การซื้อคอนโดในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ: กรรมสิทธิ์ โควตา และการชำระเงิน

ได้ — ห้องชุดคือประเภททรัพย์สินเดียวที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยได้ โดยจดทะเบียนในชื่อตนเองบนโฉนดห้องชุด สิทธิ์นี้มาจากมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด และมาพร้อมเงื่อนไขตามกฎหมายสองข้อ คืออาคารต้องมีที่ว่างในโควตาการถือครองของชาวต่างชาติ 49% และเงินค่าซื้อต้องเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ส่วนอื่นทั้งหมดของการซื้อ ทั้งการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน สัญญา และวันโอน ล้วนเป็นกลไกที่รายล้อมเงื่อนไขสองข้อนี้

บทความนี้ครอบคลุมเส้นทางการซื้อคอนโดตั้งแต่ต้นจนจบ สำหรับวิลล่าและที่ดินซึ่งชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ดู คู่มือซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ที่ดิน บ้าน สิทธิ และความเสี่ยง

อะไรทำให้การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติถูกกฎหมาย?

เงื่อนไขสองข้อ ซึ่งกรมที่ดินตรวจทั้งคู่ตอนจดทะเบียน:

• ที่ว่างในโควตา ชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในอาคาร เพดานนี้คิดต่ออาคารและวัดจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง เมื่อถึงเพดานแล้ว จะไม่รับจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเพิ่มอีก จนกว่าห้องชุดของชาวต่างชาติจะโอนไปยังเจ้าของสัญชาติไทย กลไกและกรณีก้ำกึ่งอยู่ที่ โควต้าต่างชาติ 49% ในคอนโดไทย — วิธีคำนวณที่แท้จริง
• เงินจากต่างประเทศ ราคาซื้อต้องเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศและแลกเปลี่ยนในประเทศไทย โดยมีแบบ Foreign Exchange Transaction (FET) ที่ธนาคารไทยผู้รับเงินออกให้ในชื่อผู้ซื้อเป็นหลักฐาน

ตัวอาคารเองต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด โครงการ “อพาร์ตเมนต์” ที่ไม่ได้จดทะเบียนอาคารชุดจะไม่มีโฉนดห้องชุดและไม่มีโควตาชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติจึงไม่มีอะไรให้ถือกรรมสิทธิ์ที่นั่น ไม่ว่าโบรชัวร์จะเขียนอย่างไร

จะตรวจโควตา 49% ก่อนจ่ายเงินได้อย่างไร?

ขอหนังสือรับรองโควตาชาวต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลอาคารชุด ลงวันที่ไม่เกิน 30 วัน ก่อนจ่ายเงินมัดจำใด ๆ ที่เกินค่าจองเริ่มต้น อาคารชุดที่จดทะเบียนทุกแห่งเก็บทะเบียนการถือครองแยกตามสัญชาติ สัดส่วนชาวต่างชาติปัจจุบันจึงคำนวณได้เมื่อร้องขอ และกรมที่ดินก็ต้องการหนังสือนี้ในวันโอนอยู่แล้ว คำพูดของนายหน้าที่ว่า “โควตายังเหลือเยอะ” ไม่ถือเป็นการยืนยัน ความเสี่ยงของการข้ามการตรวจเป็นลายลักษณ์อักษรคืออาคารเต็ม 49% พอดีระหว่างที่คุณจองกับวันโอน ทั้งที่เงินมัดจำผูกไปแล้ว

จ่ายอย่างไร — กฎ FET ในทางปฏิบัติ

โอนเงินค่าซื้อเต็มจำนวนจากธนาคารของคุณในต่างประเทศมายังธนาคารไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ระบุชื่อคุณเป็นผู้ส่งหรือผู้รับประโยชน์ และระบุวัตถุประสงค์การชำระเงินที่อ้างถึงการซื้อคอนโด ธนาคารผู้รับจะแลกเป็นเงินบาทและออกแบบ FET ให้ มีสามรายละเอียดที่ผู้ซื้อมักพลาด:

• ชื่อในแบบ FET ต้องตรงกับชื่อที่จะปรากฏบนโฉนดห้องชุด
• แบบ FET ที่เก่ากว่าราวหกเดือนอาจถูกท้วงติงที่กรมที่ดิน หากการซื้อยืดเยื้อ ให้ออกใหม่ผ่านธนาคารเดิม
• เงินบาทที่อยู่ในประเทศไทยอยู่แล้ว ทั้งเงินเดือน เงินออม หรือเงินที่ถอนจากคริปโต ใช้รองรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติไม่ได้ เพราะไม่ก่อให้เกิดแบบ FET

การเปิดบัญชีในประเทศไว้ก่อนช่วยให้การรับโอนเงินเข้าและแคชเชียร์เช็คในวันโอนง่ายขึ้น ดู การเปิดบัญชีธนาคารไทยสำหรับชาวต่างชาติ — เงื่อนไขและขั้นตอน

ขั้นตอนจากการจองถึงวันโอนมีอะไรบ้าง?

เส้นทางคอนโดคือกระบวนการซื้อ 12 ขั้นตอนทั่วไป โดยเพิ่มการตรวจสองอย่างที่เฉพาะกับคอนโดไว้ตั้งแต่ต้น:

1. จองห้องด้วยค่าจองจำนวนไม่มาก
2. ขอหนังสือรับรองโควตาชาวต่างชาติก่อนจ่ายเงินก้อนถัดไป
3. ดำเนินการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน ทั้งโฉนดห้องชุด กรรมสิทธิ์และภาระจำนองของผู้ขาย ฐานะการเงินของนิติบุคคล และหนี้ค้างชำระของห้องชุด
4. ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนส่วนใด
5. โอนเงินจากต่างประเทศและรับแบบ FET
6. จดทะเบียนให้เสร็จที่กรมที่ดิน โดยใช้หนังสือเดินทาง แบบ FET หนังสือรับรองโควตาชาวต่างชาติ และหนังสือรับรองปลอดหนี้ของห้องชุดจากนิติบุคคล ดูรายละเอียดทั้งหมดที่ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ

การโอนมีค่าใช้จ่ายเท่าไร?

รายการหลักของผู้ซื้อคือ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน แบ่งกับผู้ขายตามสัญญา สัญญาโครงการใหม่ในภูเก็ตมักผลักค่าธรรมเนียมทั้งหมดมาที่ผู้ซื้อ ส่วนการขายต่อมักแบ่งกันคนละครึ่ง ภาษีฝั่งผู้ขาย (อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ บวกภาษีหัก ณ ที่จ่าย) ชำระที่เคาน์เตอร์เดียวกันและตามธรรมเนียมเป็นภาระของผู้ขาย แต่สัญญาที่ลงนามแล้วเท่านั้นที่ตัดสิน มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจปี 2026–2027 ที่ลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ใช้กับผู้มีสัญชาติไทยเท่านั้น ดูอัตราทั้งหมดและตัวอย่างการคำนวณได้ที่ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย และ ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026

เส้นทางคอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์เหมาะกับคุณหรือไม่?

สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในชื่อของตนเอง พร้อมการขายต่อและการรับมรดกที่ชัดเจน คอนโดแบบถือกรรมสิทธิ์คือโครงสร้างที่แข็งแรงที่สุดเท่าที่มี เพราะเป็นแบบเดียวที่ชื่อของคุณอยู่บนโฉนดโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาและไม่ขึ้นกับคู่กรณีรายใด

อาจไม่เหมาะหากคุณต้องการบ้านพร้อมที่ดิน เพราะไม่มีโครงสร้างอาคารชุดใดให้สิ่งนั้นได้ และทางเลือกที่ตรงไปตรงมาคือวิลล่าแบบสัญญาเช่าบวกสิทธิเหนือพื้นดิน หรือหากเงินของคุณเดินทางจากต่างประเทศพร้อมเอกสารตามที่การจดทะเบียนกำหนดไม่ได้ และหากโควตาในอาคารที่คุณชอบเต็มแล้ว สัญญาเช่า 30 ปีในห้องเดิมก็เป็นทางเลือกที่แท้จริง แต่ควรตั้งราคาและประเมินความเสี่ยงในฐานะสิทธิ์ 30 ปี ไม่ใช่ในฐานะความเป็นเจ้าของ

ลิงก์

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 — คำแปลภาษาอังกฤษ
• กรมที่ดิน
• ธนาคารแห่งประเทศไทย — ระเบียบว่าด้วยธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