Доход от аренды тайской недвижимости облагается налогом в Таиланде независимо от места проживания владельца. Механика чёткая: стандартный вычет 30% с валовой арендной платы (или фактические расходы), прогрессивные ставки НДФЛ, промежуточная и годовая декларации. Краткосрочная аренда также может повлечь регистрацию по НДС вместе с рисками по Закону о гостиницах.
В этой статье рассматривается полный порядок налогообложения иностранных владельцев недвижимости, получающих доход от аренды на Пхукете и в других регионах Таиланда.
Облагается ли доход от аренды тайской недвижимости налогом для иностранных владельцев?
Да. Арендная плата за недвижимость в Таиланде является облагаемым доходом по разделу 40(5) Налогового кодекса — независимо от того, резидент владелец или нерезидент.
| Вопрос | Проверенный ответ | Первоисточник |
|---|---|---|
| Облагается ли аренда налогом? | Да. Арендная плата за недвижимость является облагаемым доходом по разделу 40(5) Налогового кодекса. | Налоговый кодекс, разделы 38–64 |
| Каков стандартный вычет? | 30% для зданий и причалов либо фактические задокументированные расходы. | Руководство Налогового управления по НДФЛ |
| Какая ставка удержания с арендной платы? | 15% с арендной платы налогоплательщику-нерезиденту по разделу 50(3). В обычном внутреннем случае арендатор-тайское юридическое лицо удерживает 5% с арендной платы арендодателю-физическому лицу, являющемуся резидентом. Любая из этих сумм засчитывается в счёт итогового налога. | Раздел 50(3) Налогового кодекса; руководство Налогового управления по НДФЛ |
| Когда физическое лицо признаётся налоговым резидентом? | При 180 и более днях пребывания в Таиланде в течение календарного года. | Раздел 41 Налогового кодекса |
Какие арендные платежи считаются облагаемым доходом из тайского источника?
Арендная плата за недвижимость в Таиланде — доход из тайского источника, включая платежи, полученные за рубежом или в другой валюте.
К доходу от аренды тайской недвижимости относятся:
- Долгосрочные жилые договоры аренды (арендаторы на 1+ год)
- Краткосрочная аренда (Airbnb), Booking.com, посуточно/понедельно
- Меблированная и немеблированная недвижимость
- Прямая аренда или через управляющую компанию
- Арендная плата в THB или любой другой валюте (конвертируется в THB на дату получения)
Налогооблагаемый доход — это валовая полученная арендная плата. Возвращаемые залоги доходом не являются. Авансовые платежи — доход того года, в котором получены. Коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором по себестоимости, обычно не являются доходом (уточните у бухгалтера); наценки — являются.
Доход от аренды тайской недвижимости всегда облагается налогом в Таиланде — в том числе для нерезидентов, для владельцев, большую часть года живущих за рубежом, и для тех, кто никогда не приезжает в Таиланд. Недвижимость находится в Таиланде — значит, аренда является тайским источником дохода.
Как работает стандартный вычет 30% для тайского дохода от аренды?
Арендодатель может автоматически вычесть 30% валовой арендной платы либо вместо этого заявить более высокие фактические задокументированные расходы.
Тайское законодательство о подоходном налоге с физических лиц предоставляет арендодателям выбор:
Вариант 1 — стандартный вычет 30%. Автоматический, без необходимости документов. Покрывает расходы на техническое обслуживание, ремонт, амортизацию, услуги управляющей компании, страхование и прочие расходы на содержание. Применяется к валовой арендной плате; оставшиеся 70% — условный чистый доход от аренды.
Вариант 2 — фактические задокументированные расходы. Фиксируйте фактические затраты с чеками: услуги управляющей компании, плата за содержание общих зон (CAM), взносы в фонд капитальных расходов (sinking fund, в годовом исчислении), компенсации коммунальных услуг, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, реклама, амортизация. Суммарная сумма и является вычитаемой.
