对于与泰国公民结婚的外籍买家而言，泰国配偶以自身名义拥有土地往往是讨论最多的土地持有路径。这条路径确实可行，但其所形成的结构——泰国配偶持有产权，外籍配偶在土地上不享有任何物权——比大多数外籍买家最初理解的更为受限。
本文涵盖法律机制、资金来源声明、离婚后的情况、一方身故后的情况，以及在不违反泰国法律的前提下保护外籍配偶的结构安排。
泰国配偶购置的房产是否属于外籍配偶？
不属于。泰国公民在与外籍人士婚姻存续期间购置的土地，登记为泰国配偶的个人独立财产，外籍配偶在泰国法律下对其不享有任何所有权。泰国公民可在泰国拥有土地，与外籍人士结婚不会改变这一点。但由于泰国婚姻财产法将婚姻存续期间取得的大多数资产视为夫妻共同财产 (sin somros)，泰国配偶在婚姻存续期间不受限制地购置土地，在技术上会使外籍配偶对该土地享有一半权益——这将违反《土地法典》关于禁止外国人持有土地的规定。
内政部通过1999年3月23日发布的法规解决了这一问题。根据该法规，当与外籍人士结婚的泰国人购置土地时，夫妻双方须共同前往土地办公室 (Land Office) 并签署联合声明，确认以下内容：
- 购地所用资金完全来自泰国配偶的个人财产(sin suan tua)——与外籍配偶无关，亦非婚姻共同财产
- 外籍配偶确认其对该土地不享有任何权利主张
- 该土地现在及将来均为泰国配偶的个人独立财产
该声明将原本属于婚姻共同财产（须按五五分成）的土地转化为泰国配偶的个人财产。外籍配偶须亲自签署——在土地办公室当场签署，或委托在海外泰国大使馆或领事馆公证的授权书办理。
未提交该声明，土地办公室将不予办理过户登记。
“泰国配偶个人资金”究竟指什么？
个人资金是指泰国配偶婚前已拥有的资金，或婚后以遗产、馈赠或特定个人收入形式取得且始终保持独立的资金——婚姻存续期间夫妻任何一方赚取的收入，默认为婚姻共同财产，不符合条件。该声明的执行是字面意义上的。
实际操作中，土地办公室层面对该规定的执行往往较为宽松——签署声明时不会对实际资金来源进行详细核查。但登记时的宽松执法并不能防范日后的质疑：
- 离婚时，外籍配偶可主张其出资购地，该土地应被视为婚姻共同财产
- 外籍配偶的泰国或境外债权人可主张该土地系用外籍配偶资金购置，实质上属于外籍配偶的资产
- 未来土地办公室的调查（类似2024–2025年针对公司名义持有问题的整治行动）可能重新审视这一问题
如果您实际出资购地，该声明就会留下一份记录，说明您未曾出资。这在离婚时会成为问题，一旦该结构受到审查也同样如此。若资金并非来自泰国配偶，请勿签署声明确认资金来自泰国配偶。
离婚后该房产归谁所有？
土地归泰国配偶所有——泰国配偶的个人财产 (sin suan tua) 在离婚时不予分割。泰国法院已发展出一套判例原则，允许外籍配偶就其对房产购置有据可查的出资额提出偿还请求。该偿还请求被视为合同或不当得利诉求，而非物权——即外籍配偶获得的是针对泰国配偶的金钱判决，而非土地份额。
该偿还原则在实践中存在三个局限：
1. 书面证据至关重要。 外籍配偶需要证明其出资的证据——银行转账记录、外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form)、收据、合同。没有书面证据，出资主张将被否认。
2. 判决仅对名下资产有执行力。 名下无其他重大资产的泰国配偶，即便被判决须偿还，也无力支付。土地本身不可用于偿还——它是泰国配偶的个人财产。
3. 偿还金额为出资额，而非增值部分。 若外籍配偶出资 ฿500万购置的房产目前价值 ฿1,500万，偿还金额为 ฿500万（有时附加利息），而非 ฿500万加上三分之一的增值部分。
坦率地说：资助泰国配偶购房的外籍配偶，相当于向泰国配偶赠与了购房款，婚姻结束时或许可以主张偿还。请勿出资购置自己无法承受损失的房产。
外籍配偶继承泰国房产时会发生什么？
