يقوم نظام ضرائب العقارات في تايلاند على ثلاث طبقات: ضرائب لمرة واحدة تُسدَّد في مكتب الأراضي (Land Office) يوم النقل، وضريبة سنوية على التملك بموجب قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019، وضريبة دخل على عائدات الإيجار والبيع. لا تُعدّ المعدلات مرتفعةً بشكل استثنائي بالمقاييس الدولية، غير أن أساليب الحساب غير بديهية، والتوزيع المعتاد بين المشتري والبائع قابل للتفاوض لكنه لا يُفاوَض دائمًا.
هذه المقالة هي الإجمالي المفصَّل: تجمع الطبقات الثلاث في ما يدفعه المشتري الأجنبي فعليًا على شقة نموذجية في بوكيت بقيمة 10 ملايين بات. ولمعرفة آلية أي بند بمفرده، اتبع الرابط إلى المقالة المخصصة له.
ما الضرائب التي تُدفع عند شراء عقار في تايلاند؟
عند الشراء، تتراوح ضرائب المعاملة ورسومها على المشتري الأجنبي عادةً بين 4% و7% من قيمة العقار، وتُقسَّم بين المشتري والبائع بحكم العرف لا بحكم القانون. وتُحتسب كل ضرائب المعاملة على الأعلى بين القيمة التقديرية (تحددها دائرة الخزانة) وسعر البيع المعلن — إذ تقل القيم التقديرية عن السوق بنسبة 30–50%، فيكون سعر البيع المعلن هو الأساس في أغلب معاملات إعادة البيع، بينما يفوق سعر العقد لدى المطورين القيمة التقديرية في جميع الحالات تقريبًا.
كم تبلغ رسوم النقل، وهل يسري حافز 2026-2027 على المشترين الأجانب؟
رسوم النقل للمشتري الأجنبي هي 2% من الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع — أما حافز 2026-2027 الذي يخفّضها إلى 0.01% على المنازل والشقق والمباني التجارية المؤهَّلة والأراضي المبيعة مع أيٍّ من هذه المباني، بقيمة لا تتجاوز 7 ملايين بات، والساري حتى 30 يونيو 2027، فيقتصر على المواطنين التايلانديين. وبحكم العرف يُقسَّم الرسم مناصفةً بين المشتري والبائع، غير أن عقود المطورين للمشاريع الجديدة في بوكيت تُلقي عادةً الـ2% كاملةً على المشتري. الآلية الكاملة وأساليب التفاوض وأمثلة محسوبة: رسوم نقل ملكية العقارات في تايلاند — قاعدة 2% والحافز المخصص للمواطنين التايلانديين.
متى تُستحق الضريبة التجارية المحددة بدلًا من رسم الدمغة؟
تُستحق الضريبة التجارية المحددة (SBT) حين يكون البائع قد امتلك العقار أقل من خمس سنوات أو يملكه عبر شخص اعتباري؛ وفيما عدا ذلك يُطبَّق رسم الدمغة بدلًا منها. وتبلغ الضريبة التجارية المحددة 3% تُضاف إليها رسوم بلدية قدرها 10% من الضريبة نفسها، أي 3.3% فعليًا من الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع. أما رسم الدمغة، الذي يُطبَّق حين لا تُستحق الضريبة التجارية المحددة، فهو 0.5%. والاثنان متنافيان — لا يُدفعان معًا أبدًا. ولمهلة الخمس سنوات استثناءات ضيقة: لا ضريبة تجارية محددة إذا كان اسم البائع مقيدًا في سجل المنزل (tabien baan) أكثر من سنة وامتلك العقار أكثر من خمس سنوات، أو إذا كان النقل إلى وارث شرعي. والضريبتان على البائع بحكم كل عرف متبع — والمشتري الذي يُطلب منه دفع أيٍّ منهما ينبغي أن يرفض أو يعيد حساب عرضه.
كم تبلغ الضريبة المقتطعة التي يدفعها البائع عند النقل؟
في أغلب معاملات إعادة البيع، يحصّل مكتب الأراضي الضريبة المقتطعة من المنبع (WHT) بنسبة تتراوح بين 1% و4% من القيمة التقديرية من البائع الفرد، أو 1% ثابتة من البائع الشركة. ويمرّ حساب الفرد بالقيمة التقديرية عبر جدول قانوني لخصم التكلفة (بحسب سنوات التملك) ثم شرائح ضريبة الدخل التصاعدية؛ الحساب الكامل خطوةً بخطوة: الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي. والضريبة المقتطعة على البائع بحكم كل الأعراف المتبعة.
