Налоговый режим для недвижимости в Таиланде состоит из трёх уровней: разовые налоги, уплачиваемые в Земельном офисе (Land Office) в день передачи права собственности; ежегодный налог на владение по Закону о налоге на землю и здания 2019 года; и подоходный налог на доход от аренды и от продажи. Ставки не назвать высокими по международным меркам, но методика расчёта неочевидна, а принятое распределение между покупателем и продавцом поддаётся переговорам, хотя обсуждается далеко не всегда.
Эта статья — итоговая смета: она сводит все три уровня к тому, что иностранный покупатель реально платит за кондоминиум на Пхукете стоимостью ฿10 млн. За механикой каждой отдельной статьи расходов переходите по ссылке в профильную статью.
Какие налоги платят при покупке недвижимости в Таиланде?
При покупке налоги и сборы по сделке для иностранца обычно составляют 4–7% от стоимости объекта и распределяются между покупателем и продавцом по обычаю, а не по закону. Все налоги по сделке считаются от наибольшей из двух величин: оценочной стоимости (её устанавливает Департамент казначейства) или заявленной цены продажи — оценочная стоимость на 30–50% ниже рыночной, поэтому в большинстве сделок на вторичном рынке базой служит заявленная цена, а при покупке у застройщика цена по договору почти всегда выше оценочной.
Сколько составляет сбор за передачу прав и распространяется ли стимулирующая мера 2026–2027 на иностранцев?
Для иностранного покупателя сбор за передачу прав — 2% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости: стимулирующая мера 2026–2027, снижающая его до 0,01% на подходящие дома, квартиры в кондоминиумах, коммерческие здания и землю, продаваемую вместе с таким зданием, стоимостью не более ฿7 млн и действующая до 30 июня 2027 года, доступна только гражданам Таиланда. По обычаю сбор делится 50/50 между покупателем и продавцом, но договоры застройщиков на первичном рынке Пхукета обычно перекладывают полные 2% на покупателя. Полная механика, тактика переговоров и примеры расчётов: Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев.
Когда платят специальный налог на бизнес вместо гербового сбора?
Специальный налог на бизнес (SBT) платят, если продавец владел объектом менее пяти лет или владеет им через юридическое лицо; в остальных случаях вместо него применяется гербовый сбор. SBT — это 3% плюс 10% муниципальная надбавка к самому SBT, то есть эффективные 3,3% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости. Гербовый сбор, который применяется, когда SBT не применяется, составляет 0,5%. Эти два налога взаимоисключающие — никогда не оба сразу. У пятилетнего срока есть узкие исключения: SBT не возникает, если имя продавца было вписано в tabien baan (домовую книгу) более одного года и он владел объектом более пяти лет, либо если передача происходит законному наследнику. Оба налога по сложившейся практике лежат на продавце — покупателю, которого просят их оплатить, следует отказаться или пересчитать предложение.
Сколько подоходного налога у источника платит продавец при передаче?
В большинстве сделок на вторичном рынке Земельный офис взимает с продавца-физического лица подоходный налог у источника (WHT) в диапазоне 1–4% от оценочной стоимости, а с продавца-юридического лица — фиксированный 1%. Расчёт для физического лица прогоняет оценочную стоимость через установленную таблицу вычета расходов (по годам владения) и прогрессивные ставки подоходного налога; полная пошаговая арифметика: Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его считает Земельный офис. По сложившейся практике налог у источника платит продавец.
Кто по обычаю платит каждый из налогов дня сделки?
| Статья | Обычный плательщик | Предмет переговоров? |
|---|---|---|
| Сбор за передачу прав 2% | Покупатель + продавец, 50/50 | Да — в договорах с застройщиком часто полностью перекладывается на покупателя |
| SBT 3,3% | Продавец | Редко меняется |
| Гербовый сбор 0,5% | Продавец | Редко меняется |
| Подоходный налог у источника | Продавец | Редко меняется |
Перед подписанием проверьте распределение в договоре купли-продажи. Если договор молчит о каком-то налоге, по умолчанию действует обычное распределение, но споры в день передачи случаются.
Во сколько реально обходится передача в Земельном офисе покупателю и продавцу?
Для кондоминиума на Пхукете за ฿10 млн на вторичном рынке, которым продавец владел 7 лет, расходы покупателя в Земельном офисе составят ฿100 000, а продавца — около ฿350 000:
| Статья | Ставка | Сумма | Обычный плательщик |
|---|---|---|---|
| Сбор за передачу прав | 2% × ฿10 млн | ฿200 000 | по ฿100 000 (пополам) |
| SBT | н/п (продавец владел >5 лет) | 0 | — |
| Гербовый сбор | 0,5% × ฿10 млн | ฿50 000 | Продавец |
| Подоходный налог у источника (оценка) | ~2% эффективная | ~฿200 000 | Продавец |
| Итого покупатель в Земельном офисе | ฿100 000 | ||
| Итого продавец в Земельном офисе | ฿350 000 |
При покупке строящегося объекта у застройщика покупатель обычно берёт на себя полные 2% сбора за передачу прав и добавляет взнос в фонд капитальных расходов (sinking fund) и оплату первого года обслуживания общих площадей (CAM) — см. раздел о часто забываемых расходах ниже.
Какой ежегодный налог платят после покупки?
