โรงแรมในภูเก็ตทำรายได้ต่อห้องสูงขึ้นในปี 2025 แต่มีห้องที่ขายได้น้อยลง การผสมกันของทั้งสองอย่างนี้เป็นตัวกำหนดผลตอบแทนที่แท้จริงของยูนิตปล่อยเช่า และบนเกาะนี้เรื่องราวก็ไม่เหมือนกันในทุกชายหาด
หมายเหตุเกี่ยวกับข้อมูล
ตัวเลขมาจากรายงาน C9 Hotelworks Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026 เผยแพร่เมื่อ มีนาคม 2026 เข้าถึงเมื่อ 12 สิงหาคม 2026 ตัวเลขผลประกอบการครอบคลุม ทั้งปี 2025 เทียบกับปี 2024 นี่คือชุดข้อมูลของโรงแรม — สะท้อนรายได้ห้องพักของโรงแรม ไม่ใช่รายได้ค่าเช่าวิลล่าหรือคอนโดมิเนียม และไม่ใช่ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์ เป็นตัวแทนที่เผยแพร่ใกล้เคียงที่สุดสำหรับความต้องการพักระยะสั้นในภูเก็ต ไม่ใช่สิ่งทดแทนตัวเลขของอาคารใดอาคารหนึ่งโดยเฉพาะ
ภูเก็ตปกป้องราคา ไม่ใช่อัตราการเข้าพัก
ทั่วทั้งเกาะ อัตราค่าห้องเฉลี่ยต่อวัน (ADR) เพิ่มขึ้น 5% ขณะที่อัตราการเข้าพักลดลง 6% ภูเก็ตกำลังปกป้องราคาด้วยการยอมรับห้องที่ว่างมากขึ้น สำหรับผู้ซื้อ นี่คือตัวเลขที่สำคัญ: การ์ดราคาอาจดูแข็งแกร่ง ขณะที่จำนวนคืนที่เติมเต็มมันบางลง และรายได้ค่าเช่าคือผลคูณของทั้งสองอย่าง
จุดที่ความแตกต่างชัดเจนที่สุด
ค่าเฉลี่ยของทั้งเกาะซ่อนความแตกต่างที่กว้างไว้ C9 แยกผลประกอบการปี 2025 ตามอนุตลาด:
อ่านแต่ละคอลัมน์เทียบกันเอง แทนที่จะเทียบกับค่าเฉลี่ยทั้งเกาะ:
Bang Tao คือคู่ตัวเลขที่แข็งแกร่งที่สุดในข้อมูลชุดนี้ — ราคาเพิ่มขึ้น 20% โดยยอมเสียอัตราการเข้าพักเพียง 2% การเติบโตของราคาที่นั่นถูกดูดซับไว้เป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ถูกซื้อมาด้วยการลดราคา
Surin เก็บเพิ่มขึ้น 21% ต่อห้อง และยอมเสียอัตราการเข้าพัก 9% ยังคงเป็นการแลกเปลี่ยนที่คุ้มค่าในระดับนี้ แต่มีต้นทุนสูงกว่า Bang Tao
Kamala คือค่าผิดปกติและเป็นเหตุผลที่บทความนี้เกิดขึ้น อัตราการเข้าพักลดลง 24% — มากที่สุดบนเกาะ — ขณะที่ C9 บันทึก ADR ของที่นั่นไว้สูงกว่า Bang Tao ประมาณ 40% ราคาสูงที่ทำให้อาคารว่างเปล่าไม่ใช่สินทรัพย์แบบเดียวกับราคาสูงที่ทำให้อาคารเต็ม และ Kamala คืออนุตลาดที่ผู้ซื้อควรถามหาอัตราการเข้าพักระดับอาคารอย่างจริงจังที่สุด แทนที่จะยอมรับค่าเฉลี่ยของเกาะหรือของกลุ่มตลาด
Patong ยังคงมีอัตราการเข้าพักสูงที่สุดบนเกาะ แม้จะลดลง 8% กลุ่มตลาดมวลชนและประหยัดกำลังเสียจำนวนคืนจากฐานที่สูงที่สุด
C9 ไม่ได้เผยแพร่การเปลี่ยนแปลง ADR ของ Kamala หรือ Patong ในตัวเลขที่มีอยู่นี้ ช่องดังกล่าวจึงถูกทำเครื่องหมายเป็น n/d แทนการประมาณขึ้นเอง
สิ่งที่อยู่เบื้องหลังฝั่งอุปสงค์
ภูเก็ตบันทึกจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้า 8.8 ล้านคน ในปี 2025 C9 ระบุว่านักท่องเที่ยวจีนลดลงในช่วงเวลาดังกล่าว โดยคาดว่าจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป — เกาะนี้รักษาฐานจำนวนนักท่องเที่ยวไว้ได้ด้วยการทดแทนตลาดต้นทางนั้น ไม่ใช่ด้วยการเติบโตโดยรวม