Для большинства иностранных владельцев стандартный вычет 30% проще и нередко выше фактических расходов. Переходите на фактические расходы лишь в том случае, если есть основания полагать, что реальные затраты превысят 30% — например, при значительных ремонтных работах, высоких комиссиях управляющей компании или специфических дорогостоящих обстоятельствах.
Какие прогрессивные ставки НДФЛ применяются к доходу от аренды?
После вычетов чистый доход от аренды добавляется к совокупному облагаемому в Таиланде доходу арендодателя и облагается по прогрессивным ставкам от 0% до 35%.
Прогрессивная шкала НДФЛ Таиланда:
| Чистый облагаемый доход | Предельная ставка |
|---|---|
| 0–150 000 THB | 0% |
| 150 001–300 000 | 5% |
| 300 001–500 000 | 10% |
| 500 001–750 000 | 15% |
| 750 001–1 000 000 | 20% |
| 1 000 001–2 000 000 | 25% |
| 2 000 001–5 000 000 | 30% |
| 5 000 001+ | 35% |
Первые 150 000 THB чистого облагаемого дохода освобождены от налога. Личные вычеты (60 000 THB личный, плюс вычеты на иждивенцев) дополнительно снижают налогооблагаемую базу.
Для большинства иностранных владельцев, сдающих один объект, доход от аренды попадает в предельный диапазон 5%–15%; после вычета 30% и освобождения от первых 150 000 THB эффективная ставка обычно составляет 5%–10% от валовой арендной платы.
Когда иностранный владелец обязан подать PND.94 и PND.90?
Иностранный владелец подаёт PND.90 за полный год до 31 марта следующего года, если совокупный доход превысил порог подачи, а PND.94 — до 30 сентября, если доход по разделам 40(5)–(8), включая арендную плату, полученный с января по июнь, преодолевает те же две цифры — 60 000 и 120 000 THB, — причём в расчёт идёт только этот доход за полугодие.
В тайском НДФЛ для арендодателей предусмотрены две декларации:
PND.94 — полугодовая декларация, срок подачи — 30 сентября текущего года. Её подаёт арендодатель, чей доход по разделам 40(5)–(8), включая арендную плату, за первое полугодие налогового года проходит описанный ниже порог, и отражает в ней этот доход за январь–июнь. Уплаченный налог является авансом в счёт годового обязательства.
PND.90 — годовая декларация, срок подачи — 31 марта следующего года. Отражает общий доход (весь год), включая полугодовой период, указанный в PND.94. Рассчитывается итоговая сумма налога; аванс по PND.94 засчитывается; остаток уплачивается (или заявляется возврат).
Руководство Налогового управления по PND.90 определяет, кто обязан её подавать. Резидент Таиланда — 180 и более дней в налоговом году — подаёт декларацию, если совокупный доход за налоговый год превысил 60 000 THB либо если доход вместе с доходом супруга превысил 120 000 THB. Нерезидент, получающий доход, облагаемый тайским НДФЛ, подаёт декларацию при тех же двух условиях. Порог подачи 60 000 THB — это не личный вычет 60 000 THB, упомянутый выше: число одно, правила разные.
Руководство говорит о «совокупном доходе», но не определяет его. Страница Налогового управления по НДФЛ называет облагаемый этим налогом доход «облагаемым доходом» (assessable income), поэтому проверка для PND.90 охватывает арендную плату вместе с прочими облагаемыми в Таиланде доходами владельца, а не только аренду: арендодатель со скромной арендой и другими тайскими доходами проходит годовой порог по их сумме. Это суммирование — правило PND.90. Полугодовая проверка ниже уже: в неё входит только доход по разделам 40(5)–(8), полученный за первые шесть месяцев, и ничего больше, так что зарплата по разделу 40(1) в неё не попадает.
