ความต้องการที่ยังราคาต่ำกว่าจริงมากที่สุดในภูเก็ตวันนี้อยู่ทางใต้ของเกาะ Bang Tao ก่อตัวเป็นคลัสเตอร์พรีเมียมเสร็จสมบูรณ์แล้ว พร้อมราคาเข้าที่สูงตามไปด้วย Karon และ Kata ยังคงรักษาความต้องการรีสอร์ตที่เติบโตเต็มที่ ส่วน Nai Harn และ Rawai ยังคงมีทะเล จังหวะชีวิตที่ช้ากว่า และราคาเข้าที่ต่ำกว่ามาก ในขณะที่ความสนใจของผู้ซื้อยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
นี่คือคำอธิบายตลาดของอเล็กซานเดอร์ ดาวิดอฟสกี ผู้ก่อตั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Art House Group ในการประชุมเปิดสำหรับเอเจนต์และนายหน้าในภูเก็ตเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม ตัวเลขด้านล่างเกี่ยวกับที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง และโมเดลโรงแรม เป็นการประมาณการของเขาจากโครงการของกลุ่มบริษัท
ผู้ซื้อมาพร้อมสเปรดชีต
ลูกค้าที่บินมาพักร้อน เห็นโบรชัวร์ ขับรถไปดู แล้วซื้อตามความรู้สึกของสถานที่ กลายเป็นเรื่องหายากไปแล้ว ผู้ซื้อในวันนี้ศึกษาตลาดก่อนขึ้นเครื่อง เปรียบเทียบโครงการและทำเล คำนวณผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการและเอกสาร และคุยกับเอเจนต์หลายรายพร้อมกันเพื่อนำคำตอบมาเทียบกัน การตัดสินใจใช้เวลาหลายเดือน — และผู้ซื้อรายนี้มักจบลงด้วยการเป็นเจ้าของมากกว่าหนึ่งยูนิตและอยู่ในตลาดต่อเนื่องหลายปี
สิ่งนี้เปลี่ยนบทสนทนาฝั่งผู้ขาย ภาพเรนเดอร์สวย ๆ และวิวระเบียงไม่สามารถปิดการขายได้อีกต่อไป ผู้ซื้อต้องการตัวเลข สถานการณ์การออกจากการลงทุน และเอกสาร และหาความไม่สอดคล้องทุกจุดได้เองโดยไม่ต้องมีใครช่วย
ห้าสิ่งที่ผู้ซื้อจริงจังตรวจสอบอย่างละเอียด
คุณภาพการก่อสร้าง — งานก่อสร้าง วัสดุ ผังพื้นที่ การบริหารจัดการ ราคา — ต้นทุนการเข้าซื้อ การเทียบกับตลาด ค่าใช้จ่ายที่ไม่มีใครพูดถึง ผลตอบแทน — โมเดลการปล่อยเช่า อัตราค่าเช่า อัตราการเข้าพัก ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน สภาพคล่อง — ทำเล ความลึกของความต้องการ การขายต่อจะเป็นอย่างไรจริง ๆ สถานะทางกฎหมาย — กรรมสิทธิ์ สัญญา ข้อจำกัด ผู้ซื้อแต่ละรายจัดลำดับความสำคัญต่างกัน และการหาลำดับของตัวเองคือจุดเริ่มต้นของการค้นหาที่มีเหตุผล
ผลตอบแทนคือตัวเลขสามตัว ไม่ใช่ตัวเดียว
อัตราการเข้าพัก อัตราค่าเช่ารายคืนหรือรายเดือน และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน — ตัวเลขเปอร์เซ็นต์จะมีความหมายก็ต่อเมื่อทั้งสามตัวถูกนำมาวางบนโต๊ะพร้อมกัน การปล่อยเช่ารายเดือนคือรูปแบบที่ง่ายกว่า — บริการน้อยกว่า พนักงานน้อยกว่า ต้นทุนต่ำกว่า และตามมาด้วยอัตราค่าเช่าและอัตราการเข้าพักที่ต่ำกว่า ผู้บริหารโรงแรมนำยูนิตเข้าสู่ระบบการจองและแบรนด์ ยกระดับทั้งอัตราการเข้าพักและอัตราค่าเช่ารายคืน แต่ต้องมีพื้นที่หลังบ้าน อาหารเช้า พนักงานต้อนรับ และแม่บ้าน ซึ่งทำให้ต้นทุนดำเนินงานสูงขึ้น ทั้งสามตัวนี้เป็นเพียงบรรทัดบนสุดของโมเดลเท่านั้น ตัวเลขสุทธิยังขึ้นอยู่กับค่าธรรมเนียมบริหารจัดการ ช่วงห้องว่าง การบำรุงรักษาและซ่อมแซม ภาษี และการปล่อยเช่าระยะสั้นถูกกฎหมายหรือไม่ — คู่มือผลตอบแทนการเช่าของเราอธิบายเช็กลิสต์ฉบับเต็ม