مَن يدفع عرفًا كل ضريبة من ضرائب يوم الشراء؟
| البند | الدافع المعتاد | قابل للتفاوض؟ |
|---|---|---|
| رسوم النقل 2% | المشتري + البائع، مناصفةً | نعم — كثيرًا ما تُنقل كاملةً إلى المشتري في عقود المطورين |
| الضريبة التجارية المحددة 3.3% | البائع | نادرًا ما تُنقل |
| رسم الدمغة 0.5% | البائع | نادرًا ما يُنقل |
| الضريبة المقتطعة من المنبع | البائع | نادرًا ما تُنقل |
تحقق من التوزيع في عقد البيع والشراء قبل التوقيع. وإذا سكت العقد عن ضريبة ما، فالعرف هو الأصل، لكن النزاعات تقع يوم النقل.
كم تكلّف عملية نقل فعلية في مكتب الأراضي كلًّا من المشتري والبائع؟
على شقة إعادة بيع في بوكيت بقيمة 10 ملايين بات امتلكها البائع 7 سنوات، تبلغ تكلفة المشتري في مكتب الأراضي 100,000 بات وتكلفة البائع نحو 350,000 بات:
| البند | المعدل | المبلغ | الدافع المعتاد |
|---|---|---|---|
| رسوم النقل | 2% × 10 ملايين | 200,000 | 100,000 لكل طرف (مناصفةً) |
| الضريبة التجارية المحددة | لا تنطبق (امتلك البائع أكثر من 5 سنوات) | 0 | — |
| رسم الدمغة | 0.5% × 10 ملايين | 50,000 | البائع |
| الضريبة المقتطعة (تقدير) | نحو 2% فعليًا | ~200,000 | البائع |
| إجمالي المشتري في مكتب الأراضي | 100,000 | ||
| إجمالي البائع في مكتب الأراضي | 350,000 |
وفي الشراء على الخارطة من مطور، يتحمل المشتري عادةً رسوم النقل 2% كاملةً ويضيف صندوق الاحتياطي (sinking fund) وصيانة المناطق المشتركة (CAM) للسنة الأولى — انظر التكاليف الشائع نسيانها أدناه.
ما الضريبة السنوية التي تدفعها بعد الشراء؟
تدفع ضريبة الأراضي والمباني، ونحو 0.02% من القيمة التقديرية سنويًا لأغلب الشقق المملوكة لأجانب في بوكيت — أي نحو 2,000 بات سنويًا على وحدة بقيمة 10 ملايين بات. فأغلب الشقق المملوكة لأجانب تقع في شريحة المنزل الثاني التي لا إعفاء فيها، وترتفع تدريجيًا حتى 0.10% فوق قيمة تقديرية قدرها 100 مليون بات؛ أما إعفاء الإقامة الأساسية (أول 50 مليون بات معفاة) فنادرًا ما يسري على المُلاك الأجانب لأنه يشترط القيد في tabien baan. وتصل الإشعارات من البلدية المحلية (tessaban) في الربع الأول من السنة وتُسدَّد قبل نهاية أبريل؛ ويستتبع التخلف عن السداد غراماتٍ ثم حجزًا على العقار في نهاية المطاف. وعام 2026 هو أول سنة بالمعدلات الكاملة — إذ لا يسري أي تخفيض بمرسوم من مجلس الوزراء حتى نافذة التقديم في مطلع العام؛ تحقق محليًا قبل اعتماد الأرقام النهائية. جدول المعدلات الكامل وآلية الإعفاءات: ضريبة الأملاك السنوية في تايلاند — قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019.
كيف يُفرض الضريبة على دخل الإيجار إذا أجّرت العقار؟
يخضع دخل الإيجار لمعدلات ضريبة الدخل الشخصي التصاعدية في تايلاند (0–35%) على الصافي بعد خصم معياري قدره 30%، سواء كنت مقيمًا ضريبيًا في تايلاند أم لا. ويقدّم المُلاك الأجانب إقرارًا نصف سنوي (PND.94، يُستحق في 30 سبتمبر) وآخر سنويًا (PND.90، يُستحق في 31 مارس من السنة التالية). ويقتطع المستأجر الاعتباري التايلاندي 5% عند الدفع لمالك فرد مقيم؛ أما المالك غير المقيم فيخضع لاقتطاع 15% بموجب المادة 50(3) أيًا كان نوع المستأجر — وكلا المبلغين رصيد يُخصم من الفاتورة النهائية، لا الضريبة النهائية ذاتها. والإيجار السكني الصِّرف معفى من ضريبة القيمة المضافة؛ أما الإيجار قصير الأجل كثيف الخدمات فيستوجب التسجيل في ضريبة القيمة المضافة متى تجاوز الدخل الإجمالي 1.8 مليون بات سنويًا. الآلية الكاملة وأمثلة محسوبة: ضريبة دخل الإيجار لملاك العقارات الأجانب في تايلاند.