Для полугодовой декларации действуют те же две цифры. Памятка Налогового управления по PND.94 издана только на тайском; в нашем переводе она указывает, что декларацию подаёт лицо с облагаемым доходом по разделам 40(5)–(8) Налогового кодекса — раздел 40(5) это сдача имущества в аренду — полученным с января по июнь налогового года и отвечающее следующим условиям: без супруга — облагаемый доход свыше 60 000 бат; состоящий в браке — облагаемый доход свыше 120 000 бат у одного из супругов либо у обоих вместе. Перечень разделов выше следует памятке. Англоязычная страница Налогового управления по НДФЛ описывает полугодовую декларацию уже: она называет сдачу в аренду, свободные профессии и предпринимательский доход, но не доход подрядчика по разделу 40(7).
Электронная подача PND.90 на сайте Налогового управления даёт автоматическую отсрочку на восемь дней. За 2024 налоговый год срок сместился с 31 марта 2025 года на 8 апреля 2025 года. Для PND.94 действуют те же восемь дней: по странице памятки о сроках подачи декларация, отправленная через интернет, принимается до 8 октября каждого года.
Обе декларации подаются в местное отделение Налогового управления Таиланда (Revenue Department), через систему e-Filing онлайн или через налогового агента. Иностранные владельцы обычно пользуются услугами налогового агента — комиссия 5 000–15 000 THB за декларацию при стандартных возвратах.
Какое удержание налога с арендной платы применяется к иностранным арендодателям?
Арендная плата арендодателю-нерезиденту облагается удержанием 15% по разделу 50(3), тогда как 5% применяются в обычном внутреннем случае с плательщиком-юридическим лицом.
Когда арендная плата выплачивается арендодателю, который не является налоговым резидентом Таиланда, раздел 50(3) Налогового кодекса требует от плательщика удержать 15% с арендного дохода по разделу 40(5). Плательщик перечисляет сумму в Налоговое управление и выдаёт справку. Арендодатель засчитывает удержанное в счёт итогового обязательства; если декларация полагается по описанным выше порогам PND.90 или PND.94, удержание не заменяет ни её, ни расчёт НДФЛ по прогрессивной шкале. У нерезидента, который остаётся ниже обоих порогов, обязанности подавать декларацию на этом основании не возникает.
Часто упоминаемая ставка 5% относится к другому, обычному внутреннему случаю: тайское юридическое лицо арендует у арендодателя-физического лица, являющегося резидентом. У арендатора-физического лица обычно нет обязанности удерживать налог в такой внутренней сделке.
Поэтому важно налоговое резидентство получателя. Нельзя применять внутреннюю ставку 5% к арендодателю-нерезиденту: для него действует ставка 15% по разделу 50(3). Сохраняйте все справки и заявляйте фактически удержанную сумму в соответствующей тайской декларации.
Делают ли 180 дней в Таиланде иностранного владельца, сдающего жильё, налоговым резидентом?
Да. Пребывание в Таиланде 180 и более дней в календарном году делает человека налоговым резидентом Таиланда.
Таиланд признаёт вас налоговым резидентом, если вы проводите в стране 180 или более дней в календарном году. Налоговые резиденты облагаются налогом на:
- Мировой доход в той мере, в которой он переводится в Таиланд (правила перевода резко изменились в 2024 году — см. ниже)
- Весь доход тайского происхождения
Нерезиденты облагаются налогом только на доход тайского происхождения.
Для владельцев недвижимости в частности, доход от аренды является тайским независимо от резидентства. Вопрос 180 дней влияет на налогообложение прочих доходов (иностранная зарплата, дивиденды, прирост капитала), но не доходов от аренды.
Изменение 2024 года: приказ Налогового управления По. 161/2566 (действует с 1 января 2024) закрыл давно существовавшую лазейку, по которой иностранный доход, переводимый в Таиланд, не облагался налогом при ввозе после окончания того календарного года, в котором он был получен. С 2024 года любой иностранный доход, переводимый налоговым резидентом Таиланда, облагается налогом вне зависимости от времени его получения. Держатели визы LTR (Long-Term Resident) освобождены от этого налога на переводы — см. Виза LTR для покупателей недвижимости в Таиланде — инвестиция $500 тыс.
