حققت فنادق بوكيت دخلًا أعلى للغرفة الواحدة في 2025، لكنها أشغلت عددًا أقل من الغرف. هذا المزيج هو ما يحدد العائد الفعلي لوحدة الإيجار، وعلى هذه الجزيرة لا تتشابه القصة من شاطئ إلى آخر.
ملاحظة حول البيانات
الأرقام مأخوذة من تقرير C9 Hotelworks Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026، الصادر في مارس 2026 والذي جرى الاطلاع عليه في 12 أغسطس 2026. تغطي أرقام الأداء العام الكامل 2025 مقارنة بعام 2024. هذه بيانات فندقية — تصف إيرادات غرف الفنادق، لا دخل إيجار الفلل أو الشقق، ولا صفقات عقارية مكتملة. وهي أقرب مؤشر منشور لطلب الإقامة القصيرة في بوكيت، وليست بديلاً عن أرقام مبنى بعينه.
بوكيت تدافع عن السعر لا عن الإشغال
على مستوى الجزيرة، ارتفع متوسط سعر الغرفة اليومي بنسبة 5% بينما انخفض معدل الإشغال بنسبة 6%. تدافع بوكيت عن السعر بقبول غرف أكثر خلوًا. بالنسبة للمشتري، هذا هو الرقم المهم: قد تبدو بطاقة الأسعار قوية بينما تتضاءل الليالي التي تملأها، ودخل الإيجار هو حاصل ضرب الاثنين معًا.
أين الفجوة الأوضح
يخفي متوسط الجزيرة تباينًا واسعًا. تُفصّل C9 أداء عام 2025 حسب السوق الفرعي:
اقرأ الأعمدة كل مقابل الآخر، لا مقارنة بمتوسط الجزيرة:
Bang Tao هي أقوى ثنائية في هذه البيانات — ارتفاع السعر بنسبة 20% مقابل التنازل عن 2% فقط من الإشغال. استوعب السوق هناك ارتفاع الأسعار إلى حد كبير بدلاً من شرائه بخصم الإشغال.
Surin حصلت على 21% أكثر للغرفة الواحدة وتنازلت عن 9% من الإشغال. لا تزال صفقة مواتية عند هذا المستوى، لكنها أكلف من صفقة Bang Tao.
Kamala هي الحالة الشاذة وسبب وجود هذا المقال. انخفض الإشغال بنسبة 24% — الأكبر في الجزيرة — بينما تسجل C9 متوسط سعرها اليومي أعلى بنحو 40% من Bang Tao. السعر المرتفع الذي يُفرغ المبنى ليس نفس الأصل الذي يمثله السعر المرتفع الذي يملؤه، وKamala هي السوق الفرعي الذي ينبغي فيه للمشتري أن يُصرّ أكثر على معرفة معدل الإشغال على مستوى المبنى، بدلاً من قبول متوسط الجزيرة أو الفئة.
لا تزال Patong تسجل أعلى معدل إشغال في الجزيرة رغم انخفاضه بنسبة 8%. تخسر الفئة الشعبية والاقتصادية ليالي من أعلى قاعدة أصلاً.
لا تنشر C9 تغيرًا في ADR لكل من Kamala وPatong ضمن الأرقام المتاحة هنا، لذلك وُسمت هاتان الخانتان بـn/d بدلاً من تقديرهما.
ما وراء جانب الطلب
سجّلت بوكيت 8.8 مليون وصول سائح في 2025. تشير C9 إلى انخفاض في عدد الزوار الصينيين خلال الفترة، مع توقع تعافٍ تدريجي — حافظت الجزيرة على قاعدة وصولها عبر إحلال ذلك السوق المصدر بدلاً من نمو إجمالي.
هذه هي الآلية وراء نمط “السعر قبل الإشغال”. مزيج الزوار المعاد بناؤه من أسواق مصدر مختلفة لا يحجز نفس الغرف، في نفس المواسم، وبنفس الأسعار التي كان يحجزها المزيج الذي حل محله. صمد الانضباط السعري؛ لكن الليالي لم تصمد.
العرض لا يزال قادمًا
تحصي C9 41 مشروعًا فندقيًا مخططًا لها بين 2026 و2030، ومن المتوقع أن يتجاوز إجمالي العرض في بوكيت 100,000 غرفة بحلول 2026. يقع نحو 30% من هذا الخط الإنتاجي في Bang Tao وCherngtalay.
يستحق هذا التركّز أن يُوضع بجانب جدول الأداء أعلاه. Bang Tao هي في الوقت نفسه السوق الفرعي الذي دافع عن الإشغال بأفضل شكل في 2025، والسوق الذي يستوعب أكبر حصة من العرض الجديد. هاتان الحقيقتان تسحبان في اتجاهين متعاكسين خلال النافذة الزمنية نفسها، ونتيجة 2025 لا تسعّر الغرف التي لم تُفتتح بعد.
ماذا يعني ذلك للمشتري
إذا كنت تشتري من أجل عائد الإيجار، تترتب على ذلك ثلاثة أمور.
اطلب معدل الإشغال، لا السعر فقط. الوحدة المُدارة التي تُعرض بـADR وحده تخبرك بنصف المعادلة فقط. تنازلت الجزيرة عن 6% من لياليها بينما رفعت الأسعار 5%؛ يمكن لمبنى واحد أن يفعل الشيء نفسه ويظل يبدو جيدًا في بطاقة الأسعار.
اعتبر السوق الفرعي وحدة التحليل. انخفاض الإشغال بنسبة 2% في Bang Tao و24% في Kamala هما نفس الجزيرة، نفس العام، لكنهما استثماران مختلفان تمامًا. مقارنتنا بين عائدات الشقق والفلل في بوكيت تتناول كيف يتفاعل نوع الأصل مع هذا.
خصم المناطق المزدحمة بالمشاريع القادمة بسبب المنافسة المستقبلية. ثلاثون بالمئة من خط إنتاج يضم 41 مشروعًا تصب في ممر واحد هي إشارة عرض خاصة بذلك الممر تحديدًا.
هذا أيضًا يضع حدًا أدنى لأي رقم عائد يُعرض عليك. توقّع المطوّر بنسبة 7–10% هو ادعاء عن مبنى واحد؛ أرقام C9 تصف السوق الذي سيتنافس فيه ذلك المبنى، وفي 2025 كان ذلك السوق يبادل الليالي بالسعر. دليلنا حول كيف تُحسب عوائد الإيجار في بوكيت فعليًا يوضح ما يجب خصمه للوصول إلى رقم يمكن الدفاع عنه.
ما يظل غير معروف
- تغير ADR لكل من Kamala وPatong، الذي لا تذكره C9 في الأرقام المتاحة هنا.
- RevPAR حسب السوق الفرعي، الذي يجمع السعر والإشغال في رقم واحد قابل للمقارنة. لا تنشره C9 في هذا التحديث.
- أداء 2026 حتى الآن. هذه الأرقام تخص العام الكامل 2025؛ صدر التحديث في مارس 2026.
- أي جزء من خط الإنتاج البالغ 41 مشروعًا ممول وقيد الإنشاء مقابل ما هو معلن فقط.
- أداء إيجار الفلل والشقق، وهو ما لا تقيسه هذه المجموعة من بيانات الفنادق.
هذا المقال ليس نصيحة استثمارية.
