Origin Property ประกาศเมื่อวันที่ 10 สิงหาคมว่าจะลงทุนเพิ่มอีก ฿11.65 พันล้าน ในภูเก็ตภายในปี 2028 ตัวเลขที่บริษัทเผยแพร่เป็นเรื่องหนึ่ง ส่วนตัวเลขผลตอบแทนและการเติบโตของราคาที่รายงานควบคู่กับประกาศนี้เป็นอีกเรื่องหนึ่ง และฉบับนี้แยกทั้งสองเรื่องออกจากกัน
ไปป์ไลน์เปิดเผยชัด ผลตอบแทนเป็นเพียงความเห็น
สิ่งที่ Origin ให้คำมั่นไว้นั้นตรวจสอบได้และชัดเจน คือไปป์ไลน์ที่ระบุชื่อ พร้อมมูลค่า จำนวนยูนิต และทำเลที่ตั้ง ซึ่งบริษัทมหาชนเปิดเผยเกี่ยวกับแผนของตัวเอง ส่วนสิ่งที่พูดถึง ตลาด — ผลตอบแทนค่าเช่า 7–10%, การเติบโตของมูลค่าเงินทุนต่อปี 15–20%, ราคาที่ดินขึ้น 300% — เป็นความเห็นเกี่ยวกับตลาดในรายงานข่าวเรื่องประกาศนี้ ไม่ใช่คำพูดที่อ้างจากซีอีโอของ Origin และไม่มีการเผยแพร่ชุดข้อมูลต้นทางใด ๆ ตัวเลขเหล่านี้เป็นข้อกล่าวอ้างเชิงการตลาด ไม่ใช่สถิติตลาด และไม่ควรอ่านราวกับเป็นอย่างหลัง
ข้อมูลระดับประเทศที่มีอยู่ในช่วงเวลาเดียวกันกลับชี้ไปในทิศทางตรงข้าม สิ่งนี้ไม่ได้ทำให้ Origin ผิด แต่ทำให้เหตุผลเบื้องหลังการเดิมพันนี้น่าสนใจ
สิ่งที่ Origin ให้คำมั่น
จากประกาศของบริษัทเองเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ที่ Bangkok Biz และ RYT9 รายงานในสัปดาห์เดียวกัน:
ไปป์ไลน์แบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแปดโครงการ รวม 3,937 ยูนิต มูลค่า ฿15.65 พันล้าน และโรงแรมสามแห่ง รวม 601 ห้อง มูลค่า ฿2.7 พันล้าน — Motto Phuket Kata ภายใต้แบรนด์ Hilton และ Moxy Cherngtalay กับ Moxy Phuket Chaofah ภายใต้ Marriott Bonvoy พื้นที่เปิดตัวที่ระบุชื่อคือ Bang Tao, Cherngtalay, Surin, Kata และ Phuket City คอนโดมิเนียมสองโครงการมีกำหนดเปิดตัวในปีนี้ที่ Cherngtalay และ Kathu–Patong รวมมูลค่า ฿3.5 พันล้าน
ทั้งหมดนี้เป็นแผนที่ประกาศไว้ ไม่ใช่อาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ไปป์ไลน์ที่ประกาศไว้มักถูกปรับเปลี่ยน และคำมั่นสามปีจากผู้พัฒนาที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็คือแถลงการณ์แสดงเจตจำนงที่รายงานฉบับหลัง ๆ ของบริษัทเองจะยืนยันหรือปรับลดลงอย่างเงียบ ๆ
ตัวเลขที่ยังไม่ได้รับการยืนยัน
