การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย — สิ่งที่ถือครองได้และไม่ได้

ในไทย สถานะการพำนักและสิทธิในทรัพย์สินเป็นคนละระบบกัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำให้เกิดวีซ่าโดยตัวมันเอง และวีซ่าก็ไม่ได้ทำให้เกิดสิทธิในที่ดินโดยตัวมันเอง ณ 23 กรกฎาคม 2026 คำถามเชิงปฏิบัติไม่ใช่ “ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่” แต่คือ “กำลังจดทะเบียนสิทธิในหมวดกฎหมายใด”

คู่มือนี้เป็น ownership matrix สำหรับคำถามนั้น โดยแยกเป็น 4 กลุ่ม:

• Available — เส้นทางที่มีอยู่จริงและจดทะเบียนได้ตอนนี้หากทำตามเงื่อนไข
• Available only with permission or business purpose — ใช้ได้เฉพาะเมื่อมีอนุญาตหรือมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ไม่ใช่ทางลัดซื้อบ้าน
• Limited registered right — เป็นสิทธิที่จดทะเบียนได้ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบ freehold
• Not legal / not ownership — เป็นภาษาการตลาด โครงสร้างนอมินี หรือคำสัญญาในสัญญาที่ไม่ได้สร้างสิทธิตามที่อ้าง

เส้นทางด้านตรวจคนเข้าเมืองที่อิงการลงทุนอยู่ใน วีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย: หลักเกณฑ์การต่ออายุด้วยเงิน 10 ล้านบาท ส่วนขั้นตอนธุรกรรมวิลล่าอยู่ใน คู่มือซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ที่ดิน บ้าน สิทธิ และความเสี่ยง สำหรับเส้นทางคอนโด ข้อจำกัดการถือครองผ่านบริษัท และทางเลือกหลักของสิทธิในที่ดิน ดู โควต้าต่างชาติ 49% ในคอนโดไทย — วิธีคำนวณที่แท้จริง, โครงสร้างบริษัทไทยเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบังคับใช้ปี 2026 และ สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย — สิทธิจริงเหนือทรัพย์สินทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติในไทย

เส้นทางกรรมสิทธิ์โดยตรงใดบ้างที่ชาวต่างชาติใช้ได้จริงในไทย?

กรรมสิทธิ์โดยตรงที่ชาวต่างชาติใช้ได้จริงส่วนใหญ่จำกัดอยู่ที่ห้องชุดคอนโดและข้อยกเว้นตามกฎหมายไม่กี่กรณีเกี่ยวกับที่ดิน

เส้นทาง	สถานะ	ผู้ถือสิทธิ	ทรัพย์สิน	กฎปัจจุบัน
กรรมสิทธิ์คอนโดในโควต้าต่างชาติ	ใช้ได้	บุคคลต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติที่มีคุณสมบัติ	ห้องชุดคอนโดมิเนียมเท่านั้น	โควต้าต่างชาติของพระราชบัญญัติอาคารชุดยังอยู่ที่ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ผู้ซื้อยังต้องมีโควต้าว่างของโครงการ และต้องมีหลักฐานจากธนาคารและสำนักงานที่ดินสำหรับการโอนในนามต่างชาติ
การเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดิน	ใช้ได้ แต่ต้องจับคู่กับสิทธิในที่ดินที่จดทะเบียนแบบมีขอบเขต	บุคคลต่างชาติหรือบริษัท แล้วแต่โครงสร้าง	อาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ที่ดินใต้สิ่งนั้น	กฎหมายไทยสามารถแยกกรรมสิทธิ์อาคารออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ สำหรับผู้ซื้อวิลล่า นี่ไม่ใช่เส้นทางกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบคู่ขนาน เพราะสถานะของที่ดินยังต้องอาศัยฐานสิทธิของตัวเอง โดยทั่วไปคือ lease ที่จดทะเบียน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือทั้งสองอย่าง
ที่ดินที่อยู่อาศัยตาม Land Code Section 96 bis	ใช้ได้เฉพาะเมื่อมีอนุญาตจากรัฐ	บุคคลต่างชาติ	ที่ดินที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่	เอกสารสาธารณะปัจจุบันของ Department of Lands ยังอธิบายเส้นทางนี้อยู่: ลงทุน THB 40 ล้าน คงไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี พร้อมอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและข้อจำกัดเรื่องที่ตั้ง ควรมองว่าเป็นข้อยกเว้น ไม่ใช่เรื่องปกติ
ที่ดินที่ได้มรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตาม Section 93	ใช้ได้ แต่มีข้อจำกัด	ทายาทโดยธรรมชาวต่างชาติ	ที่ดินที่รับมรดก	เอกสารทางการปัจจุบันยังระบุการรับมรดกเป็นเส้นทางหนึ่ง ทายาทโดยธรรมชาวต่างชาติต้องยื่นขอและได้รับอนุญาตที่จำเป็นผ่านสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานผู้มีอำนาจที่เกี่ยวข้องจึงจะถือครองที่ดินต่อได้; หากไม่ได้รับอนุญาตหรือถูกปฏิเสธ กฎการจำหน่ายจะมีผล
เส้นทางตามสนธิสัญญาใน Section 86	ไม่ควรถูกมองเป็นเส้นทางตลาดปัจจุบันหากไม่มีคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากทางการ	ชาวต่างชาติเฉพาะกรณีที่มีฐานสนธิสัญญาที่ยังมีผลและมีอนุญาตครบ	ที่ดินภายในขอบเขตของสนธิสัญญา	Section 86 ยังอยู่ในประมวลกฎหมายที่ดิน แต่บทความนี้ไม่เสนอเป็นผลิตภัณฑ์ที่ใช้ได้ทั่วไป เพราะมาตราขึ้นอยู่กับข้อความสนธิสัญญา เงื่อนไขที่กำหนด และการอนุญาต ต้องขอคำยืนยันอย่างเป็นทางการก่อนจึงจะพึ่งพาได้

