ไทยเปิดตัวยูนิตเรสซิเดนซ์ติดแบรนด์มากกว่าตลาดใดในเอเชีย แต่ไทยไม่ได้มีตลาดเรสซิเดนซ์ติดแบรนด์ใหญ่ที่สุดของภูมิภาคเมื่อวัดด้วยมูลค่า — เวียดนามต่างหากที่เป็นเช่นนั้น ทั้งสองข้อเท็จจริงมาจากรายงานฉบับเดียวกันของ C9 Hotelworks พร้อมข้อเท็จจริงที่สาม: ภูมิภาคที่ไทยนำอยู่ในแง่จำนวนยูนิตกำลังเติบโตแซงหน้าไทยเอง
หมายเหตุข้อมูล
ตัวเลขในบทความนี้มาจากรายงาน Asia Branded Residences Market Review 2026 ของ C9 Hotelworks ซึ่งรายงานโดย Nation Thailand เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 และเข้าถึงเมื่อ 12 สิงหาคม 2026 โดยรายงานฉบับนั้นยังอ้างอิง CBRE Thailand ด้วย บทความนี้ไม่สามารถเข้าถึงรายงานฉบับเต็มของ C9 โดยตรง ตัวเลขด้านล่างจึงอ้างอิงตามที่ถูกรายงาน ไม่ใช่จากเอกสารต้นฉบับโดยตรง ตัวเลขเหล่านี้นับ ยูนิตที่เปิดตัวสู่ตลาดแล้ว (launched supply) เท่านั้น ไม่ใช่อาคารที่สร้างเสร็จ ยอดขาย หรือผลการขายต่อ
ไทยนำด้านจำนวนยูนิต เวียดนามนำด้านมูลค่า
อุปทานเรสซิเดนซ์ติดแบรนด์ของไทยอยู่ที่ ฿205.3 พันล้าน (US$6.4 พันล้าน) จาก 13,124 ยูนิต ที่เปิดตัวแล้ว หรือคิดเป็น 26% ของยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมดในเอเชีย ไม่มีประเทศใดในภูมิภาคเปิดตัวยูนิตมากกว่านี้
แต่เมื่อวัดด้วยมูลค่าตลาดรวม อันดับกลับต่างออกไป: รายงานของ Hospitality Net เกี่ยวกับรายงาน C9 ฉบับเดียวกัน ซึ่งได้รับการยืนยันจากสำนักข่าวอื่นที่รายงานเรื่องเดียวกัน ระบุว่าภาคเรสซิเดนซ์ติดแบรนด์ของเวียดนามมีมูลค่าประมาณ US$8 พันล้าน — คิดเป็นราว 20% ของมูลค่ารวมในเอเชีย — นำหน้า US$6.4 พันล้านของไทย ไทยยังคงนำในกลุ่มลักชัวรีของเอเชีย บทความฉบับก่อนหน้าของเรายังไม่ได้แยกตัวเลข “26% ของยูนิตที่เปิดตัว” ออกจากข้อความเกี่ยวกับมูลค่าตลาดโดยรวมให้ชัดเจน ทั้งสองเป็นการจัดอันดับคนละแบบ และเวียดนามนำในอันดับที่สอง
อัตราการเติบโตคืออีกครึ่งหนึ่งของภาพรวม:
เอเชียเติบโต 30.3% เทียบปีต่อปี ส่วนไทยเติบโตเพียง 13.3% — ไม่ถึงครึ่งหนึ่งของอัตราการเติบโตในภูมิภาค การเป็นผู้นำด้านจำนวนยูนิตที่เปิดตัวขณะที่เติบโตด้วยอัตราครึ่งเดียวของภูมิภาคคือลักษณะของตลาดที่เข้าสู่ระยะเติบโตเต็มที่แล้ว และนี่คือบรรทัดที่มีประโยชน์ที่สุดในชุดข้อมูลนี้สำหรับผู้ซื้อที่กำลังตัดสินใจระหว่างภูเก็ตกับจุดหมายคู่แข่ง เวียดนามคือตลาดที่เติบโตเร็วกว่านั้น: ตามรายงานของ Hospitality Net เกี่ยวกับรายงาน C9 ฉบับเดียวกัน ไปป์ไลน์เรสซิเดนซ์ติดแบรนด์ของเวียดนาม — รวมทั้งที่เปิดตัวแล้วและยังไม่เปิดตัว — แซงหน้าของไทยไปแล้ว ที่ประมาณ 15,762 ยูนิต เทียบกับ 13,124 ยูนิตที่ไทยเปิดตัวแล้ว
