Затоваривание вторичного рынка по стране — факт, и он задокументирован. Что оно значит для Пхукета — вопрос отдельный, и первичные данные отвечают на него не так, как национальный заголовок.
Предложение по стране выросло, цены Пхукета упали
Число вторичных объектов, выставленных на продажу в Таиланде, к концу I квартала 2026 года достигло 242 729 лотов, плюс 34,2% год к году — отчёт REIC по национальному вторичному рынку, опубликован 16 июня 2026 года.
Для покупателя и владельца на Пхукете национальный итог — наименее полезное число в этом отчёте. Важнее две другие цифры, и обеих не было в англоязычных публикациях:
- Пхукет — единственная провинция первой десятки, где стоимость вторичного предложения упала (−3,9%) при выросшем числе лотов (+20,3%). Средняя цена предложения за объект снизилась с 10,4 млн до 8,3 млн батов.
- По стране переходы прав на вторичное жильё дороже 10 млн батов упали на 18,0% в лотах и на 25,6% в деньгах — самое глубокое падение среди всех ценовых сегментов, в том же квартале, когда предложение в этом сегменте выросло на 143,7%.
Предложение растёт, сделки падают — и всё это в той ценовой точке, в которой Пхукет и продаёт. Сигнал куда более резкий, чем «610 тысяч лотов по стране».
Замечание о цифрах
Фигурирующая сейчас в англоязычных текстах цифра 610 000 — это прогноз K-Research на конец 2026 года, а не текущий подсчёт. Данные по вторичке под ним — REIC’овские, K-Research ссылается на REIC прямо.
Даты здесь стоит разделять. K-Research выпустил записку 6 июля 2026 года. Bangkok Post опубликовал её 30 июля, 24 днями позже. Данные REIC под ней описывают квартал, закончившийся 31 марта 2026 года, и опубликованы 16 июня. Ничего нового на этой неделе в сюжете нет: самая свежая первичная запись — шестинедельной давности.
Важная оговорка о том, что здесь считается «предложением». REIC не считает непроданное жильё. Он собирает объявления, размещённые на сайтах: порталы недвижимости плюс государственные и частные финансовые организации, компании по управлению активами и Департамент судебного исполнения, публикующийся через taladnudbaan.com. Это рекламируемое предложение — та же категория, что и собственная витрина Houseviser. Это не перепись пустующего жилья, а один объект, размещённый на нескольких площадках, — известный риск любого подсчёта по объявлениям.
Такая методика важна для оценки самого прироста. Стоимость предложения выросла на 99,4% при росте числа лотов на 34,2% — деньги росли почти втрое быстрее. В Бангкоке средняя цена предложения за объект подскочила с 6,5 млн до 9,9 млн батов, а стоимость предложения выросла на 234,1% за двенадцать месяцев. Цены предложения на национальном жилищном рынке не растут на 50% за год. Более широкий или более полный охват сайтов объясняет часть этого скачка правдоподобнее, а сам REIC называет данные предварительными и подлежащими уточнению.
Проверенные факты
Из отчёта REIC по вторичному рынку, I квартал 2026 года к I кварталу 2025 года:
| Провинция | Лотов I кв. 2025 | Лотов I кв. 2026 | Год к году | Стоимость, г/г | Средняя цена 2025 | Средняя цена 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Бангкок | 32 349 | 70 495 | +117,9% | +234,1% | ฿6,5 млн | ฿9,9 млн |
| Чонбури | 10 559 | 14 816 | +40,3% | +69,2% | ฿3,9 млн | ฿4,7 млн |
| Нонтхабури | 11 599 | 16 337 | +40,8% | +56,1% | ฿3,8 млн | ฿4,2 млн |
| Чиангмай | 5 547 | 6 109 | +10,1% | +16,0% | ฿4,5 млн | ฿4,8 млн |
| Пхукет | 2 408 | 2 898 | +20,3% | −3,9% | ฿10,4 млн | ฿8,3 млн |
| Сураттхани | 4 228 | 4 327 | +2,3% | +13,0% | ฿2,6 млн | ฿2,9 млн |
| По стране | 180 854 | 242 729 | +34,2% | +99,4% | ฿3,3 млн | ฿4,9 млн |
На Пхукет приходится 1,2% лотов страны и 2,0% их стоимости — рынок остаётся дорогим. И это единственная строка выше, в которой столбец стоимости отрицательный.
