# Nai Harn 和 Rawai：普吉岛需求仍被低估之处

> 2026年8月市场观察——买家现在带着表格来看房，新项目正把自己定价进高端层级，中等预算需求正转向二手市场，而岛的南部仍是进入这一增长需求的最便宜方式。

如今普吉岛需求被低估最严重的地方在岛的南部。Bang Tao 已完成向高端集群的转型，入场价格与之匹配；Karon 和 Kata 保持着成熟的度假需求；而 Nai Harn 和 Rawai 仍然提供海景、更慢的生活节奏和低得多的入场门槛，买家兴趣却持续攀升。

这是 Art House Group 创始人 Aleksandr Davydovsky 8月14日在普吉岛一场面向中介和经纪人的公开会议上对市场的描述。以下关于土地、建筑成本和酒店模式的数据是他基于集团项目做出的估算。

## 买家带着表格而来

以前那种度假时飞来看到宣传册、开车去看房、凭对地方的感觉就买下的客户已经变得罕见。如今的买家在起飞前就研究市场，比较项目和位置，计算收益率和运营成本，核查开发商和文件，并同时与多名中介交谈，把他们的答案相互对照。做出决定需要数月时间——而这类买家往往最终不止拥有一套单位，并在市场中停留数年。

这改变了卖方一侧的对话方式。精美的效果图和露台景观不再能促成交易。买家想要的是数字、退出方案和文件，而且能自行发现每一处不一致之处。

## 认真的买家会拆解的五件事

建筑质量——施工、材料、户型、管理。价格——入场成本、与市场的比较、没人提及的费用。收益率——租赁模式、租金、入住率、运营成本。流动性——位置、需求深度、转售实际会如何进行。法律状况——产权、合同、限制。每位买家对这些因素的排序都不同，弄清楚自己的排序正是理性搜寻的起点。

## 收益率是三个数字，不是一个

入住率、每晚或每月的租金，以及运营成本：只有把这三项都摆在桌面上，一个百分比才有意义。按月出租是更简单的版本——服务更少、员工更少、成本更低，随之而来的是更低的租金和更低的入住率。酒店运营方把单位接入预订系统和品牌，同时提升入住率和每晚房价，但需要后勤空间、早餐、礼宾和客房服务来实现这一切，运营成本也随之更高。这三项只是模型的最上层：净收益还取决于管理费、空置率、维护和维修、税费，以及该单位在法律上是否可以短租——租金收益率指南详细列出了完整清单。

新酒店品牌接管后的第一年通常是最弱的一年：口碑和知名度仍在建立中，收入从第二年起才趋于稳定。这种模式还有一项只在项目图纸中才能看到的成本——电梯、餐厅、储藏和服务区从未出售给任何人。

```chart
type: comparison
title: 一栋建筑有多少面积可以出售
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columns: [普通公寓, 酒店管理型综合体]
rows:
  - metric: 可售面积
    values: ["最高90%", "最高60%"]
  - metric: 运营成本
    values: ["更低", "更高"]
source: Art House Group 估算，2026年8月14日研讨会
```

## 新增供应升入高端，中等预算需求转向二手市场

岛上的地价已经翻了数倍：以前每莱 (rai) 800万泰铢成交的地块，如今每莱交易价已超过1500万泰铢。在此之上，泰国当局今年开始收紧的建筑容积率 (FAR) 限制，进一步压缩了每块地能够建造的可用面积，在低层区域体现得最为明显。结果是新项目的开盘价——由这些土地和建筑成本迫使开发商不得不开出的价格——落在每平方米约16万泰铢，而中等预算需求则停留在10万至12万泰铢。

```chart
type: comparison
title: 新项目成本与中端市场支付能力对比
hue: cyan
highlight: 0
columns: [新项目, 中等预算需求]
rows:
  - metric: 开盘价，千泰铢/平方米
    values: ["160", "100–120"]
source: Art House Group 估算，2026年8月14日研讨会
```

这一缺口正在以两种方式收窄，而这两种方式都已清晰可见。新的期房供应变得更贵，转向高端和奢华层级；而预算中等的买家则转向现房和二手市场。这一走向与 Nation Thailand 在2026年1月援引 KKP Research 和 Real Estate Information Center 数据的报道一致：开发商正在放弃大众市场打法，转向奢华细分市场，而普吉岛每年向外国买家转让的公寓数量仍维持在约一千套左右，2025年全年增长约10%。

## 需求正在按区域转移到哪里

Bang Tao 已经完成城市化进程，如今可以被视为一个高端集群：基础设施、品牌、高昂的入场成本，未来还将进一步加密开发。Karon 和 Kata 是成熟的度假区，拥有稳定的游客流量和任何人都能在纸面上算清楚的租赁模式。

Nai Harn 和 Rawai 仍然保有价格尚未追上的增长空间。自然环境、更悠闲的节奏、海洋基础设施和更低的入场门槛，同时吸引着租客和会算账的买家。这种价格折让正在收窄，这也是为什么岛的南部目前是岛上最值得关注的需求方向。

## 数字止步、判断开始的地方

这里的建筑成本、可售面积占比和地价，都是开发商基于自身项目和交易做出的估算，而非经审计的统计数据。新的城市规划及其密度系数尚未以公开形式发布，因此它们将对供应造成何种影响仍是一种估计。对南部的判断是一种市场观点，并不能取代对具体单位进行的实际测算。