نموذج FET (Foreign Exchange Transaction) هو الدليل الوثائقي على أن أموال شراء الشقة السكنية في تايلاند قادمة من خارج البلاد بالعملة الأجنبية. وهو إلزامي لمشتري الشقق الأجانب — لا FET، لا تسجيل للشقة. الإجراءات واضحة، لكن التوقيت وحداثة النموذج والتوثيق أمور بالغة الأهمية.
ما هو نموذج FET ومتى أحتاجه عند شراء عقار في تايلاند؟
نموذج FET (المعروف سابقًا بـ Tor Tor 3، ธ.ต.3) وثيقة يُصدرها بنك تايلاندي عند دخول عملة أجنبية إلى تايلاند وتحويلها إلى بات — وهو الجسر بين التحويل القادم من بنك المشتري في بلده وبين اشتراط مكتب الأراضي (Land Office) أن تُموَّل مشتريات الأجانب للشقق السكنية من الخارج. تحتاجه في تسجيل الملكية المطلقة للشقق السكنية باسم أجنبي: يطلب مكتب الأراضي النسخة الأصلية يوم نقل الملكية، وبدونها لا يتم التسجيل. أما تسجيلات حق الإيجار طويل الأجل ومشتريات الزوج التايلاندي وسائر هياكل المشترين الأجانب فيتفاوت فيها الاشتراط (انظر أدناه)، ويعود النموذج ليكتسب أهميته عند البيع لاحقًا، لتحويل العائدات إلى الخارج دون تعقيدات ضوابط الصرف.
يوثّق النموذج ما يلي:
- الاسم الكامل للمشتري (مطابقًا لجواز السفر)
- المبلغ بالعملة الأجنبية الأصلية (دولار، يورو، دولار سنغافوري، إلخ)
- المبلغ المعادل بالبات الذي استلمه البنك بعد التحويل
- رمز الغرض المحدِّد للمعاملة (عادةً «purchase of condominium» أو ما يعادله)
- تاريخ الإصدار والمرجع البنكي
النموذج على الورق المعتمد من بنك تايلاند (Bank of Thailand)، مزوّدًا بختم البنك التايلاندي وتوقيعه. يُعدّ تأكيدًا رسميًا بأن أموالًا أجنبية المصدر دخلت تايلاند وجرى تحويلها إلى بات.
لماذا يشترط مكتب الأراضي نموذج FET على مشتري الشقق؟
تشترط المادة 19 من قانون الشقق السكنية أن يُدخل المشتري الأجنبي أموال الشراء من الخارج، ونموذج FET هو الدليل الوثائقي الذي يعتمد عليه مكتب الأراضي (Land Office) — بدونه، يرفض مكتب الأراضي تسجيل الوحدة باسم المشتري الأجنبي.
يُعدّ هذا الاشتراط التطبيق الأنقى لقاعدة الأموال الأجنبية في القانون: بدلًا من تتبع التحويلات البنكية وعمليات تحويل العملات عبر وثائق معقدة، يُصادق البنك التايلاندي على التحويل الوارد بنموذج موحّد، فيقبله مكتب الأراضي ويتحقق الاشتراط.
ولنموذج FET غرض ثانٍ أيضًا: عند البيع لاحقًا، يُعين الأجنبيَّ على تحويل عائدات البيع إلى الخارج دون تعقيدات ضوابط الصرف. يُثبت النموذج الأصلي دخول العملة الأجنبية، فتُعامَل عائدات البيع حتى ذلك المبلغ باعتبارها إعادة تحويل لا تصديرًا لعملة جديدة.