รายงานฉบับเดียวกันยังมีตัวเลขอีกชุดหนึ่ง คือผลตอบแทนค่าเช่า 7–10%, การเติบโตของมูลค่าเงินทุน 15–20% ต่อปี, อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการ 50–60% เทียบกับราว 30% ในกรุงเทพฯ และราคาที่ดินภูเก็ตที่ขึ้นราว 300% ในช่วงสามปี แตะระดับราว ฿100 ล้านต่อไร่บนที่ดินติดชายหาด ตัวเลขเหล่านี้เป็นกรอบมุมมองตลาดของ Bangkok Biz เอง ไม่ใช่สิ่งที่อ้างถึงธนกร วุฒิพงศ์ ซีอีโอของ Origin — คำพูดเดียวของเขาในรายงานนี้พูดถึงจังหวะการขายของ Origin ในภูเก็ต ไม่ใช่เรื่องผลตอบแทน อัตรากำไร หรือราคาที่ดิน
ไม่มีการเผยแพร่ชุดข้อมูล ตัวอย่าง หรือวิธีการคำนวณสำหรับตัวเลขเหล่านี้เลย และไม่สามารถเทียบเคียงได้กับข้อมูลธุรกรรมจากกรมที่ดิน (Land Department) หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ควรมองว่าเป็นข้อความเชิงการตลาดจนกว่าจะมีใครแสดงวิธีคำนวณ คู่มือของเราเรื่องวิธีคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าในภูเก็ตที่แท้จริง อธิบายว่าตัวเลขผลตอบแทนที่น่าเชื่อถือต้องรวมอะไรบ้าง — ตั้งแต่อัตราห้องว่าง ค่าธรรมเนียมบริหารจัดการ วงจรการตกแต่ง และภาษี
สิ่งที่ข้อมูลระดับประเทศแสดงให้เห็น
ตัวเลขไตรมาส 1 ปี 2026 ของ REIC ซึ่งรายงานเมื่อเดือนมิถุนายน ครอบคลุมการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศไทย:
- 3,241 ยูนิต ลดลง 17.3% เทียบปีต่อปี
- มูลค่า ฿13.464 พันล้าน ลดลง 17.9%
- พื้นที่โอน 141,644 ตร.ม. ลดลง 13.8%
ภายใต้การลดลงนี้ ตลาดใหญ่สองแห่งเคลื่อนไหวไปคนละทิศทาง:
จีนยังคงเป็นตลาดที่ใหญ่กว่าในแง่ปริมาณ และกำลังหดตัวอย่างหนัก รัสเซียมีขนาดประมาณครึ่งหนึ่งและเติบโตทั้งสองมิติ โดยมูลค่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าจำนวนยูนิตมาก — ผู้ซื้อชาวรัสเซียกำลังซื้อในราคาที่สูงกว่าปีที่แล้ว
เหตุใดการเดิมพันและข้อมูลจึงชี้ไปทางเดียวกัน
โครงสร้างผู้ซื้อต่างชาติที่ Origin เปิดเผยอธิบายความขัดแย้งที่ดูเหมือนจะเกิดขึ้นนี้ได้:
- รัสเซีย47%
- โปแลนด์16%
- จีน6%
- อื่น ๆ31%
ผู้ซื้อต่างชาติของ Origin เกือบครึ่งเป็นชาวรัสเซีย และมีเพียง 6.4% เป็นชาวจีน ภาวะซบเซาทั่วประเทศกระจุกตัวอยู่ในตลาดที่ Origin แทบไม่ได้ขายให้ ขณะที่การเติบโตทั่วประเทศกระจุกตัวอยู่ในตลาดที่บริษัทพึ่งพา ผู้พัฒนาที่มีโครงสร้างผู้ซื้อแบบนี้สามารถขยายตัวในตลาดระดับประเทศที่กำลังหดตัวได้ โดยที่ทั้งสองข้อเท็จจริงไม่ได้ขัดแย้งกันเลย
นี่คือความเสี่ยงเช่นกัน ไปป์ไลน์ที่พึ่งพาสัญชาติเดียวหนักขนาดนี้มีความเสี่ยงต่อทุกสิ่งที่อาจเปลี่ยนแปลงตลาดนั้น — อัตราแลกเปลี่ยน มาตรการควบคุมเงินทุน มาตรการคว่ำบาตร กฎวีซ่า หรือความจุเที่ยวบิน การกระจุกตัวนี้เป็นดาบสองคม และเป็นตัวเลขที่ผู้ซื้อควรจดจำจากประกาศนี้
