Да — квартира в кондоминиуме единственный тип недвижимости, которым иностранец может владеть в Таиланде во фрихолде, с записью на своё имя в документе о собственности. Это право даёт статья 19 Закона о кондоминиумах, и у него два законных условия: у здания должно быть место в квоте иностранного владения 49%, а деньги на покупку должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Всё остальное в сделке — проверка, договор, день регистрации — механика вокруг этих двух условий.
Эта статья разбирает маршрут покупки квартиры от начала до конца. О виллах и земле, где фрихолд для иностранцев закрыт, см. Покупка виллы в Таиланде иностранцем в 2026: земля, дом и права.
Что делает покупку квартиры иностранцем законной?
Два условия, и оба Земельный департамент проверяет при регистрации:
- Место в квоте. Иностранцы совокупно могут владеть до 49% продаваемой площади здания. Ограничение действует по зданию и считается по площади, а не по числу квартир. Как только предел достигнут, новые регистрации иностранного фрихолда не принимаются, пока иностранная квартира не перейдёт к тайскому собственнику. Механика и пограничные случаи — в Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике.
- Иностранные средства. Цена покупки должна прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертирована в Таиланде, что подтверждает форма Foreign Exchange Transaction (FET), выданная получающим тайским банком на имя покупателя.
Само здание должно быть зарегистрированным кондоминиумом по Закону о кондоминиумах. У проекта-«апартаментов» без регистрации кондоминиума нет ни титулов на квартиры, ни иностранной квоты: иностранцу там нечем владеть во фрихолде, что бы ни обещал буклет.
Как проверить квоту 49% до оплаты?
Требуйте письменную справку об иностранной квоте от управляющего юридического лица здания, выданную не ранее чем за 30 дней, до любого платежа сверх первоначальной брони. Каждый зарегистрированный кондоминиум ведёт реестр собственников по гражданству, поэтому текущий процент иностранного владения вычисляется по запросу — и Земельный департамент в день сделки эту справку всё равно потребует. Устное «квоты полно» от агента подтверждением не является; риск пропустить письменную проверку — здание достигает 49% между вашей бронью и регистрацией, а депозит уже внесён.
Как платить — правило FET на практике
Отправьте полную сумму покупки из своего банка за рубежом в тайский банк в иностранной валюте, указав своё имя как отправителя или получателя и назначение платежа со ссылкой на покупку квартиры. Получающий банк конвертирует сумму в баты и выдаёт форму FET. Три детали, на которых спотыкаются покупатели:
- Имя в FET должно совпадать с именем, которое пойдёт в документ о собственности.
- Форму FET старше примерно шести месяцев в Земельном департаменте могут поставить под сомнение; если сделка затягивается, обновите её через тот же банк.
- Баты, уже находящиеся в Таиланде, — зарплата, накопления, вывод из криптовалюты — обеспечить регистрацию иностранного фрихолда не могут, потому что не порождают FET.
Заранее открытый местный счёт упрощает и входящий перевод, и банковские чеки в день сделки: Как иностранцу открыть счёт в тайском банке — требования и процедура.
Какие шаги от брони до регистрации?
Маршрут покупки квартиры — это общий процесс покупки из 12 шагов с двумя специфическими для квартиры проверками, добавленными в начале:
- Забронируйте квартиру небольшим взносом за бронь.
- Получите справку об иностранной квоте до любого дальнейшего платежа.
- Проведите проверку: титул квартиры, право собственности продавца и залоги, финансы управляющего юридического лица, задолженности по квартире.
- Подпишите договор купли-продажи, прямо оговорив, кто какие расходы по передаче несёт.
- Переведите средства из-за рубежа и получите форму FET.
- Завершите регистрацию в Земельном департаменте: паспорт, форма FET, письмо об иностранной квоте и справка управляющего юридического лица об отсутствии долгов по квартире. Подробный разбор — День регистрации сделки в Земельном офисе Таиланда — что происходит на самом деле.
Во сколько обходится регистрация?
Основная статья расходов покупателя — сбор за передачу 2% от оценочной стоимости, делимый с продавцом по договору: в Пхукете договоры на новостройки обычно перекладывают весь сбор на покупателя, а на вторичном рынке чаще делят пополам. Налоги со стороны продавца (гербовый сбор или специальный налог на бизнес плюс налог у источника) рассчитываются у того же окна и по обычаю платит их продавец, но решает только подписанный договор. Стимулирующая мера 2026–2027 годов, снизившая сбор до 0,01%, распространяется только на граждан Таиланда. Полные ставки и разобранные примеры — в Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев и Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026.
Подходит ли вам маршрут фрихолда на квартиру?
Иностранцу, которому нужна недвижимость в Таиланде на собственное имя, с понятной перепродажей и наследованием, фрихолд на квартиру — самая прочная из доступных структур: только в ней ваше имя стоит в титуле без ограничения срока и без зависимости от какой-либо другой стороны.
Она может не подойти, если вам нужны дом и земля — ни одна структура кондоминиума этого не даёт, и честная альтернатива здесь вилла в лизхолде с суперфицием, — или если ваши средства не могут проделать задокументированный путь из-за рубежа, которого требует регистрация. Если в понравившемся здании квота исчерпана, 30-летний лизхолд на ту же квартиру остаётся реальным вариантом — но оценивать и просчитывать его нужно как 30-летнее право, а не как собственность.
.jpg?width=2000)
