全国二手房供应过剩是真实且有据可查的事实。这对普吉意味着什么是另一回事，第一手数据揭示的信息与全国性头条报道并不相同。
全国供应上升，普吉挂牌价下跌
截至2026年第一季度末，泰国全国挂牌出售的二手房数量达到242,729套，同比增长34.2%，据REIC（房地产信息中心）2026年6月16日发布的全国二手房市场报告。
对普吉的买家或业主而言，报告中的全国总数是最没有参考价值的数字。有两个数字更重要，且均未出现在英语媒体的报道中：
- 普吉是十大省份中唯一一个二手房挂牌总值下降（−3.9%）而套数上升（+20.3%）的省份。每套平均挂牌价从**฿1,040万降至฿830万**。
- 从全国来看，总价超过**฿1,000万的二手过户交易，套数下降18.0%，金额下降25.6%**——这是所有价格区间中降幅最大的，而同一季度该价格区间的挂牌量却上升了143.7%。
供应上升，成交下降，且集中在普吉实际成交的价格区间。这是比“全国610,000套”更清晰的信号。
关于数据的说明
目前在英语媒体中流传的610,000这一数字，是K-Research对2026年年末的预测，并非当前的实际统计数字。其背后的二手房数据来自REIC，K-Research也直接注明了这一点。
这里有必要厘清时间线。K-Research于2026年7月6日发布了这份报告。《曼谷邮报》于7月30日跟进报道，比原报告晚了24天。其背后的REIC数据描述的是截至2026年3月31日的季度，于6月16日发布。今天这篇报道中没有任何本周才出现的新内容——最新的一手记录已有六周之久。
关于本文所说“供应”含义的重要提醒。 REIC并不统计未售出的房屋，而是汇总网站上发布的挂牌信息——房产门户网站，加上公私营金融机构、资产管理公司，以及通过taladnudbaan.com发布信息的法律执行厅 (Legal Execution Department)。这属于挂牌供应，与Houseviser自身的挂牌库存属于同一类别。这不是空置住房的普查，同一套房产在多个平台重复挂牌，是任何基于挂牌数据的统计中已知的风险。
这一统计口径对头条增长率有直接影响。挂牌总值增长了99.4%，而套数仅增长34.2%——总值增速几乎是套数的三倍。在曼谷，每套平均挂牌价从฿650万跃升至฿990万，十二个月内挂牌总值增长234.1%。一个全国性住房市场的挂牌价格不会在一年内上涨50%。网站覆盖范围更广或统计更完善，是这一涨幅部分更合理的解释，REIC本身也将这些数据标注为初步数据，可能会作出修订。
已核实的事实
根据REIC二手房报告，2026年第一季度对比2025年第一季度：
| 省份 | 2025年第一季度套数 | 2026年第一季度套数 | 同比 | 总值同比 | 2025年平均挂牌价 | 2026年平均挂牌价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 曼谷 | 32,349 | 70,495 | +117.9% | +234.1% | ฿650万 | ฿990万 |
| 春武里 | 10,559 | 14,816 | +40.3% | +69.2% | ฿390万 | ฿470万 |
| 暖武里 | 11,599 | 16,337 | +40.8% | +56.1% | ฿380万 | ฿420万 |
| 清迈 | 5,547 | 6,109 | +10.1% | +16.0% | ฿450万 | ฿480万 |
| 普吉 | 2,408 | 2,898 | +20.3% | −3.9% | ฿1,040万 | ฿830万 |
| 素叻他尼 | 4,228 | 4,327 | +2.3% | +13.0% | ฿260万 | ฿290万 |
| 全国 | 180,854 | 242,729 | +34.2% | +99.4% | ฿330万 | ฿490万 |
普吉占全国套数的1.2%，却占全国总值的2.0%——仍是一个高价市场，也是上表中唯一总值一栏为负数的条目。
在需求方面，全国二手房过户交易增至48,446套（+13.8%），总值93,335百万泰铢（+7.7%）。但增长并不均衡：
| 二手过户价格区间 | 套数同比 | 金额同比 |
|---|---|---|
| ฿100万以下 | +14.3% | +14.1% |
| ฿201–300万 | +17.9% | +18.2% |
| ฿501–750万 | +16.7% | +16.8% |
| ฿751–1,000万 | −13.8% | −13.9% |
| ฿1,000万以上 | −18.0% | −25.6% |
所有低于฿700万的价格区间均实现增长，高于该水平的两个区间则均萎缩。与此同时，REIC记录的总价超过฿1,000万的二手挂牌量套数增长了143.7%。
更广泛的6月19日全国市场报告补充了供应端背景：土地划拨许可下降45.7%，住宅建筑许可同比下降50.2%，公寓许可下降71.3%。开发商大幅削减了新开工项目。