كيف أحصل على نموذج FET؟
تحصل على نموذج FET بإرسال تحويل بالعملة الأجنبية من بنكك في الخارج إلى بنك تايلاندي مع رمز الغرض الصحيح — ويُصدر البنك النموذج بمجرد وصول التحويل وترميزه ترميزًا سليمًا. الإجراء المعتاد:
1. أرسل تحويلًا بالعملة الأجنبية من بنكك في الخارج إلى بنك تايلاندي. يمكن أن يكون البنك المستلم:
- حسابك البنكي التايلاندي الخاص (باسمك)
- حساب الضمان (escrow) لدى محاميك
- حساب البائع (أقل شيوعًا لأغراض FET؛ حسابك الخاص عادةً الأكثر وضوحًا)
2. حدّد رمز الغرض. يجب أن تتضمن تعليمات التحويل تعريف الغرض بـ «purchase of condominium» أو الرمز المعادل وفق نظام البنك. يُحفّز رمز الغرض إجراء إصدار FET.
3. أرسل عملة أجنبية لا بات. دولار، يورو، دولار سنغافوري، جنيه إسترليني، دولار أسترالي — لا بات. التحويلات بالبات من خارج تايلاند لا تستوفي الشرط؛ يجب أن تكون العملة أجنبية يحوّلها البنك التايلاندي.
4. استلم النموذج. التحويلات الفردية التي تتجاوز 50,000 دولار تُصدر FET تلقائيًا. المبالغ الأصغر قد تستلزم طلبًا خطيًا إلى البنك التايلاندي المستلم. يُصدر النموذج عادةً خلال 1–3 أيام عمل من استلام التحويل.
5. احتفظ بالنسخة الأصلية. أحضر نموذج FET الأصلي (لا صورة عنه) إلى مكتب الأراضي (Land Office) يوم نقل الملكية. احتفظ بنسخ إضافية لسجلاتك.
ما الذي قد يختل في نموذج FET؟
أكثر مشكلات FET شيوعًا هي: نموذج قديم، واسم مستلم خاطئ، ومبلغ غير مطابق، ورمز غرض غائب، وتحويلات أصغر متعددة تحتاج إلى مطابقة في مكتب الأراضي.
1. نموذج FET قديم (يتجاوز ~6 أشهر). تطعن بعض مكاتب الأراضي في نماذج FET التي يتجاوز عمرها ~6 أشهر. إن تأخر تحويلك عن هذه المدة، رتّب تحويلًا واردًا جديدًا عبر البنك ذاته — مبلغ صغير (5,000–10,000 دولار) كافٍ لإصدار FET جديد يُثبت نشاطًا حديثًا أجنبي المصدر.
2. خطأ في اسم المستلم. يجب أن يحمل نموذج FET اسم المشتري كما سيظهر في تسجيل الملكية. إن أُرسل التحويل إلى حساب ضمان محاميك باسمه هو، سيظهر FET باسم المحامي لا اسمك — وقد لا يقبله مكتب الأراضي. استخدم حسابك البنكي التايلاندي الخاص متى أمكن.
3. خطأ في المبلغ. يجب أن يُظهر FET مبلغ العملة الأجنبية والمبلغ المحوَّل إلى بات، بحيث يساوي المبلغ بالبات سعر الشراء على الأقل (أو الجزء الموثّق منه في حالات FET الجزئي).
4. غياب رمز الغرض. إن لم يحدد التحويل الأصلي رمز الغرض «purchase of condominium»، قد لا يُصدر البنك FET تلقائيًا. طلب خطي إلى البنك مرفق بمستندات داعمة يُحلّ هذه المسألة.
5. تحويلات أصغر متعددة. إن دخلت أموال الشراء على شكل تحويلات أصغر متعددة لا تحويل واحد كبير، قد يكون لديك عدة نماذج FET صغيرة مجموعها يساوي سعر الشراء. تقبل معظم مكاتب الأراضي ذلك؛ تحقق من مكتب الأراضي المختص مسبقًا.
متى أرسل الأموال للحصول على نموذج FET؟
أرسل التحويل قبل 5–10 أيام عمل من يوم نقل الملكية، حتى يصدر FET ويصل إلى يدك قبل وقت طويل من حاجتك إليه في مكتب الأراضي. الجدول الكامل:
- قبل 5–10 أيام عمل من يوم النقل: أرسل التحويل من بنكك. قد تستغرق التحويلات الدولية 1–3 أيام عمل للاستقرار وإتاحة إصدار FET.