อุปทานของไทยอยู่ที่ไหน
กรุงเทพฯ เป็นตลาดเดี่ยวที่ใหญ่ที่สุดด้วย 5,031 ยูนิต ภูเก็ตมี 3,465 ยูนิต — และ C9 จัดให้ภูเก็ตเป็นผู้นำกลุ่ม รีสอร์ต ของเอเชีย ซึ่งเป็นการจัดอันดับที่มีความหมายมากกว่าสำหรับผู้ซื้อบนเกาะ ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ที่ Hua Hin, Pattaya และ Koh Samui รวมถึงตลาดขนาดเล็กอื่น ๆ
เรสซิเดนซ์ติดแบรนด์แบบสแตนด์อโลน — ที่ไม่ได้ผูกกับโรงแรม — มี 3,008 ยูนิต คิดเป็นราว 22% ของอุปทานไทย ส่วนที่เหลืออีก 78% ผูกกับผู้บริหารโรงแรม ซึ่งเป็นจุดที่ทำให้ข้อเสนอด้านการปล่อยเช่าของเซกเมนต์นี้ต่างจากคอนโดทั่วไป
สิ่งที่ราคาพรีเมียมซื้อได้ และสิ่งที่ซื้อไม่ได้
ราคาที่รายงานในระดับบนสุดเริ่มต้นที่ ฿40.8 ล้าน สำหรับ InterContinental Residences Bangkok Asoke ไปจนถึงราคาเฉลี่ย US$15 ล้าน ที่ Porsche Design Tower Bangkok และสูงสุดถึง US$40 ล้าน ทั้งหมดนี้เป็นสินทรัพย์ในเมืองกรุงเทพฯ ไม่ใช่สต็อกรีสอร์ตของภูเก็ต จึงไม่ควรนำมาเทียบเคียงกันตรง ๆ
พรีเมียมของแบรนด์ซื้อการบริหารจัดการแบบมืออาชีพ มาตรฐานการบริการ และเรื่องราวการขายต่อที่ผูกกับชื่อแบรนด์ สิ่งที่ข้อมูลที่เผยแพร่ยังไม่ได้พิสูจน์คือ พรีเมียมนี้ให้ผลตอบแทนสุทธิที่ดีกว่าในภูเก็ตจริงหรือไม่ รายงานฉบับนี้นับเฉพาะอุปทานที่เปิดตัวและมูลค่าตลาด ไม่ได้เผยแพร่ข้อมูลอัตราการเข้าพักของยูนิตติดแบรนด์เทียบกับไม่ติดแบรนด์ ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง ภาระค่าธรรมเนียมบริหารจัดการ หรือส่วนต่างราคาขายต่อของเกาะภูเก็ต — และโครงสร้างค่าธรรมเนียมที่หล่อเลี้ยงมาตรฐานบริการก็หักออกจากค่าเช่าตัวเดียวกับที่ใช้คำนวณผลตอบแทน
ลองเทียบกับข้อมูลโรงแรมในตลาดเดียวกัน: ADR ของภูเก็ตเพิ่มขึ้น 5% ในปี 2025 ขณะที่อัตราการเข้าพักลดลง 6% และเซกเมนต์รีสอร์ตติดแบรนด์ก็แข่งขันเพื่อคืนพักชุดเดียวกันนี้ แบรนด์ไม่ได้ทำให้อาคารหลุดพ้นจากซับมาร์เก็ตของมันเอง
ความหมายสำหรับผู้ซื้อ
