.65十亿

2028年目标30十亿

Origin Property公告，2026年8月10日houseviser.com

该管线包括八个住宅项目，共3,937套单位，价值฿15.65十亿；以及三家酒店，共601间客房，价值฿2.7十亿——Hilton旗下的Motto Phuket Kata，以及Marriott Bonvoy旗下的Moxy Cherngtalay和Moxy Phuket Chaofah。公布的启动区域为Bang Tao、Cherngtalay、Surin、Kata和普吉市。两个公寓项目计划于今年在Cherngtalay和Kathu–Patong推出，合计价值฿3.5十亿。

这些是已公布的计划，不是已建成的建筑。已公布的开发管线会被修订，一家上市开发商三年期的承诺是一份意向声明，其日后的自身文件将证实或悄然缩减它。

未经核实的数字

同一篇报道还提供了第二组数字：租金回报率7%至10%，每年资本增值15%至20%，项目毛利率50%至60%（相比曼谷约30%），以及普吉岛地价三年上涨约300%，海滨地段达到每莱 (rai) 约฿1亿。这些是Bangkok Biz自己的市场论述，并非归因于Origin首席执行官Thanakorn Wuttiphong——他在文中唯一的引述只涉及Origin在普吉岛的销售节奏，与回报率、利润率或地价无关。

这些数字均未公布数据集、样本或方法论，也无法与土地厅 (Land Department) 或REIC的交易数据相比较。在有人展示计算依据之前，应将其视为营销宣传。我们关于普吉岛租金回报率实际如何计算的指南列出了一个站得住脚的回报率数字应包含的内容——包括空置率、管理费、家具更新周期和税费。

全国数据显示了什么

REIC 2026年第一季度的数据，于6月发布，涵盖泰国全国的外籍公寓过户情况：

• 3,241套单位，同比下降17.3%
• 价值**฿13.464十亿**，下降17.9%
• 过户面积141,644平方米，下降13.8%

在这一整体下滑之下，两个大市场走向相反：

中国俄罗斯

过户单位数906383

单位数变化−38.8%+33%

过户价值฿34.93亿฿16.65亿

价值变化−42.9%+68.7%

REIC，2026年第一季度houseviser.com

中国按数量仍是更大的市场，且正大幅萎缩。俄罗斯规模约为中国的一半，两项指标均在增长，且价值增速远快于数量——俄罗斯买家的成交价格比一年前更高。

为何这笔押注与数据方向一致

Origin披露的买家结构解释了这一看似矛盾的现象：

• 俄罗斯47%
• 波兰16%
• 中国6%
• 其他31%

Origin Property，2026年8月10日houseviser.com

Origin近一半的境外买家是俄罗斯人，仅6.4%是中国人。全国性的低迷集中在Origin几乎不销售的市场，而全国性的增长则集中在其所依赖的市场。拥有这种买家结构的开发商，完全可能在全国市场下滑的同时实现扩张，二者并不矛盾。

这也正是风险所在。如此严重偏向单一国籍的项目管线，容易受到任何影响该国籍买家的因素冲击——汇率、资本管制、制裁、签证政策或航班运力。这种集中度是一把双刃剑，也是买家从这则公告中应该记住的数字。

对普吉岛买家意味着什么

Bang Tao、Cherngtalay、Surin、Kata和普吉市约฿15.65十亿的新增住宅供应，是这些具体细分市场的供应信号。更多的竞争库存通常有利于买家的议价地位，但不利于同一时期同一细分市场的转售定价。如果你正在这些区域之一购买期房，这条管线现在是一个已知量，你可以直接就此提问。

向任何给出普吉岛回报率数字的开发商，都值得提出两个问题：

1. 这个回报率是扣除了什么之后的净值？ 在扣除空置率、管理费、家具费和税费之前的毛值，不是你最终能拿到手的数字。参见我们的分析。
2. 交付记录如何？ 已公布的管线是承诺，交付历史才是证据。我们关于普吉岛期房风险的指南说明了下定金前应核实的内容。

仍然未知的事项

• ฿11.65十亿是否为已完全承诺的资金，还是可能被修订的指示性预算。
• 7%至10%回报率和15%至20%资本增值说法背后的方法论——未公布样本、周期或来源。
• 普吉岛专属的过户数据。REIC公布的2026年第一季度境外买家数字是全国性的，未附带省级细分数据。
• 2026年第一季度的全国性下滑是否延续到第二季度，REIC尚未公布相关数据。

本文不构成投资建议。

更正，2026-08-14： 本文早期版本将7%至10%的回报率、15%至20%的资本增值、50%至60%的利润率以及300%的地价涨幅归因于Origin首席执行官Thanakorn Wuttiphong。被引用的Bangkok Biz报道将这些数字呈现为其自身的市场评论；该报道中对首席执行官的引述仅涉及Origin在普吉岛的销售节奏。这些数字的来源已更正为Bangkok Biz的报道。