- قبل 3–5 أيام من يوم النقل: تأكد من إصدار البنك التايلاندي للـ FET. استلم النسخة الأصلية.
- قبل 1–2 يوم من يوم النقل: رتّب الشيكات المصرفية من البنك التايلاندي ذاته لرصيد السعر ورسوم النقل.
- يوم النقل: أحضر أصل FET والشيكات المصرفية إلى مكتب الأراضي (Land Office).
أكثر أسباب فشل يوم النقل شيوعًا هو إرسال الأموال متأخرًا، فلا يكون FET قد صدر بعد، فيتأجل النقل.
هل أحتاج نموذج FET في كل أنواع الشراء؟
لا — ينطبق اشتراط FET تحديدًا على تسجيل الملكية المطلقة (freehold) للشقق السكنية باسم أجنبي. الحالات الأخرى لا تستلزمه:
- تسجيل حق الإيجار طويل الأجل (leasehold) (الأجنبي يأخذ إيجارًا مسجّلًا): متطلبات مختلفة، FET مشترط أحيانًا لا دائمًا
- شراء الزوج التايلاندي (الزوج التايلاندي يشتري الأرض باسمه): لا FET مطلوب (شراء الزوج التايلاندي ليس معاملة أجنبية لأغراض مكتب الأراضي، رغم أن إقرار الزوج التايلاندي له اشتراطاته الخاصة)
- شراء الأرض الأجنبي استنادًا إلى الاستثمار وفق المادة 96 bis: توثيق مختلف، وما يعادل FET للاستثمار البالغ 40 مليون بات
- نقل الملكية بالإرث: قواعد مختلفة
لكل هيكل خارج الملكية المطلقة للشقق السكنية، سينصحك محاميك باشتراطات توثيق الأموال الواردة المعادلة.
ماذا ينبغي لمشتري الشقق الأجانب أن يفعلوا بشأن نموذج FET؟
خطط للتحويل قبل 5–10 أيام، وأرسله من حسابك البنكي التايلاندي الخاص، واحتفظ بالأصل بمجرد صدوره. بالتفصيل:
1. خطط لتوقيت FET قبل 5–10 أيام من النقل. أرسل الأموال بهامش كافٍ؛ لا تتأخر حتى اللحظة الأخيرة.
2. استخدم حسابك البنكي التايلاندي الخاص. المسار الأوضح — اسمك، حسابك، نموذج FET الخاص بك. تجنّب التوجيه عبر حساب ضمان المحامي إلا إذا أُوصيت بذلك تحديدًا. وإن لم يكن لديك حساب بعد، انظر فتح حساب بنكي تايلاندي للأجانب — فالأهلية تتوقف على نوع تأشيرتك، ويجب أن يكون الحساب قائمًا قبل وصول التحويل.
3. حدّد رمز الغرض بوضوح. «Purchase of condominium» أو ما يعادله. البنك يحتاج ذلك لإصدار FET.
4. احتفظ بأصل FET. مطلوب في مكتب الأراضي (Land Office) يوم النقل. احتفظ بنسخ أيضًا — ستحتاجه مجددًا عند البيع لإعادة تحويل العائدات.
للسياق الأشمل للمعاملة: كيف تشتري عقاراً في تايلاند — دليل خطوة بخطوة للأجانب ويوم نقل الملكية في مكتب الأراضي التايلاندي — ما الذي يحدث فعلاً. لإطار قانون الشقق السكنية: قانون الشقق السكنية في تايلاند — حصة تملّك الأجانب 49% بموجب المادة 19/2 وتملّك الأجانب للعقارات في تايلاند — ما الذي يمكن امتلاكه وما الذي لا يمكن امتلاكه.
.jpg?width=2000)