Со стороны спроса переходы прав на вторичное жильё по стране выросли до 48 446 лотов (+13,8%) на 93 335 млн батов (+7,7%). Но рост распределился неравномерно:
| Ценовой сегмент сделки | Лоты, г/г | Деньги, г/г |
|---|---|---|
| До ฿1,00 млн | +14,3% | +14,1% |
| ฿2,01–3,00 млн | +17,9% | +18,2% |
| ฿5,01–7,50 млн | +16,7% | +16,8% |
| ฿7,51–10,00 млн | −13,8% | −13,9% |
| Дороже ฿10,00 млн | −18,0% | −25,6% |
Все сегменты дешевле 7 млн батов выросли. Оба сегмента дороже — сжались. При этом REIC фиксирует рост объявлений дороже 10 млн батов на 143,7% в лотах.
Более широкий национальный отчёт от 19 июня добавляет контекст со стороны предложения: разрешения на освоение земли упали на 45,7%, разрешения на жилищное строительство — на 50,2% год к году, на строительство кондоминиумов — на 71,3%. Девелоперы резко срезали новые старты.
Данные Houseviser
Снимок: 30 июля 2026 года, живые продакшен-объявления, запрос только на чтение. Фильтры: одобренные объявления одобренных команд, продажа, цена указана. Выборка: 207 активных объявлений с ценой предложения. Это наша собственная витрина, а не перепись предложения Пхукета и не совершённые сделки.
| Тип | Объявлений | Медианная цена предложения | Дороже ฿10 млн |
|---|---|---|---|
| Апартаменты / кондо | 153 | ฿7 590 000 | 28 (18,3%) |
| Дом / вилла | 52 | ฿28 900 000 | 52 (100%) |
| Всего | 207 | ฿9 150 000 | 81 (39,1%) |
39% нашей витрины на продажу — дороже 10 млн батов, и в этот сегмент попадает каждый дом и каждая вилла на платформе. Это ровно тот диапазон, в котором переходы прав по стране упали на 18% в лотах и на 25,6% в деньгах, а предложение выросло на 143,7%. Наша витрина сконцентрирована в сегменте с самым широким разрывом между тем, что рекламируется, и тем, что доходит до сделки.
Это первый датированный замер по этому вопросу. О направлении он не говорит ничего — для этого нужен второй замер, с которым можно сравнить.
Ограничения
Подсчёты объявлений REIC и наша витрина — доказательства со стороны предложения: что рекламируется, по какой цене и на какую дату. Ни то ни другое не измеряет совершённые сделки, скидки в переговорах, срок экспозиции и снятие непроданных лотов. Цифры переходов прав у REIC — единственные данные о завершённых сделках здесь, и они национальные, не пхукетские.
Разбивки переходов прав по ценовым сегментам для Пхукета REIC в провинциальной таблице не публикует, поэтому сказать, упали ли пхукетские сделки дороже 10 млн батов на национальные 18,0%, сильнее или слабее, мы не можем. Не говорит отчёт и о том, какая часть национального прироста стоимости на 99,4% приходится на более широкий охват сайтов, а не на реальное новое предложение, и насколько дублирование объявлений между порталами завышает счёт лотов. Сами цифры REIC называет предварительными.
Причину падения средней цены предложения на Пхукете по этим данным тоже не установить. Рост числа лотов на 20% при стоимости на 3,9% ниже арифметически совместим с несколькими разными сюжетами.