外籍配偶并不会自动保有该土地——《土地法典》第 93 条要求外籍继承人申请许可方可保有；未获许可的，须自继承登记之日起一年内处置该土地。这对应的是泰国配偶先行离世的情形：土地依泰国配偶的遗嘱传承，若无遗嘱则依泰国法定继承顺序处理，外籍配偶继承后须履行第 93 条的许可程序。外籍配偶在任何情况下均可保留已登记的用益权 (usufruct) 等权利，但未获许可便不可持有土地本身。完整的处置流程及常见结果详见外籍人士继承泰国房产。
若外籍配偶先行离世，则无任何遗产从其名下传承——他本就未持有土地。其名下已登记的权利 (用益权、终身权利) 通常随其身故而终止，不可传承给外籍配偶的继承人。
两种情形均须提前规划。为泰国配偶立一份注明土地继承人的泰国遗嘱，并以外籍配偶名义登记权利 (用益权 (usufruct)、地上权 (superficies)、租赁权)，无论哪方先行离世，均可为外籍配偶提供切实保障。
外籍配偶如何保护自己在房产中的权利？
2026年的标准保护做法是：在泰国配偶取得产权后，立即以外籍配偶名义在土地办公室登记用益权、地上权，并可另行登记租赁权——与仅有离婚偿还请求不同，这些权利在离婚后及泰国配偶身故后依然有效。外籍–泰国夫妇通过泰国配偶购置土地的完整结构如下：
第一步：泰国配偶以自身名义购置土地，并提交资金来自泰国配偶的声明。
第二步：购置完成后，泰国配偶立即向外籍配偶授予：
- 土地上的终身用益权 (usufruct)——赋予外籍配偶终身使用和取得收益的权利，与婚姻状况无关。离婚后依然有效，泰国配偶身故后亦然。
- 建筑物上的地上权 (superficies)——赋予外籍配偶对建筑物的独立所有权，可转让且可继承。
- 可选：在用益权基础上另行登记土地30年租赁权 (leasehold)，以获得额外保障。
上述三项权利均在土地办公室 (Land Office) 登记，并记录于产权证书背面。土地的后续买受人须受其约束，离婚法院无权予以终止，泰国配偶的继承人亦须受其约束。
每项权利分别登记，各自计费：登记费和印花税 (stamp duty) 合计通常约为房产价值的 2–3%（各项权利的费用明细详见用益权、地上权与居住权——外国人在泰国可用的替代性物权），另加律师费。相较于其所提供的保障，这笔费用微不足道。
关键顺序：务必在购置时同步办理，而非事后补办。泰国配偶在购置时同意授予权利，若干年后被要求补办时往往态度转变。从第一天起就将保护措施纳入安排。
用益权 (usufruct)、地上权 (superficies) 及居住权 (habitation) 的完整权利机制详见用益权、地上权与居住权——外国人在泰国可用的替代性物权。
通过泰国配偶购房时，外籍买家应避免哪些做法？
有四种做法会瓦解该结构：虚假的资金来源声明、未登记保护性权利、通过公司架构购置，以及依赖非正式的家庭约定。
不要签署与事实不符的倒签资金来源声明。 若您实际出资，却留有相反记录，将面临欺诈风险，并会损害您日后的离婚偿还请求。
不要在未登记保护性权利的情况下，将土地购置于泰国配偶名下。 若未登记用益权 (usufruct)、地上权 (superficies) 或租赁权 (leasehold)，外籍配偶仅剩离婚偿还请求——无使用权、无继承权、无收益权。
不要通过泰国配偶”持有”的泰国公司来架构购置。 此举将名义持有公司风险与婚姻财产复杂性叠加，两个层面均使该结构面临审查风险。
不要假设泰国配偶的家人会尊重非正式安排。 当外籍–泰国婚姻涉及大额资产时，大家庭之间的遗产纠纷十分常见。已登记权利具有法律执行力；口头约定则不然。
哪些情形适合采用婚姻路径购置？
含完整保护结构的泰国配偶购置方式，适合长期稳定、育有泰国公民子女或泰国配偶资金独立的婚姻；对不具备这两项条件的夫妇而言，它未必优于直接采用租赁权。以下三种情形该路径运作良好：
1. 长期稳定的婚姻，共同财务生活。 泰国配偶确实以个人资金购置，外籍配偶承担生活开支，婚姻关系稳固。该结构在此情形下发挥其应有作用——土地在形式上为泰国配偶的个人财产，但实际上作为家庭住宅使用。