Houseviser数据
观测时间： 2026年7月30日，生产环境实时挂牌数据，只读查询。 筛选条件： 已获批团队发布的已获批挂牌，出售用途，标明价格。 样本量： 207条有效挂牌。这是我们自身的挂牌库存，并非普吉供应量的普查，也不是已完成的成交数据。
| 类型 | 挂牌数 | 挂牌价中位数 | 超过฿1,000万 |
|---|---|---|---|
| 公寓 | 153 | ฿7,590,000 | 28 (18.3%) |
| 独栋别墅 | 52 | ฿28,900,000 | 52 (100%) |
| 合计 | 207 | ฿9,150,000 | 81 (39.1%) |
我们出售库存中有39%总价超过฿1,000万，平台上的所有独栋别墅无一例外。这正是全国二手过户交易套数下降18%、金额下降25.6%，而挂牌量却上升143.7%的那个价格区间。我们的库存集中在挂牌与成交之间差距最大的细分市场。
这是关于这一问题的首个有日期标注的基线数据，尚不能说明任何方向性趋势——这需要第二次观测数据作对比。
局限性
REIC的挂牌统计与Houseviser的挂牌统计，都是挂牌端的证据：某一天在什么价格挂牌出售。两者都不衡量已完成的成交、议价折扣、成交所需时间，或未售出挂牌的撤销情况。REIC的过户数据是这里唯一的已完成交易数据，且是全国性的，并非普吉专属数据。
REIC的省级数据表并未发布针对普吉的分价格区间过户细分数据，因此我们无法判断普吉总价超过฿1,000万的过户交易，是与全国的−18.0%持平、跌幅更大，还是更小。报告也没有说明全国99.4%的总值增长中，有多少反映的是网站覆盖范围扩大，而非真实的新增供应，也没有说明各平台之间的重复挂牌使套数统计虚高了多少。REIC本身将这些数据标注为初步数据。
根据这些数据，我们也无法将普吉平均挂牌价的下降归因于单一原因。套数增长20%而总值下降3.9%，在算术上可以对应多种不同的情形。
假设
以下作为待验证的机制提出，而非结论：
- 结构变化，而非降价。 普吉的平均挂牌价下降，可能是因为更多中等价位的公寓房源进入挂牌池，拉低了平均值，而个别房源的挂牌价并未变化。全国数据显示，公寓挂牌量增长最快（套数+124.6%）。
- 高端市场的真实调价。 普吉最高价房源的业主，可能正在下调挂牌价，以适应过户数据所显示的、正在收缩的总价超过฿1,000万的购房群体。
- 不良资产及机构供应的涌入。 REIC统计的数据来源包括银行、资产管理公司和法律执行厅。如果这一渠道在普吉有所增长，会在业主不做任何调价的情况下增加较低价位的房源。
- 买卖双方报价差距扩大。 总价超过฿1,000万的挂牌量上升143.7%，而过户交易下降18.0%，这是买卖双方价格未能达成一致的典型特征——这种情况会先表现为成交时间延长，之后才会表现为挂牌价下降。
确认或推翻
下一份REIC季度报告中值得关注的信号：
| 假设 | 支持信号 | 削弱信号 |
|---|---|---|
| 结构效应 | 普吉套数增长集中在公寓，独栋别墅挂牌价持平 | 普吉独栋别墅挂牌价与平均值同步下降 |
| 高端调价 | 普吉超฿1,000万挂牌的平均价格和过户数量均下降 | 超฿1,000万过户交易回升，同时挂牌价保持不变 |
| 不良资产供应 | 来自金融机构和法律执行厅的普吉挂牌占比上升 | 个人和经纪人挂牌继续主导普吉挂牌构成 |
| 买卖报价差距 | 超฿1,000万挂牌量持续增长，而过户交易保持负增长 | 超฿1,000万过户交易恢复增长 |
对于Houseviser自身的库存，下一次观测应检验207条挂牌数量和฿9,150,000中位数是否发生变化，以及超过฿1,000万的占比是否会偏离39.1%。
这对普吉的买家或业主意味着什么
对买家而言，普吉市场高端挂牌选择增多，而全国高价成交量减少，这是一种议价筹码，而不是市场崩盘的信号。应询问某套房源已挂牌多久、挂牌价是否已经下调过——REIC的数据无法就某一具体房产回答这个问题，而这正是在挂牌供应增速快于成交增速的市场中，最重要的问题。
对于考虑以超过฿1,000万价格出售房产的业主而言，过户数据是需要权衡的部分：这一价格区间是唯一一个已完成二手成交量下降的区间，且降幅最大。参照周边挂牌定价，意味着将价格定在挂牌价与成交价差距最大的那个细分市场。
对于平台选择而言，上文提到的统计口径提醒是双向的。基于网站发布信息汇总的统计，会奖励那些核实所发布内容的平台——一条与已核实产权文件及真实经纪人绑定的挂牌信息，对交易双方而言，价值都高于又一条虚增全国总数的重复条目。像Houseviser这样要求挂牌经纪人提供已核实文件的平台，会吸引愿意提供这些文件的经纪人——这正是在挂牌市场增速快于成交市场时，买家所能拥有的实际筛选手段。
以上内容均不构成投资建议，也不是对普吉房价的预测。
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该库存链接展示的是有效挂牌信息和挂牌价格，并非实际成交价格。