Иностранным владельцам, декларирующим тайский доход от аренды, стоит учитывать и то, какие данные уходят из Таиланда. По Единому стандарту отчётности ОЭСР (OECD Common Reporting Standard) тайские банки передают данные о финансовых счетах, которые держат резиденты участвующих юрисдикций, а FATCA распространяется на счета американских лиц. Ни один из режимов не передаёт сведения о самой недвижимости. Тайский счёт, на который поступает арендная плата, может попасть в отчётность, а по депозитному счёту передаются остаток на конец года и проценты, зачисленные на счёт за год, — так что сама аренда видна лишь как более высокий остаток. Какие данные тайский банковский счёт передаёт за рубеж и что декларировать в стране происхождения — см. Недвижимость в Таиланде и отчётность по CRS / FATCA для иностранных владельцев.
Когда доход от аренды облагается НДС в Таиланде?
Чистая жилая аренда освобождена от НДС, а гостиничная или сервисная апартаментная деятельность требует регистрации, как только облагаемая НДС валовая выручка превышает 1 800 000 THB в год.
Чистая жилая аренда (наём недвижимого имущества) освобождена от НДС. Долгосрочные арендаторы, платящие за проживание, НДС не влекут.
НДС становится обязательным, когда арендная деятельность квалифицируется как гостиничный или сервисный апартаментный бизнес — как правило, когда:
- Срок аренды краткосрочный (менее 30 дней, посуточно/понедельно)
- Наряду с арендой оказываются услуги (уборка, завтраки, консьерж, ежедневная замена полотенец и постельного белья)
- Объект эксплуатируется в гостиничном формате
Когда деятельность подпадает под НДС и облагаемая НДС валовая выручка превышает 1 800 000 THB в год, регистрация обязательна. Ставка 7% применяется к выручке от этой облагаемой деятельности. Владелец может зачитывать входящий НДС по отдельным расходам.
Порог 1,8 млн THB — совокупный для владельца по всем объектам. Для владельцев с несколькими объектами краткосрочной аренды, суммарно превышающих этот порог, регистрация неизбежна.
Для инвесторов в краткосрочную аренду на Пхукете: порог по НДС сочетается с рисками по Закону о гостиницах. Работа в сегменте краткосрочной аренды с выручкой выше 1,8 млн без регистрации по НДС добавляет к рискам за незаконную гостиничную деятельность ещё и налоговое мошенничество.
Применяется ли ещё старый налог на дома и землю по ставке 12,5% к арендной недвижимости?
Нет. Закон о налоге на землю и здания 2019 года отменил его и заменил налогом на землю и здания.
Ранее в Таиланде существовал налог на дома и землю (12,5% от годовой арендной стоимости). Он был отменён Законом о налоге на землю и здания 2019 года и заменён налогом на землю и здания, который значительно ниже (около 0,02% от оценочной стоимости для большинства кондоминиумов во владении иностранцев) и привязан к праву собственности, а не к доходу от аренды.
Некоторые устаревшие онлайн-источники по-прежнему ссылаются на ставку 12,5%. Она не применяется. Не учитывайте её дважды.
Какой тайский налог заплатит иностранный владелец с дохода от аренды?
Сумма зависит от совокупного облагаемого в Таиланде дохода, вычетов, льгот и от того, облагается ли НДС часть выручки от краткосрочной аренды; расчёт показан на примерах.