ความหมายสำหรับผู้ซื้อในภูเก็ต
อุปทานที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าราว ฿15.65 พันล้านใน Bang Tao, Cherngtalay, Surin, Kata และ Phuket City เป็นสัญญาณอุปทานสำหรับตลาดย่อยเหล่านั้นโดยเฉพาะ สต๊อกที่แข่งขันกันมากขึ้นโดยทั่วไปเป็นผลดีต่อตำแหน่งต่อรองของผู้ซื้อ แต่ไม่เป็นผลดีต่อราคาขายต่อในเซกเมนต์เดียวกันในช่วงเวลาเดียวกัน หากคุณกำลังซื้อโครงการ off-plan ในพื้นที่เหล่านั้น ไปป์ไลน์นี้ตอนนี้กลายเป็นตัวเลขที่ทราบแน่ชัดแล้วซึ่งคุณสามารถสอบถามได้โดยตรง
คำถามสองข้อที่ควรถามผู้พัฒนารายใดก็ตามที่ให้ตัวเลขผลตอบแทนในภูเก็ต:
- ผลตอบแทนสุทธิหลังหักอะไรบ้าง? ตัวเลขขั้นต้นก่อนหักอัตราห้องว่าง ค่าบริหารจัดการ การตกแต่ง และภาษี ไม่ใช่ตัวเลขที่คุณจะได้รับจริง ดูการวิเคราะห์ของเรา
- ประวัติการส่งมอบโครงการเป็นอย่างไร? ไปป์ไลน์ที่ประกาศไว้คือคำสัญญา ประวัติการส่งมอบคือหลักฐาน คู่มือของเราเรื่องความเสี่ยงของการซื้อ off-plan ในภูเก็ต อธิบายสิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนวางเงินมัดจำ
สิ่งที่ยังไม่ทราบ
- ฿11.65 พันล้านนี้เป็นเงินทุนที่ผูกพันเต็มจำนวนแล้ว หรือเป็นงบประมาณโดยประมาณที่อาจปรับเปลี่ยนได้
- วิธีการคำนวณเบื้องหลังตัวเลขผลตอบแทน 7–10% และการเติบโตของมูลค่าเงินทุน 15–20% — ไม่มีการเผยแพร่ตัวอย่าง ช่วงเวลา หรือแหล่งที่มา
- ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะภูเก็ต ตัวเลขผู้ซื้อต่างชาติไตรมาส 1 ปี 2026 ที่ REIC เผยแพร่เป็นระดับประเทศ ไม่มีการเผยแพร่ข้อมูลแยกตามจังหวัดควบคู่ไปด้วย
- การลดลงทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2026 ดำเนินต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 2 หรือไม่ ซึ่ง REIC ยังไม่ได้เผยแพร่ข้อมูล
บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน
การแก้ไข 14 สิงหาคม 2026: บทความฉบับก่อนหน้านี้ระบุว่าตัวเลขผลตอบแทน 7–10%, การเติบโตของมูลค่าเงินทุน 15–20%, อัตรากำไร 50–60% และราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น 300% เป็นคำพูดของธนกร วุฒิพงศ์ ซีอีโอของ Origin รายงานของ Bangkok Biz ที่อ้างถึงนำเสนอตัวเลขเหล่านี้เป็นกรอบมุมมองตลาดของตนเอง ส่วนคำพูดของซีอีโอในรายงานฉบับนั้นพูดถึงเฉพาะจังหวะการขายของ Origin ในภูเก็ตเท่านั้น ตัวเลขดังกล่าวได้รับการแก้ไขให้อ้างอิงถึงรายงานของ Bangkok Biz แทน