2. 以泰国公民子女为未来继承人。 若夫妻育有泰国公民子女（泰国父母的子女自动取得泰国国籍），该子女可自由继承土地。30年的时间视野因此不再关键——资产得以通过泰国公民继承在家族内跨代延续。
3. 外籍配偶持有大量已登记保护权利。 终身用益权 (usufruct)、建筑物地上权 (superficies)，可能还包括租赁权——均在购置时于土地办公室 (Land Office) 登记完毕。该结构在不违反《土地法典》的前提下，为外籍配偶提供接近所有权的权利保障。
三种情形下，外籍配偶均应另行聘请与泰国配偶家族无关联的律师进行独立法律审查。所涉及的利益太过重大，不宜共用同一法律顾问。
婚姻路径与其他所有权结构相比如何？
泰国配偶持有而无任何已登记保护措施，是现有各类结构中风险最高的；加上用益权、地上权和租赁权后，其风险即与租赁权加地上权的替代方案相当。完整比较如下：
| 方式 | 外籍配偶权利 | 风险概况 |
|---|---|---|
| 泰国配偶持有，无任何保护 | 仅有偿还请求 | 高——在多种情形下可能血本无归 |
| 泰国配偶持有 + 用益权 (usufruct) + 地上权 (superficies) + 租赁权 (leasehold) | 终身使用权、收益权、建筑物所有权 | 低——经过检验、已登记、可执行 |
| 泰国多数股权公司持有土地 | 公司所有权（含名义持有风险） | 2026年高风险——名义持有执法整治中 |
| 通过开发商的外籍买家租赁权 (leasehold) + 地上权 (superficies) | 建筑物所有权、30年居住权 | 低——标准模式，无婚姻财产复杂性 |
| 《土地法典》第 96 条之二 (Section 96 bis) | 外籍配偶可申请持有不超过1莱 (rai) 的住宅用地 | 资格极为严苛（投资 ฿4,000万、五年期限、部级审批） |
对于大多数在普吉岛购置自用住宅的外籍–泰国夫妇而言，通过开发商的租赁权 (leasehold) + 地上权 (superficies) 实际上比泰国配偶购置更为清晰，因为它完全避开了婚姻财产层面的复杂性。泰国配偶购置路径最适合以下情形：泰国配偶具有独立资金来源、婚姻关系已稳固确立，且家庭希望通过子女实现长期的泰国公民所有权传承。
2026年买家应当怎么做？
只签署真实的资金来源声明，在购置时即登记保护性权利，并在选定婚姻路径之前先权衡租赁权加地上权的替代方案。具体如下：
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若资金来源声明与事实不符，请勿签署。 该声明形成永久性记录。虚假声明使夫妻双方均面临欺诈指控，并损害日后的权利主张。
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在购置时即建立已登记保护措施，而非事后补办。 外籍配偶名下的用益权 (usufruct) + 地上权 (superficies) + 租赁权 (leasehold)，须于购置当日同步在土地办公室 (Land Office) 登记完毕。若未取得已登记权利，外籍配偶在婚姻结束时将无任何可执行的权利主张。
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考虑租赁权 (leasehold) + 地上权 (superficies) 替代方案。 对于在普吉岛置办家庭住宅、且对通过泰国配偶持有永久产权 (freehold) 土地并无强烈偏好的家庭，标准开发商租赁权 + 地上权结构更为清晰——无婚姻财产层面的复杂性，无需资金声明，转让时无需泰国配偶配合。
完整所有权框架详见外国人在泰国购房——可以拥有和不可以拥有的产权类型。保护性权利结构详见用益权、地上权与居住权——外国人在泰国可用的替代性物权。租赁权替代方案详见泰国永久产权与长期租赁权——区别在哪，该选哪一种及泰国 30 年租赁权续期并无保障。
