# 普吉岛酒店以牺牲入住率维持房价——各海滩情况不同

> C9 Hotelworks《2026年普吉岛酒店与旅游市场更新》显示，2025年全岛ADR上涨5%，入住率下降6%。Surin和Kamala的落差最为明显——如果你为租金收益而买房，这一点很重要。

普吉岛酒店在2025年每间客房赚得更多，但售出的客房更少。这一组合决定了出租单位的实际回报，而在这座岛上，每片海滩的故事并不相同。

## 数据说明

数据来自《C9 Hotelworks Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026》，发布于**2026年3月**，访问于2026年8月12日。业绩数据涵盖**2025整年**，与2024年对比。这是一份酒店数据集——反映的是酒店客房收入，而非别墅或公寓的租金收入，也不是已完成的房产交易。它是目前公开数据中最接近普吉岛短住需求的替代指标，但不能替代具体楼盘自身的数字。

## 普吉守的是房价，不是入住率

全岛范围内，平均房价 (ADR) 上涨**5%**，入住率下降**6%**。普吉岛正以更多空房为代价维持房价。对买家而言，这才是关键数字：房价单可能看起来强劲，而支撑它的入住夜数却在减少，租金收入是两者的乘积。

## 落差最明显之处

全岛平均值掩盖了巨大的差异。C9按子市场拆分了2025年的表现：

```chart
type: comparison
title: 2025年各子市场变化——房价对比入住率
columns: ["Surin", "Bang Tao", "Kamala", "Patong"]
highlight: 2
source: C9 Hotelworks, Phuket Update 2026（2025整年）
rows:
  - metric: 细分市场
    values: ["豪华", "高端", "高端", "大众/经济型"]
  - metric: ADR变化
    values: ["+21%", "+20%", "n/d", "n/d"]
  - metric: 入住率变化
    values: ["−9%", "−2%", "−24%", "−8%"]
```

应将各列相互比较，而不是与全岛平均值比较：

**Bang Tao** 是这组数据中表现最好的组合——房价上涨20%，入住率仅下降2%。当地的涨价基本被市场消化，而不是靠让利换来的。

**Surin** 每间客房多收21%，入住率下降9%。在这个量级上仍是划算的交换，但代价高于Bang Tao。

**Kamala** 是异常值，也是本文得以成立的原因。入住率下降**24%**——全岛跌幅最大——而C9记录其ADR比Bang Tao高出约**40%**。让整栋楼空置的高房价，与让整栋楼客满的高房价，并不是同一类资产。在Kamala，买家最应该坚持索要楼盘层面的入住率，而不是接受全岛或细分市场的平均值。

**Patong** 尽管下降8%，入住率仍是全岛最高。大众和经济型细分市场正从最高基数上流失入住夜数。

C9在现有数据中未公布Kamala或Patong的ADR变化，因此这些单元格标记为`n/d`，而非推算得出。

## 需求端背后的原因

普吉岛2025年录得**880万人次**入境游客。C9指出该期间中国游客数量下降，预计将逐步恢复——该岛通过替换这一客源市场，而非整体增长，维持了入境游客基数。

这正是"房价优先于入住率"模式背后的机制。由不同客源市场重组而成的游客结构，不会按同样的季节、同样的房价预订同样的客房。房价纪律得以维持，入住夜数却没有。

## 供应仍在持续到来

C9统计出**41个酒店项目**计划于2026–2030年推出，普吉岛的客房总供应预计到2026年将超过**10万间**。其中约**30%**的项目集中在Bang Tao和Cherngtalay。

这种集中度值得与上文的业绩表一并考量。Bang Tao既是2025年入住率保持得最好的子市场，同时也是承接新增供应份额最大的子市场。这两个事实在同一时间窗口内朝相反方向拉扯，而2025年的结果尚未计入那些还未开业的客房。

## 对买家意味着什么

如果你为租金回报而买房，有三点值得注意。

**要求提供入住率，而不仅仅是房价。** 只报ADR的托管单位只告诉你方程式的一半。全岛在房价上涨5%的同时，让出了6%的入住夜数；一栋楼可以做同样的事，价格单看起来依然亮眼。

**把子市场作为分析单位。** Bang Tao入住率下降2%，Kamala下降24%——同一座岛，同一年，却是完全不同的投资。我们对[[condo-vs-villa-investment-phuket|普吉岛公寓与别墅回报]]的比较分析说明了资产类型如何影响这一点。

**对项目密集地区的未来竞争打折扣。** 41个项目中有三成落在同一个片区，这本身就是该片区专属的供应信号。

这也为任何向你报出的收益率数字设定了底线。开发商给出的7–10%预测是关于某一栋楼的说法；C9的数字描述的是那栋楼将要竞争的市场，而2025年这个市场正在用入住夜数换房价。我们的指南[[rental-yields-phuket|普吉岛租金收益率究竟如何计算]]列出了一个站得住脚的数字必须扣除哪些项目。

## 仍然未知的部分

- Kamala和Patong的ADR变化，C9在现有数据中未给出。
- 按子市场划分的RevPAR，能将房价与入住率合并为一个可比数字。C9在本次更新中未公布该数据。
- 2026年至今的表现。这些数据为2025整年，报告发布于2026年3月。
- 41个项目中有多少已获得资金并在建，多少只是已宣布。
- 别墅和公寓的租金表现，这份酒店数据集未作衡量。

本文不构成投资建议。