Вы платите налог на землю и здания — примерно 0,02% от оценочной стоимости в год для большинства принадлежащих иностранцам кондоминиумов на Пхукете, около ฿2 000 в год на объект стоимостью ฿10 млн. Большинство таких кондоминиумов попадают в категорию второго дома без освобождения, где ставка растёт по ступеням до 0,10% при оценочной стоимости свыше ฿100 млн; льгота для основного жилья (первые ฿50 млн не облагаются) редко достаётся иностранным владельцам, потому что требует регистрации в tabien baan. Уведомления приходят от местного тессабана в первом квартале года, оплата — до апреля; просрочка влечёт надбавки и в итоге обременение. 2026 год — первый год с полными ставками: правительственного постановления о снижении на момент подачи деклараций в начале года нет, уточняйте актуальные цифры на месте. Полная шкала ставок и механика льгот: Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде — Закон о земельном и строительном налоге 2019 года.
Как облагается доход от аренды, если сдавать объект?
Доход от аренды облагается прогрессивным подоходным налогом Таиланда (0–35%) с чистой суммы после стандартного вычета 30% — независимо от того, налоговый вы резидент Таиланда или нет. Иностранные владельцы подают декларацию на середине года (PND.94, до 30 сентября) и ежегодно (PND.90, до 31 марта следующего года). Арендатор — тайское юридическое лицо удерживает 5% при выплате арендодателю-резиденту; для арендодателя-нерезидента вместо этого действует удержание 15% по статье 50(3), независимо от типа арендатора, и в обоих случаях удержанное засчитывается в счёт итогового налога, а не заменяет его. Чистая жилая аренда освобождена от НДС; для краткосрочной аренды с услугами регистрация плательщика НДС обязательна, как только валовая выручка превысит ฿1,8 млн в год. Полная механика и примеры расчётов: Налог на доход от аренды для иностранных владельцев недвижимости в Таиланде.
Как облагается прибыль при продаже?
Для продавца-физического лица отдельного налога на прирост капитала в Таиланде нет — подоходный налог у источника, взимаемый в Земельном офисе при передаче, фактически и есть итоговый налог на прибыль, обычно 1–4% от оценочной стоимости. Физическое лицо вправе включить продажу в годовую декларацию PND.90, если это снизит налог, но у большинства иностранных продавцов удержанное в Земельном офисе уже превышает то, что дало бы такое включение. Для продавца-юридического лица прибыль — обычный корпоративный доход, облагаемый корпоративным налогом на прибыль (CIT) по ставке 20%, а удержанный в Земельном офисе 1% засчитывается в счёт итогового CIT. Для физических лиц существует освобождение при реинвестировании выручки в новое основное жильё в течение одного года, но его условия (непрерывная регистрация в tabien baan, подходящий объект-замена) редко подходят иностранным покупателям. Полная механика и сравнение компании с физическим лицом: Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Таиланде — что реально платят иностранцы.
Какие расходы покупатели на Пхукете чаще всего забывают заложить в бюджет?
Пять статей регулярно выпадают из бюджетных таблиц: обслуживание общих площадей, фонд капитальных расходов, переоформление коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности и банковский сбор за форму FET.
| Расход | Типичный диапазон | Примечания |
|---|---|---|
| Обслуживание общих площадей (CAM) | ฿50–80/м²/мес. для стандартных проектов, выше для брендовых и люксовых | Выставляется юридическим лицом кондоминиума на год вперёд; неоплата влечёт обременение. Актуальную ставку берите у проекта — см. Комиссии за управление недвижимостью на Пхукете — чего ожидать при краткосрочной и долгосрочной аренде |
| Фонд капитальных расходов (sinking fund) | ฿500–800/м² разово | Взимается при покупке или первой передаче; невозвратный |
| Переоформление коммунальных услуг (вода + электросчётчики) | ฿2 000–10 000 совокупно | Некоторые здания добавляют сбор за ключ или карту доступа |
| Справка об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума | ฿500–2 000 | Обязательна при перепродаже; небольшая, но без неё не обойтись |
| Банковский сбор за форму FET (Foreign Exchange Transaction Form) | ~0,25% от входящего перевода | Взимается банком-получателем в Таиланде; нужна для регистрации кондоминиума |
На кондоминиум на Пхукете площадью 80 м² стоимостью ฿10 млн одни только сопутствующие расходы первого года (фонд капитальных расходов + CAM + подключение коммунальных услуг) составят примерно ฿105 000–170 000 — отдельно от налогов по сделке.
Во сколько обходится покупка недвижимости в Таиланде иностранцу целиком?
Для типичного кондоминиума на Пхукете за ฿10 млн на вторичном рынке при соблюдении принятого распределения закладывайте сверх цены объекта примерно 2,3–3,0% на налоги и сопутствующие расходы со стороны покупателя:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Доля покупателя в сборе за передачу прав | ฿100 000 |
| Фонд капитальных расходов (sinking fund) | ฿50 000–80 000 |
| CAM за первый год | ฿50 000–80 000 |
| Подключение коммунальных услуг | ฿5 000–10 000 |
| Банковский сбор за форму FET | ~฿25 000 |
| Итого сверх цены объекта | ฿230 000–295 000 (2,3–3,0%) |
При покупке у застройщика на первичном рынке, где покупатель берёт на себя полные 2% сбора за передачу прав вместо деления 50/50, прибавьте ещё ฿100 000–200 000 — и общая сумма подтянется к 3,3–5,0%. Далее прибавьте ежегодный налог на землю и здания (~0,02% от оценочной стоимости), CAM и налог на доход от аренды, если сдаёте.