Пример 1 — иностранный владелец-резидент, 1 объект, 800 000 THB годовой арендной платы
- Валовая арендная плата: 800 000
- Стандартный вычет 30%: −240 000
- Условный чистый доход от аренды: 560 000
- Личный вычет (единственный): −60 000
- Чистый облагаемый доход: 500 000
- Расчёт НДФЛ:
- 0–150 000 по 0% = 0
- 150 001–300 000 по 5% = 7 500
- 300 001–500 000 по 10% = 20 000
- Итого: 27 500
- Эффективная ставка налога на аренду: ~3,4% от валовой арендной платы
Пример 2 — иностранный владелец-резидент, 2 объекта, итого 2 500 000 THB арендной платы, из которых 1 900 000 — краткосрочная аренда
- Валовая арендная плата: 2 500 000
- Стандартный вычет 30%: −750 000
- Чистый доход от аренды: 1 750 000
- Личный вычет: −60 000
- Чистый облагаемый доход: 1 690 000
- Расчёт НДФЛ:
- 0–150 тыс. по 0%, 150–300 тыс. по 5%, 300–500 тыс. по 10%, 500–750 тыс. по 15%, 750 тыс. – 1 млн по 20%, 1 млн – 1,69 млн по 25%
- Итого: ~258 000
- НДС: облагаемая краткосрочная часть (1 900 000) превышает порог 1 800 000 — регистрация обязательна, а 7% от этой части составляют около 133 000
- Совокупная эффективная ставка налога: ~16% от валовой включая НДС
Краткосрочная аренда создаёт большую часть сложностей при высокой выручке. Долгосрочная аренда проще с точки зрения налогообложения.
Какие налоговые ошибки допускают иностранные владельцы арендной недвижимости?
Чаще всего это пропуск обязательных деклараций, неверная классификация аренды или неверная ставка удержания и попытка заявить оба способа вычета сразу.
1. Вообще не подавать декларации. В надежде, что Налоговое управление Таиланда не заметит. Ведомство всё активнее сопоставляет объявления об аренде с налоговыми декларациями; неплательщикам грозит доначисление налогов с санкциями.
2. Подавать только годовую декларацию (PND.90), пропуская полугодовую (PND.94). PND.94 охватывает доход за январь–июнь и авансирует часть годового налога; арендодателю, превысившему полугодовой порог и пропустившему её, грозят штрафы.
3. Квалифицировать краткосрочную аренду как долгосрочную в налоговых целях. Налоговое управление проверяет классификацию аренды. Посуточные и понедельные бронирования — краткосрочная аренда, требующая иного анализа в части НДС и Закона о гостиницах.
4. Заявлять одновременно стандартный вычет 30% и фактические расходы. Выбирается один из вариантов. Выберите более высокий.
5. Считать удержание окончательным налогом или применять неверную ставку. Для арендного дохода, выплачиваемого нерезиденту, раздел 50(3) устанавливает 15%; 5% относится к обычному внутреннему случаю с плательщиком-юридическим лицом. В обоих случаях удержание лишь засчитывается в счёт итогового обязательства и не заменяет расчёт и подачу декларации, когда она полагается.
6. Не декларировать в стране происхождения. Многие иностранные владельцы обязаны также отчитываться о доходе от аренды в Таиланде перед налоговыми органами своей страны (США, Великобритания, Австралия и др.). Налоговые соглашения нередко предусматривают зачёт уплаченного в Таиланде налога, однако обязанность декларировать, как правило, сохраняется.
Что сделать иностранному покупателю до получения дохода от аренды в Таиланде?
Получить тайский ИНН, подавать те декларации, которые к вам относятся, и вести раздельный учёт краткосрочной и долгосрочной аренды.
Три правила:
-
Получите тайский ИНН и подавайте те декларации, которые к вам относятся. Сохраняйте справки, чтобы зачесть фактически удержанную сумму: 15% для получателя-нерезидента или 5% в обычном внутреннем случае.
-
Используйте стандартный вычет 30%, если нет веских оснований отказываться. Проще и обычно выгоднее фактических расходов.
-
Ведите раздельный учёт краткосрочной и долгосрочной аренды. Разные налоговые последствия, разные риски по НДС, разные риски по Закону о гостиницах. Смешивание записей создаёт проблемы при проверке.
Более широкий налоговый контекст: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. Закон о гостиницах и риски краткосрочной аренды (short-term rental, STR): Краткосрочная аренда в Таиланде — Закон об отелях 2004 и проверки в Пхукете. Контекст доходности: Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле. Налоговое освобождение по визе LTR, распространяющееся только на иностранный доход: Виза LTR для покупателей недвижимости в Таиланде — инвестиция $500 тыс.