นี่คือกลไกเบื้องหลังรูปแบบ “ราคาสำคัญกว่าอัตราการเข้าพัก” กลุ่มนักท่องเที่ยวที่สร้างขึ้นใหม่จากตลาดต้นทางที่ต่างออกไปไม่ได้จองห้องแบบเดียวกัน ในฤดูกาลเดียวกัน ด้วยราคาเดียวกันกับกลุ่มที่ถูกแทนที่ วินัยด้านราคายังคงอยู่ แต่จำนวนคืนไม่เป็นเช่นนั้น
อุปทานยังคงทยอยเข้ามา
C9 นับโครงการโรงแรมได้ 41 โครงการ ที่วางแผนไว้สำหรับปี 2026–2030 โดยคาดว่าจำนวนห้องพักรวมของภูเก็ตจะเกิน 100,000 ห้อง ภายในปี 2026 ประมาณ 30% ของโครงการที่อยู่ในไปป์ไลน์นี้อยู่ใน Bang Tao และ Cherngtalay
ความเข้มข้นนี้ควรนำมาพิจารณาคู่กับตารางผลประกอบการข้างต้น Bang Tao เป็นทั้งอนุตลาดที่ปกป้องอัตราการเข้าพักได้ดีที่สุดในปี 2025 และเป็นอนุตลาดที่รับส่วนแบ่งอุปทานใหม่มากที่สุดในเวลาเดียวกัน ข้อเท็จจริงสองอย่างนี้ดึงไปคนละทิศทางในกรอบเวลาเดียวกัน และผลลัพธ์ปี 2025 ยังไม่ได้รวมห้องพักที่ยังไม่เปิดให้บริการ
ความหมายสำหรับผู้ซื้อ
หากคุณซื้อเพื่อผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า มีสามข้อที่ตามมา
ถามหาอัตราการเข้าพัก ไม่ใช่แค่ราคา ยูนิตที่มีการบริหารจัดการซึ่งเสนอเฉพาะ ADR บอกคุณได้เพียงครึ่งเดียวของสมการ ทั้งเกาะยอมเสียจำนวนคืน 6% ขณะที่ขึ้นราคา 5% อาคารหนึ่งอาคารก็ทำแบบเดียวกันได้และยังดูดีในการ์ดราคา
ให้อนุตลาดเป็นหน่วยในการวิเคราะห์ อัตราการเข้าพักลดลง 2% ใน Bang Tao และลดลง 24% ใน Kamala คือเกาะเดียวกัน ปีเดียวกัน แต่เป็นการลงทุนที่ต่างกันโดยสิ้นเชิง บทวิเคราะห์เปรียบเทียบของเราเรื่อง ผลตอบแทนคอนโดและวิลล่าในภูเก็ต อธิบายว่าประเภทสินทรัพย์ส่งผลต่อเรื่องนี้อย่างไร
หักลดพื้นที่ที่มีไปป์ไลน์หนาแน่นเพื่อการแข่งขันในอนาคต สามสิบเปอร์เซ็นต์ของไปป์ไลน์ 41 โครงการที่ลงในย่านเดียว คือสัญญาณอุปทานสำหรับย่านนั้นโดยเฉพาะ
สิ่งนี้ยังเป็นตัวกำหนดพื้นฐานให้กับตัวเลขผลตอบแทนใด ๆ ที่มีการเสนอให้คุณ การคาดการณ์ 7–10% ของผู้พัฒนาโครงการคือคำกล่าวอ้างเกี่ยวกับอาคารหนึ่งอาคาร ตัวเลขของ C9 อธิบายตลาดที่อาคารนั้นจะต้องแข่งขันอยู่ และในปี 2025 ตลาดนั้นกำลังแลกจำนวนคืนกับราคา คู่มือของเราเรื่อง วิธีคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าในภูเก็ตอย่างแท้จริง อธิบายว่าตัวเลขที่น่าเชื่อถือต้องหักลบอะไรบ้าง
สิ่งที่ยังไม่ทราบ
- การเปลี่ยนแปลง ADR ของ Kamala และ Patong ซึ่ง C9 ไม่ได้ระบุไว้ในตัวเลขที่มีอยู่นี้
- RevPAR แยกตามอนุตลาด ซึ่งจะรวมราคาและอัตราการเข้าพักเป็นตัวเลขเดียวที่เทียบเคียงได้ C9 ไม่ได้เผยแพร่ตัวเลขนี้ในรายงานฉบับนี้
- ผลประกอบการปี 2026 จนถึงปัจจุบัน ตัวเลขชุดนี้เป็นข้อมูลทั้งปี 2025 รายงานนี้เผยแพร่เมื่อมีนาคม 2026
- ไปป์ไลน์ 41 โครงการมีสัดส่วนเท่าใดที่ได้รับเงินทุนและอยู่ระหว่างก่อสร้าง เทียบกับที่เป็นเพียงการประกาศ
- ผลประกอบการค่าเช่าของวิลล่าและคอนโดมิเนียม ซึ่งชุดข้อมูลโรงแรมนี้ไม่ได้วัดไว้
บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน
