# Origin 在普吉的买家大多是俄罗斯人——全国数据显示同样的转变

> Origin Property 自行披露的普吉买家构成——俄罗斯占主导，中国罕见——只是一家公司的快照，不是全岛统计。REIC 另一份独立的2026年第一季度全国数据同样显示，中国需求正在退潮，而俄罗斯需求正在增长。就在同几周内，泰国收紧了涉及外国投资或签字权的特定公司登记审查。

两份数据——Origin Property 于2026年8月自行披露的普吉买家数据，以及 REIC 于6月报告的2026年第一季度全国过户数据——从两个不同角度描述了普吉外国买家群体的同一次转变，且两者都不是为了彼此比较而编制的。将两者并列比较是本文的解读，而非任何一方发布者的主张。

## 观察说明

这两份数据在不同尺度上衡量不同的事物。一份是单一开发商就其普吉项目自行披露的买家构成；另一份是房地产信息中心 (REIC) 统计的2026年第一季度全国外国公寓过户数量。两者均非专门针对普吉的政府统计数据，本文引用的任何来源也都没有公布按国籍划分的普吉专属过户数量。

## 两份数据显示了什么

Origin Property 在披露其普吉外国买家构成的同时，于**2026年8月10日**宣布到2028年将在普吉追加投资฿116.5亿——这一计划[当时已有报道](/zh/news/origin-property-phuket-investment-2026)：

```chart
type: donut
title: Origin 披露的外国买家构成，普吉
source: Origin Property，2026年8月10日
data:
  "俄罗斯": 46.6
  "波兰": 15.9
  "中国": 6.4
  "其他": 31.1
```

那只是一家公司的客户群，并非整个岛屿的情况。与之相对，REIC 关于全国外国公寓过户的2026年第一季度数据——[Nation Thailand 于6月报道](https://www.nationthailand.com/business/property/40067453)——显示两大最大市场朝着相同方向变化：

```chart
type: comparison
title: 外国公寓过户，2026年第一季度对比2025年第一季度（全国）
columns: ["中国", "俄罗斯"]
highlight: 1
source: REIC，2026年第一季度，经 Nation Thailand 转引
rows:
  - metric: 过户单位数
    values: ["906", "383"]
  - metric: 单位数变化
    values: ["−38.8%", "+33%"]
  - metric: 过户金额
    values: ["฿34.93亿", "฿16.65亿"]
  - metric: 金额变化
    values: ["−42.9%", "+68.7%"]
```

中国按数量计仍是全国范围内更大的市场，且正急剧收缩。俄罗斯按单位数计规模约为中国的一半，且在单位数和金额上均在增长，其中金额增速快于数量——俄罗斯买家的成交均价高于一年前。Origin 自身的买家构成中，俄罗斯买家是遥遥领先的最大群体，中国买家是所列群体中最小的，这与全国层面的同一走向相吻合，尽管单一开发商的客户名单并不能作为全岛统计的证据。

波兰完全没有出现在 REIC 公布的国籍分类中——REIC 的发布内容并未将其列为受追踪市场——因此 Origin 披露的15.9%波兰买家占比无法与全国数据核对。它只是一家开发商自行披露的数据。

## 同一时期，更严格的登记制度

在同一时期，泰国商业发展厅 (DBD) 扩大了对有外国投资或外籍签字人公司的登记证据要求。**第 2/2569 号令自2026年8月1日起生效**，取代了此前的两项措施，[DBD 的公告解释道](https://www.dbd.go.th/news/32931072569)——参见[最初的申报要求](/zh/news/thailand-dbd-bank-trail-rules-august-2026)，并在[随后的一篇报道](/zh/news/thailand-dbd-land-department-nominee-link-2026)中报道了 DBD 自己给出的理由：为何将同样的审查扩展至设立登记后的所有权变更，而不仅限于新申报。DBD 报告称，全国有 **119,116** 家仍在运营、外资持股比例介于0.01%至49.99%之间的泰国法人，并指出普吉是其将持续审查代持 (nominee) 风险活动的省份之一。

另外，"Phuket Model" 土地权状清查行动——已从[八处地点的初步检查](/zh/news/phuket-model-eight-site-land-sweep)一路追踪至[超过四十处新增地点](/zh/news/phuket-model-forty-sites-nui-forest-status)——仍在继续。[泰国自然资源与环境部 (Ministry of Natural Resources and Environment) 普吉办事处](https://www.mnre.go.th/phuket/th/news/detail/254324/)记录了这八处地点的行动于8月3日启动，可追溯至7月20日的一项部级命令；而更大范围的全岛扩展，则源于总理在7月30日发出的另一项指示，当时已有报道，也已被列入上文所链接的报道中。