كيف يُفرض الضريبة على الربح عند البيع؟
بالنسبة إلى البائع الفرد، لا توجد في تايلاند ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة — فالضريبة المقتطعة التي يحصّلها مكتب الأراضي يوم النقل هي الضريبة النهائية فعليًا على الربح، وتبلغ عادةً 1–4% من القيمة التقديرية. ويجوز للفرد أن يختار ضمّ البيع إلى إقراره السنوي PND.90 إذا خفّض ذلك ضريبته، لكن الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي تتجاوز أصلًا ما قد يعود به الضمّ لدى أغلب البائعين الأجانب. أما البائع الشركة فيُعدّ الربح دخلًا اعتياديًا للشركة ويخضع لضريبة دخل الشركات (CIT) بنسبة 20%، مع إمكان خصم الضريبة المقتطعة بنسبة 1% في مكتب الأراضي من الضريبة النهائية. ويوجد إعفاء للإقامة الأساسية للأفراد الذين يعيدون استثمار حصيلة البيع في مسكن أساسي جديد خلال سنة، غير أن شروطه (القيد المتصل في tabien baan، وعقار بديل مؤهَّل) نادرًا ما تناسب أوضاع المشترين الأجانب. الآلية الكاملة ومقارنة الشركة بالفرد: ضريبة أرباح رأس المال على بيع العقارات في تايلاند — ما يدفعه الأجانب فعليًا.
ما التكاليف التي كثيرًا ما ينسى المشترون في بوكيت إدراجها في الميزانية؟
خمسة بنود تسقط عادةً من جداول الميزانية: صيانة المناطق المشتركة، وصندوق الاحتياطي، ونقل المرافق، وشهادة إخلاء الطرف، ورسوم البنك على نموذج FET.
| التكلفة | النطاق المعتاد | ملاحظات |
|---|---|---|
| صيانة المناطق المشتركة (CAM) | 50–80 بات/م²/شهريًا للمشاريع القياسية، وأعلى للمشاريع الفاخرة أو التابعة لعلامات فندقية | يحصّلها الشخص الاعتباري سنويًا مقدمًا؛ ويؤدي التخلف عن السداد إلى حجز. اطلب المعدل الحالي من المشروع — انظر رسوم إدارة العقارات في بوكيت — ما يمكن توقعه للإيجار قصير وطويل الأجل |
| صندوق الاحتياطي (sinking fund) | 500–800 بات/م² مرة واحدة | يُحصَّل عند الشراء أو النقل الأول؛ غير قابل للاسترداد |
| نقل المرافق (عدادا الماء والكهرباء) | 2,000–10,000 بات إجمالًا | بعض المباني تضيف رسمًا للمفتاح أو بطاقة الدخول |
| شهادة إخلاء الطرف من الشخص الاعتباري | 500–2,000 بات | مطلوبة لإعادة البيع؛ زهيدة لكنها إلزامية |
| رسوم البنك على نموذج FET | نحو 0.25% من التحويل الوارد | يتقاضاها البنك التايلاندي المستلم؛ لازمة لتسجيل الشقة |
على شقة في بوكيت بمساحة 80 م² وقيمة 10 ملايين بات، تبلغ التكاليف التبعية للسنة الأولى وحدها (صندوق الاحتياطي + صيانة المناطق المشتركة + توصيل المرافق) نحو 105,000–170,000 بات، منفصلةً عن ضرائب المعاملة.
كم تبلغ التكلفة الإجمالية لشراء عقار في تايلاند كأجنبي؟
على شقة إعادة بيع نموذجية في بوكيت بقيمة 10 ملايين بات مع احترام التوزيع المعتاد، خصّص فوق سعر البيع نحو 2.3–3.0% من الثمن لضرائب المشتري وتكاليفه التبعية:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| حصة المشتري من رسوم النقل | 100,000 |
| صندوق الاحتياطي | 50,000–80,000 |
| صيانة المناطق المشتركة للسنة الأولى | 50,000–80,000 |
| توصيل المرافق | 5,000–10,000 |
| رسوم البنك على نموذج FET | ~25,000 |
| الإجمالي فوق سعر البيع | 230,000–295,000 (2.3–3.0%) |
وفي شراء المشاريع الجديدة من مطور حيث يتحمل المشتري رسوم النقل 2% كاملةً بدلًا من المناصفة، أضف 100,000–200,000 بات أخرى — ما يرفع الإجمالي إلى نحو 3.3–5.0%. ثم أضف ضريبة الأراضي والمباني السنوية (نحو 0.02% من القيمة التقديرية)، وصيانة المناطق المشتركة، وأي ضريبة على دخل الإيجار لاحقًا.