ช่องว่างของอัตราเติบโตคือสัญญาณสำคัญ ไทยที่ 13.3% เทียบกับเอเชียที่ 30.3% หมายความว่าอุปทานกำลังเพิ่มเร็วกว่าในที่อื่น สำหรับเจ้าของทรัพย์ อุปทานใหม่ที่โตช้าลงในตลาดของตัวเองไม่ใช่เรื่องแย่ — มันหมายถึงการแข่งขันในอนาคตน้อยลง สำหรับใครก็ตามที่ซื้อเพราะคำโฆษณาว่า “เรสซิเดนซ์ติดแบรนด์กำลังบูม” ตอนนี้การบูมนั้นเป็นเรื่องระดับภูมิภาคมากกว่าเป็นเรื่องของไทยโดยเฉพาะ
3,465 ยูนิตในภูเก็ตคือเซกเมนต์จริง ไม่ใช่ตลาดเฉพาะกลุ่มเล็ก ๆ มีสต็อกที่เทียบเคียงได้มากพอให้คุณขอข้อมูลเปรียบเทียบ ให้ขอแยกตามอาคารและตามปี
ถามว่าแบรนด์มีค่าใช้จ่ายรายปีเท่าไหร่ ขอตัวเลขค่าธรรมเนียมบริหารจัดการและค่าแบรนด์เป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่ารวม แล้วคำนวณผลตอบแทนใหม่ด้วยตัวเอง คู่มือของเราเรื่อง ผลตอบแทนค่าเช่าในภูเก็ต อธิบายว่าต้องหักอะไรบ้าง ส่วน ออฟแพลนเทียบกับขายต่อ อธิบายว่าพรีเมียมมีพฤติกรรมอย่างไรตอนขายออก
สิ่งที่ยังไม่ทราบ
- มูลค่า อัตราการเติบโต และราคาของเรสซิเดนซ์ติดแบรนด์เฉพาะในภูเก็ต — ข้อมูลที่รายงานให้เฉพาะจำนวนยูนิตของภูเก็ตเท่านั้น
- ผลการดำเนินงานของยูนิตติดแบรนด์เทียบกับไม่ติดแบรนด์ในภูเก็ต ได้แก่ อัตราการเข้าพัก ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง ผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าธรรมเนียม และส่วนต่างราคาขายต่อ — ไม่มีข้อมูลเหล่านี้ในตัวเลขที่รายงาน
- มีกี่ยูนิตจาก 13,124 ยูนิตที่เป็นสต็อกที่เปิดตัวแล้วแต่ยังขายไม่ออก แทนที่จะเป็นอุปทานที่ถูกดูดซับแล้ว
- ระเบียบวิธีและคำนิยามของรายงาน C9 เอง ซึ่งบทความนี้ไม่สามารถเข้าถึงโดยตรงได้
บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน
แก้ไข 2026-08-15: บทความฉบับก่อนหน้านี้ใช้พาดหัวและกรอบการนำเสนอที่ระบุว่าไทยเป็นตลาดเรสซิเดนซ์ติดแบรนด์ใหญ่ที่สุดของเอเชียโดยไม่มีการระบุเงื่อนไข ที่ถูกต้องคือ ไทยนำเอเชียด้านจำนวนยูนิตที่เปิดตัว (13,124 ยูนิต คิดเป็น 26% ของอุปทานที่เปิดตัวในเอเชีย) และนำในกลุ่มลักชัวรี แต่ไม่ใช่ตลาดใหญ่ที่สุดของภูมิภาคเมื่อวัดด้วยมูลค่ารวม สำนักข่าวหลายแห่งที่รายงานเกี่ยวกับรายงาน C9 Hotelworks ฉบับเดียวกัน — รวมถึง Hospitality Net — ระบุว่าภาคเรสซิเดนซ์ติดแบรนด์ของเวียดนามมีมูลค่าประมาณ US$8 พันล้าน คิดเป็นราว 20% ของมูลค่ารวม US$40 พันล้านในเอเชีย นำหน้า US$6.4 พันล้านของไทย พาดหัว คำอธิบาย และตัวเลขที่เกี่ยวข้องได้รับการแก้ไขแล้ว และการแยกความแตกต่างระหว่างมูลค่ากับอุปทานถูกทำให้ชัดเจนตลอดทั้งบทความ