上述证据均未将任何特定买家、国籍或交易与代持认定联系起来。DBD 的审查针对的是登记流程本身，无论申报人是谁、来自何处，上述来源中也没有一份报道过任何一位 Origin 买家、或任何特定国籍的买家被标记的情况。

## 这对普吉买家意味着什么

外国人不能直接持有普吉的土地。在49%外国配额范围内购买公寓可完全绕开公司结构，但别墅、房屋或土地本身通常须通过泰国公司、注册长期租赁权或两者结合来持有。并非所有此类公司都会落入 DBD 8月1日证据要求的范围——第 2/2569 号令仅适用于特定情形：外国合伙人或股东出资，而外资合计持股仍低于50%；公司没有外国股东，但有一名外国董事可单独或共同签字；以及与此相符的设立后变更。只要符合这些触发条件之一，泰籍合伙人申报的出资额如今就需要匹配的银行记录来佐证。这一规则不因国籍而异——来自成熟来源市场的买家和来自较新市场的买家，只要其结构符合上述触发条件之一，就须按相同要求申报。真正改变的是最终走到这一申报环节的买家构成本身：Origin 自身的披露与 REIC 的全国数据都表明，普吉外国需求的增量部分如今更多来自俄罗斯和波兰等此前占比较小的市场。任何首次设立泰国公司的买家——无论国籍——都有理由在登记之前而非之后，向独立的泰国律师确认自己的结构是否落入第 2/2569 号令的范围。我们关于[[thai-company-property-ownership|泰国公司房产持有结构与代持风险]]的指南阐述了这一申报如今的具体要求。

将买家构成的转变与普吉实际的租赁表现放在一起看，还有第二个需要留意之处。C9 Hotelworks 的《普吉酒店与旅游市场更新2026》——[8月本站曾报道](/zh/news/phuket-hotels-rate-over-occupancy-2026)——发现2025年全岛酒店入住率下降6%，而平均每日房价上涨5%，这一取舍在各海滩之间差异悬殊：卡马拉的入住率下降24%，而邦涛仅下降2%。任何新进入市场的买家，无论来自哪个国家，都最有可能被报出一个租赁收益率数字，却不知道其背后依据的是哪个细分市场、哪种入住率假设。我们关于[[rental-yields-phuket|普吉租赁收益率实际如何计算]]的指南阐述了一个站得住脚的数字必须扣除哪些因素。

争夺同一批买家的品牌住宅细分市场，相对于本地区正在放缓。C9 的《亚洲品牌住宅市场评论2026》——[Nation Thailand 于6月报道](https://www.nationthailand.com/business/property/40068062)——显示泰国品牌住宅供应同比增长13.3%，而亚洲整体为30.3%——泰国按已推出单位数量和在奢华细分市场仍领先本地区，但越南已在总价值上超越泰国，成为亚洲最大的品牌住宅市场，[据 C9 的另一篇报道](https://www.hospitalitynet.org/news/4133364/vietnam-claims-asias-no-1-position-in-branded-residences-as-luxury-supply-surges-c9-report)——而普吉按单位数量在亚洲度假细分市场中领先。新增供应放缓本身对现有业主而言并非坏事——意味着未来竞争减少——但在仅凭"这个细分市场正在蓬勃发展"就为品牌支付溢价之前，这是一个值得了解的事实，因为2026年的这波蓬勃，在亚洲其他地区的推进速度快于泰国本身。

## 仍然未知的信息

- Origin 披露的买家构成是否能代表普吉整体的外国买家群体，还是仅限于其自身项目和营销触达范围。目前尚无按国籍划分的普吉专属政府过户数据可供核对。
- REIC 2026年第一季度的全国趋势是否延续至2026年第二季度，REIC 尚未公布。
- 波兰在普吉外国买家群体中的实际占比，除 Origin 自身披露外并无独立数据公布。
- 是否已有针对普吉某家具体公司、依据第 2/2569 号令启动的 DBD 登记审查；上述来源均未报道有此类案例。
- 在全国被标记的119,116家法人中，有多少家在普吉登记，以及 DBD 将其中多大比例（如有）移交进一步调查。

本文不构成投资建议。