ปีแรกภายใต้แบรนด์โรงแรมใหม่มักเป็นปีที่อ่อนแอที่สุด เนื่องจากรีวิวและการรับรู้แบรนด์ยังอยู่ในช่วงสร้างตัว รายได้จะเริ่มคงตัวตั้งแต่ปีที่สองเป็นต้นไป รูปแบบนี้ยังมีต้นทุนอีกอย่างที่ปรากฏเฉพาะในแบบแปลนโครงการ — ลิฟต์ ร้านอาหาร พื้นที่จัดเก็บ และพื้นที่บริการ ซึ่งไม่เคยถูกขายให้ใครเลย
สต็อกใหม่ไต่ระดับสู่พรีเมียม ความต้องการงบกลางย้ายไปตลาดมือสอง
ราคาที่ดินบนเกาะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว แปลงที่ดินที่เคยซื้อขายกันที่ 8 ล้านบาทต่อไร่ ตอนนี้ซื้อขายกันสูงกว่า 15 ล้านบาทต่อไร่ นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่ทางการไทยเริ่มเข้มงวดขึ้นในปีนี้ ซึ่งลดจำนวนตารางเมตรที่สามารถก่อสร้างได้จากแต่ละแปลง โดยเฉพาะในโซนอาคารเตี้ย ผลที่ตามมาคือราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ — ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างเหล่านี้บังคับให้ผู้พัฒนาต้องตั้งราคา — อยู่ที่ประมาณ 160,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ความต้องการงบกลางอยู่ที่ 100,000–120,000 บาท
ช่องว่างนี้กำลังปิดลงสองทาง และทั้งสองทางเห็นได้ชัดแล้ว สต็อกออฟแพลนใหม่แพงขึ้นและย้ายเข้าสู่กลุ่มพรีเมียมและลักชัวรี ในขณะที่ผู้ซื้องบกลางหันไปหายูนิตสร้างเสร็จแล้วและตลาดมือสอง ทิศทางนี้สอดคล้องกับที่ Nation Thailand รายงานเมื่อเดือนมกราคม 2026 โดยอ้างอิงข้อมูลจาก KKP Research และ Real Estate Information Center: ผู้พัฒนากำลังออกจากแนวทางตลาดแมสไปสู่กลุ่มลักชัวรีเฉพาะทาง ในขณะที่ภูเก็ตยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้ผู้ซื้อต่างชาติราวหนึ่งพันยูนิตต่อปี และเติบโตประมาณ 10% ตลอดปี 2025
ความต้องการกำลังย้ายไปที่ไหน แยกตามพื้นที่
Bang Tao ผ่านกระบวนการพัฒนาเป็นเมืองมาแล้วและตอนนี้อ่านได้ว่าเป็นคลัสเตอร์พรีเมียม ทั้งโครงสร้างพื้นฐาน แบรนด์ ต้นทุนการเข้าซื้อที่สูง และความหนาแน่นที่จะเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต Karon และ Kata เป็นเขตรีสอร์ตที่เติบโตเต็มที่ มีกระแสนักท่องเที่ยวสม่ำเสมอ และมีโมเดลการปล่อยเช่าที่ใครก็สามารถคำนวณบนกระดาษได้
Nai Harn และ Rawai ยังคงมีการเติบโตที่ราคายังตามไม่ทัน ธรรมชาติ จังหวะชีวิตที่เงียบสงบกว่า โครงสร้างพื้นฐานทางทะเล และจุดเข้าที่ราคาต่ำกว่า ดึงดูดทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อที่คำนวณตัวเลข ส่วนลดนี้กำลังหดตัวลง ซึ่งทำให้ทางใต้ของเกาะเป็นเวกเตอร์ความต้องการที่น่าสนใจที่สุดบนเกาะในตอนนี้
จุดที่ตัวเลขจบลงและการตัดสินใจเชิงวิจารณญาณเริ่มต้น
ต้นทุนการก่อสร้าง สัดส่วนพื้นที่ขายได้ และราคาที่ดินในที่นี้ เป็นการประมาณการของผู้พัฒนาจากโครงการและธุรกรรมของตนเอง ไม่ใช่สถิติที่ผ่านการตรวจสอบ ผังเมืองใหม่และค่าสัมประสิทธิ์ความหนาแน่นยังไม่ได้เผยแพร่ในรูปแบบสาธารณะ ดังนั้นผลกระทบต่ออุปทานจึงยังคงเป็นเพียงการประมาณการ มุมมองเรื่องทางใต้ของเกาะเป็นมุมมองตลาด และไม่สามารถทดแทนการคำนวณตัวเลขของยูนิตที่เจาะจงได้
