普吉岛酒店在2025年每间客房赚得更多，但售出的客房更少。这一组合决定了出租单位的实际回报，而在这座岛上，每片海滩的故事并不相同。
数据说明
数据来自《C9 Hotelworks Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026》，发布于2026年3月，访问于2026年8月12日。业绩数据涵盖2025整年，与2024年对比。这是一份酒店数据集——反映的是酒店客房收入，而非别墅或公寓的租金收入，也不是已完成的房产交易。它是目前公开数据中最接近普吉岛短住需求的替代指标，但不能替代具体楼盘自身的数字。
普吉守的是房价，不是入住率
全岛范围内，平均房价 (ADR) 上涨5%，入住率下降6%。普吉岛正以更多空房为代价维持房价。对买家而言，这才是关键数字：房价单可能看起来强劲，而支撑它的入住夜数却在减少，租金收入是两者的乘积。
落差最明显之处
全岛平均值掩盖了巨大的差异。C9按子市场拆分了2025年的表现：
应将各列相互比较，而不是与全岛平均值比较：
Bang Tao 是这组数据中表现最好的组合——房价上涨20%，入住率仅下降2%。当地的涨价基本被市场消化，而不是靠让利换来的。
Surin 每间客房多收21%，入住率下降9%。在这个量级上仍是划算的交换，但代价高于Bang Tao。
Kamala 是异常值，也是本文得以成立的原因。入住率下降24%——全岛跌幅最大——而C9记录其ADR比Bang Tao高出约40%。让整栋楼空置的高房价，与让整栋楼客满的高房价，并不是同一类资产。在Kamala，买家最应该坚持索要楼盘层面的入住率，而不是接受全岛或细分市场的平均值。
Patong 尽管下降8%，入住率仍是全岛最高。大众和经济型细分市场正从最高基数上流失入住夜数。
C9在现有数据中未公布Kamala或Patong的ADR变化，因此这些单元格标记为n/d，而非推算得出。
需求端背后的原因
普吉岛2025年录得880万人次入境游客。C9指出该期间中国游客数量下降，预计将逐步恢复——该岛通过替换这一客源市场，而非整体增长，维持了入境游客基数。
这正是”房价优先于入住率”模式背后的机制。由不同客源市场重组而成的游客结构，不会按同样的季节、同样的房价预订同样的客房。房价纪律得以维持，入住夜数却没有。
供应仍在持续到来
C9统计出41个酒店项目计划于2026–2030年推出，普吉岛的客房总供应预计到2026年将超过10万间。其中约**30%**的项目集中在Bang Tao和Cherngtalay。
这种集中度值得与上文的业绩表一并考量。Bang Tao既是2025年入住率保持得最好的子市场，同时也是承接新增供应份额最大的子市场。这两个事实在同一时间窗口内朝相反方向拉扯，而2025年的结果尚未计入那些还未开业的客房。
对买家意味着什么
如果你为租金回报而买房，有三点值得注意。
要求提供入住率，而不仅仅是房价。 只报ADR的托管单位只告诉你方程式的一半。全岛在房价上涨5%的同时，让出了6%的入住夜数；一栋楼可以做同样的事，价格单看起来依然亮眼。
把子市场作为分析单位。 Bang Tao入住率下降2%，Kamala下降24%——同一座岛，同一年，却是完全不同的投资。我们对普吉岛公寓与别墅回报的比较分析说明了资产类型如何影响这一点。
对项目密集地区的未来竞争打折扣。 41个项目中有三成落在同一个片区，这本身就是该片区专属的供应信号。
这也为任何向你报出的收益率数字设定了底线。开发商给出的7–10%预测是关于某一栋楼的说法；C9的数字描述的是那栋楼将要竞争的市场，而2025年这个市场正在用入住夜数换房价。我们的指南普吉岛租金收益率究竟如何计算列出了一个站得住脚的数字必须扣除哪些项目。
仍然未知的部分
- Kamala和Patong的ADR变化，C9在现有数据中未给出。
- 按子市场划分的RevPAR，能将房价与入住率合并为一个可比数字。C9在本次更新中未公布该数据。
- 2026年至今的表现。这些数据为2025整年，报告发布于2026年3月。
- 41个项目中有多少已获得资金并在建，多少只是已宣布。
- 别墅和公寓的租金表现，这份酒店数据集未作衡量。
本文不构成投资建议。