Гипотезы
Сформулированы как механизмы для проверки, не как выводы:
- Состав, а не скидки. Средняя цена предложения на Пхукете могла упасть из-за притока среднеценовых кондо, потянувших среднее вниз, тогда как отдельные цены не менялись. По национальным данным предложение кондоминиумов растёт быстрее всего (+124,6% в лотах).
- Реальная переоценка в верхнем сегменте. Владельцы самой дорогой пхукетской вторички могут срезать цены навстречу сжимающемуся пулу покупателей, который данные по сделкам дороже 10 млн батов и показывают.
- Приход залогового и институционального предложения. В сбор REIC входят банки, компании по управлению активами и Департамент судебного исполнения. Если этот канал вырос на Пхукете, он добавит дешёвых лотов без всякой переоценки со стороны владельцев.
- Расходящиеся ожидания. Рост предложения дороже 10 млн батов на 143,7% против падения сделок на 18,0% — характерная подпись рынка, где продавцы и покупатели не сходятся в цене. Сначала это видно в сроке экспозиции и только потом — в ценах предложения.
Что подтвердит и что опровергнет
Сигналы, за которыми стоит следить в следующем квартальном релизе REIC:
| Гипотеза | Подтвердит | Ослабит |
|---|---|---|
| Эффект состава | Рост числа лотов на Пхукете сосредоточен в кондо, цены предложения на дома не меняются | Цены предложения на пхукетские дома падают вместе со средней |
| Переоценка сверху | Предложение дороже ฿10 млн на Пхукете падает и в средней цене, и в числе сделок | Сделки дороже ฿10 млн восстанавливаются при неизменных ценах предложения |
| Залоговое предложение | Растёт доля пхукетских объявлений от финансовых организаций и Департамента судебного исполнения | В пхукетской выборке по-прежнему преобладают частные и агентские объявления |
| Расхождение ожиданий | Предложение дороже ฿10 млн продолжает расти, сделки остаются в минусе | Сделки дороже ฿10 млн возвращаются к росту |
По собственной витрине Houseviser следующий замер должен показать, сдвинутся ли 207 объявлений и медиана 9 150 000 батов и уйдёт ли доля дороже 10 млн батов с 39,1%.
Что это значит для покупателя и владельца на Пхукете
Для покупателя: больше рекламируемого выбора в верхнем сегменте пхукетского рынка при меньшем числе дорогих сделок по стране — это переговорная позиция, а не обвал. Спрашивайте, сколько объект рекламируется и снижалась ли уже цена предложения: данные REIC об этом конкретном объекте не расскажут, а именно этот вопрос главный на рынке, где предложение растёт быстрее сделок.
Для владельца, который думает о продаже дороже 10 млн батов, весит другая часть данных: этот сегмент — единственный, где число завершённых сделок упало, и упало сильнее всех. Ориентироваться на соседние объявления значит вставать в сегмент с самым широким разрывом между запрошенной и итоговой ценой.
Для выбора площадки оговорка о методике работает в обе стороны. Подсчёт, собранный по объявлениям на сайтах, вознаграждает площадки, которые проверяют то, что публикуют: объявление с проверенными документами о собственности и реальным агентом стоит для обеих сторон больше, чем ещё один дубль, надувающий национальный итог. Площадки вроде Houseviser, которые требуют от агента подтверждающие документы, притягивают агентов, готовых их предоставить, — и это единственный практический фильтр у покупателя на рынке, где реклама растёт быстрее сделок.
Ничто из этого не является инвестиционным советом и не является прогнозом цен на Пхукете.
Что почитать по теме
- Строящееся или вторичное жильё в Таиланде
- Как иностранцы владеют недвижимостью в Таиланде
- Почему маленькие кондо рискованны на перепродаже
- Замер по витрине вилл Пхукета, 23 июля
- Актуальная витрина Пхукета
По ссылке — активные объявления и цены предложения, а не итоговые цены сделок.
