研究泰国房产的买家经常听说”BOI”是绕过外籍所有权限制的途径。然而大多数说法是错误的、过时的，或仅适用于商业规模项目。对于住宅别墅而言，BOI 优惠政策在 2026 年并非获得土地所有权的可行路径。 BOI 与房产的合法交集远比营销宣传所暗示的要窄。
BOI 是什么
泰国投资委员会（BOI，依据 B.E. 2520《投资促进法》，1977 年颁布，经多次修订）向从事泰国政府希望鼓励的活动的公司提供激励措施——包括制造业、科技业、特定服务业、农业及基础设施。激励措施包括企业所得税减免（3 至 8 年）、进口机械关税豁免、工作许可便利，以及——与本文相关的——第 27 条赋予外籍控股的被认定公司持有土地用于被认定活动的权利。
BOI 不是住宅投资计划。现行法律中没有”购买价值 X 泰铢的别墅即可获得 BOI 所有权”的途径。
第 27 条土地所有权
当外籍控股的泰国公司持有 BOI 认定的活动批准时：
- 《投资促进法》第 27 条允许该公司持有用于被认定活动的土地
- 批准针对具体项目——土地面积在授予认定时确定
- 土地必须用于被认定用途；改作个人住宅将导致资质撤销
- 资质撤销或活动终止后，土地通常须在一年内出售（第 27 条第 2 款）
在实践中，这意味着 BOI 土地所有权适用于工厂、商业运营的酒店、大型服务式公寓楼、研发园区等——而非私人住宅。
外国人可以通过 Section 96 bis 持有住宅用地吗？
可以，但这是特殊路径，并非 BOI 住宅项目。较早的文章有时把《土地法》第 96 bis 条说成已废止，或说成 BOI 住宅项目。两种说法都不准确。土地厅仍公布申请程序：外籍个人在汇入不少于 4,000 万泰铢用于官方土地厅 Section 96 bis 程序所列合格投资类别（并非任何一项 4,000 万泰铢投资均符合条件）、维持该投资至少五年，并取得内政部长批准后，可申请持有最多 1 莱住宅用地。土地必须位于曼谷、芭堤雅、市政区或指定住宅区，并且不在军事安全区内。
这项法律仍然有效，但属于特殊许可。它是《土地法》下的个人住宅用地许可，不是 BOI 优惠政策，也不是“买别墅即获土地永久产权”的通用路径。多数外籍买家仍应围绕公寓永久产权、登记租赁权、地上权、用益权或真实商业结构来规划。
LTR 签证——居留权，而非所有权
长期居留（LTR）签证于 2022 年 9 月启动，由 BOI 管理，是大多数买家实际接触到的 BOI 项目。它是一种签证，而非土地所有权授权。
LTR 提供：
- 10 年可续签签证，分四类（富裕全球公民、富裕退休人士、泰国远程办公专业人士、高技能专业人士）
- 多次入境，无需重入境许可
- 简化的 90 天报到（改为每年一次）
- 富裕全球公民、富裕退休人士及在泰远程工作专业人士类别的境外来源收入税务豁免，须符合适用官方条件——鉴于 2024 年汇款规则变化，此项意义重大，详见 泰国税务居民身份——183 天规则与 2024 年汇款规则变化
- 为泰国实体工作的 LTR 持有人可申请数字工作许可证，并需缴纳每年 3,000 泰铢维护费
- 合法配偶及 20 岁以下子女可申请家属签证，每名 LTR 持有人最多四名家属
LTR 不授予土地所有权。LTR 持有人与其他外籍人士一样，在相同的 49% 外籍配额下购买公寓（泰国公寓 49% 外籍配额——实际运作方式），并依照相同的 长期租赁权 (leasehold) 规则租赁土地（泰国永久产权与长期租赁权完整比较指南——外国买家的产权限制、登记方式、续租风险、继承安排、费用与退出选择）。
BOI 真正适用的情形
在以下情况下，BOI 优惠政策对房产项目有意义：
- 建设 100 间以上客房的酒店（BOI 活动 7.4）
- 开发具有一定规模的服务式公寓（部分子活动在服务业类别下符合资质）
- 运营医疗、养老或健康设施（依活动 7.32 符合资质）
- 拥有工业或商业项目，房产为被认定活动的配套设施
对于上述情形，BOI 的税收减免和土地所有权确实能从根本上改变经济效益。对于住宅购买，BOI 看似提供的每一条捷径要么不存在，要么是错误的工具——普通泰国公司结构（2026 年执法机制下的泰国公司持地结构）成本更低、持续申报负担更少，尽管它有自身的重大风险。
设立和持续成本
对于确实符合条件的项目：
- BOI 申请：政府费用 5 万至 10 万泰铢，加上非简单申请的顾问费 20 万至 40 万泰铢
- 公司设立和架构：5 万至 15 万泰铢
- 年度 BOI 合规报告、经审计账目及活动进展申报
- 罚则风险：资质撤销、未履行承诺的追溯税务责任
对于 5,000 万泰铢以上的商业项目而言，上述费用合理。对于 2,000 万泰铢的别墅购买而言，则不合理。
适合此路径的人群
- 规模化开发酒店或服务式公寓的开发商
- 医疗或健康设施的运营商
- 土地为业务功能所需的工业或科技项目
不适合此路径的人群
- 寻求购买私人别墅及土地的个人买家
- 被告知”BOI 可凭 4,000 万泰铢获得永久产权 (freehold) 土地”的买家——Section 96 bis 是单独的《土地法》许可，不是 BOI 住宅项目
- 寄希望于 LTR 签证解决 永久产权 (freehold) 土地所有权问题的人——LTR 签证无法做到这一点