# Origin再向普吉岛投入฿11.65十亿，全国外籍公寓过户量下滑

> Origin Property于8月10日宣布，到2028年将把普吉岛项目组合提升至฿30十亿。REIC同期全国数据显示，外籍公寓过户量同比下降17.3%——其中俄罗斯是唯一逆势增长的主要市场。

Origin Property于8月10日宣布，将在2028年前再向普吉岛投资**฿11.65十亿**。公司公布的数字是一回事，与公告同时见报的收益率和涨价数字是另一回事，本文将两者分开处理。

## 开发管线是披露，收益率是评论

Origin做出的承诺可核实且具体：一条列明项目名称、金额、单位数和地点的开发管线，由一家上市公司就自身计划披露。至于关于*市场*的说法——7%至10%的租金回报率、每年15%至20%的资本增值、地价上涨300%——这些是相关报道对该公告的市场评论，并非Origin首席执行官的引述，也没有公布任何基础数据。这些是营销式的说法，不是市场统计数据，不应被当作后者来解读。

同期可获得的全国数据却指向相反方向。这并不代表Origin错了，而是让这笔押注背后的原因变得值得关注。

## Origin做出的承诺

根据公司[8月10日发布的公告](https://origin.co.th/%E0%B8%82%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%A7%E0%B8%AD%E0%B8%AD%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B9%89%E0%B8%99/lifetime-company/)，同一周[Bangkok Biz](https://www.bangkokbiznews.com/business/property/1246618)和[RYT9](https://www.ryt9.com/s/prg/12835996)也作了报道：

```chart
type: bar
title: Origin普吉岛项目组合（按阶段）
unit: 十亿
hue: emerald
source: Origin Property公告，2026年8月10日
data:
  "第二季度末已投入": 18.35
  "2026–28年计划": 11.65
  "2028年目标": 30
```

该管线包括八个住宅项目，共3,937套单位，价值฿15.65十亿；以及三家酒店，共601间客房，价值฿2.7十亿——Hilton旗下的Motto Phuket Kata，以及Marriott Bonvoy旗下的Moxy Cherngtalay和Moxy Phuket Chaofah。公布的启动区域为Bang Tao、Cherngtalay、Surin、Kata和普吉市。两个公寓项目计划于今年在Cherngtalay和Kathu–Patong推出，合计价值฿3.5十亿。

这些是已公布的计划，不是已建成的建筑。已公布的开发管线会被修订，一家上市开发商三年期的承诺是一份意向声明，其日后的自身文件将证实或悄然缩减它。

## 未经核实的数字

同一篇报道还提供了第二组数字：租金回报率7%至10%，每年资本增值15%至20%，项目毛利率50%至60%（相比曼谷约30%），以及普吉岛地价三年上涨约300%，海滨地段达到每莱 (rai) 约฿1亿。这些是Bangkok Biz自己的市场论述，并非归因于Origin首席执行官Thanakorn Wuttiphong——他在文中唯一的引述只涉及Origin在普吉岛的销售节奏，与回报率、利润率或地价无关。

这些数字均未公布数据集、样本或方法论，也无法与土地厅 (Land Department) 或REIC的交易数据相比较。在有人展示计算依据之前，应将其视为营销宣传。我们关于[[rental-yields-phuket|普吉岛租金回报率实际如何计算]]的指南列出了一个站得住脚的回报率数字应包含的内容——包括空置率、管理费、家具更新周期和税费。

## 全国数据显示了什么

REIC 2026年第一季度的数据，[于6月发布](https://www.nationthailand.com/business/property/40067453)，涵盖泰国全国的外籍公寓过户情况：

- **3,241套**单位，同比下降**17.3%**
- 价值**฿13.464十亿**，下降**17.9%**
- 过户面积**141,644平方米**，下降**13.8%**

在这一整体下滑之下，两个大市场走向相反：

```chart
type: comparison
title: 外籍公寓过户量，2026年第一季度对比2025年第一季度
columns: ["中国", "俄罗斯"]
highlight: 1
source: REIC，2026年第一季度
rows:
  - metric: 过户单位数
    values: ["906", "383"]
  - metric: 单位数变化
    values: ["−38.8%", "+33%"]
  - metric: 过户价值
    values: ["฿34.93亿", "฿16.65亿"]
  - metric: 价值变化
    values: ["−42.9%", "+68.7%"]
```

中国按数量仍是更大的市场，且正大幅萎缩。俄罗斯规模约为中国的一半，两项指标均在增长，且价值增速远快于数量——俄罗斯买家的成交价格比一年前更高。

## 为何这笔押注与数据方向一致

Origin披露的买家结构解释了这一看似矛盾的现象：

```chart
type: donut
title: Origin在普吉岛的境外买家结构
source: Origin Property，2026年8月10日
data:
  俄罗斯: 46.6
  波兰: 15.9
  中国: 6.4
  其他: 31.1
```

Origin近一半的境外买家是俄罗斯人，仅6.4%是中国人。全国性的低迷集中在Origin几乎不销售的市场，而全国性的增长则集中在其所依赖的市场。拥有这种买家结构的开发商，完全可能在全国市场下滑的同时实现扩张，二者并不矛盾。

这也正是风险所在。如此严重偏向单一国籍的项目管线，容易受到任何影响该国籍买家的因素冲击——汇率、资本管制、制裁、签证政策或航班运力。这种集中度是一把双刃剑，也是买家从这则公告中应该记住的数字。

## 对普吉岛买家意味着什么

Bang Tao、Cherngtalay、Surin、Kata和普吉市约฿15.65十亿的新增住宅供应，是这些具体细分市场的供应信号。更多的竞争库存通常有利于买家的议价地位，但不利于同一时期同一细分市场的转售定价。如果你正在这些区域之一购买期房，这条管线现在是一个已知量，你可以直接就此提问。

向任何给出普吉岛回报率数字的开发商，都值得提出两个问题：

1. **这个回报率是扣除了什么之后的净值？** 在扣除空置率、管理费、家具费和税费之前的毛值，不是你最终能拿到手的数字。参见[[rental-yields-phuket|我们的分析]]。
2. **交付记录如何？** 已公布的管线是承诺，交付历史才是证据。我们关于[[off-plan-investment-risks-phuket|普吉岛期房风险]]的指南说明了下定金前应核实的内容。

## 仍然未知的事项

- ฿11.65十亿是否为已完全承诺的资金，还是可能被修订的指示性预算。
- 7%至10%回报率和15%至20%资本增值说法背后的方法论——未公布样本、周期或来源。
- 普吉岛专属的过户数据。REIC公布的2026年第一季度境外买家数字是全国性的，未附带省级细分数据。
- 2026年第一季度的全国性下滑是否延续到第二季度，REIC尚未公布相关数据。

本文不构成投资建议。

**更正，2026-08-14：** 本文早期版本将7%至10%的回报率、15%至20%的资本增值、50%至60%的利润率以及300%的地价涨幅归因于Origin首席执行官Thanakorn Wuttiphong。被引用的Bangkok Biz报道将这些数字呈现为其自身的市场评论；该报道中对首席执行官的引述仅涉及Origin在普吉岛的销售节奏。这些数字的来源已更正为Bangkok Biz的报道。