เส้นทางกรรมสิทธิ์โดยตรงที่สะอาดสำหรับชาวต่างชาติยังคงเป็นห้องชุดคอนโด ไม่ใช่แปลงวิลล่า แถวของ “อาคารแยกจากที่ดิน” สำคัญเพราะธุรกรรมวิลล่าหลายกรณีจริง ๆ คือ “ที่ดินไทยบวกสิทธิในอาคารของชาวต่างชาติ” ไม่ใช่การถือครองที่ดิน

ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทหรือสิทธิพิเศษตามกฎหมายได้หรือไม่?

ได้ แต่เส้นทางเหล่านี้เป็นสิทธิของบริษัทหรือกิจการที่ได้รับอนุมัติ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ส่วนตัวของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

เส้นทาง	สถานะ	ผู้ถือสิทธิ	ทรัพย์สิน	กฎปัจจุบัน
บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยแท้จริงและอยู่นอก Land Code Sections 97 และ 98	ใช้ได้สำหรับบริษัท ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ส่วนตัวของชาวต่างชาติ	นิติบุคคลไทยที่มีการถือหุ้นไทยจริงและมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจจริง	ที่ดินหรือคอนโดสำหรับธุรกิจจริงของบริษัท	นี่คือการถือครองของบริษัท ไม่ใช่ของผู้ถือหุ้นต่างชาติ โครงสร้างจะไม่ผ่านหากผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียงคนถือแทน
บริษัทที่ได้รับส่งเสริมจาก BOI ตาม Investment Promotion Act Section 27	ใช้ได้เฉพาะกิจการที่ได้รับอนุมัติ	บุคคลหรือบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI	ที่ดินที่ BOI เห็นว่าเหมาะสมกับกิจการที่ได้รับส่งเสริม	Section 27 อนุญาตให้ผู้ได้รับการส่งเสริมถือครองที่ดินที่จำเป็นต่อกิจการที่ได้รับส่งเสริม หากกิจการสิ้นสุดหรือโอน ต้องจำหน่ายภายใน 1 ปี ไม่ใช่เส้นทางสำหรับบ้านส่วนตัว
ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมตาม IEAT Act Section 44	ใช้ได้เฉพาะภายในกรอบนิคมอุตสาหกรรม	ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมที่ IEAT อนุญาต	ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตปลอดอากร	Section 44 ให้อยู่ในขนาดพื้นที่ที่คณะกรรมการเห็นว่าเหมาะสมกับธุรกิจ หากผู้ประกอบการต่างชาติเลิกหรือโอนกิจการ ต้องขายที่ดินภายใน 3 ปี ไม่ใช่ทางลัดสำหรับที่อยู่อาศัย
คู่สมรสไทยหรือคู่ค้าคนไทยถือครองในนามส่วนตัว	ใช้ได้เฉพาะเจ้าของที่เป็นคนไทย	บุคคลไทย	ที่ดินหรืออาคารในชื่อของบุคคลไทยคนนั้น	การถือครองของคู่สมรสไทยยังคงเป็นการถือครองของคู่สมรสไทย ไม่ใช่โฉนดที่ดินของคู่สมรสต่างชาติ สถานะความสัมพันธ์ไม่ได้เปลี่ยนทรัพย์สินไทยให้เป็นทรัพย์สินต่างชาติ
บริษัทต่างประเทศ ทรัสต์ SPV แบบหลายชั้น โครงสร้างหุ้นบุริมสิทธิ หรือนอมินี	ไม่ใช่สิทธิในที่ดินแยกต่างหาก	บุคคลหรือนิติบุคคลที่ถือโฉนดจริง	เป็นเพียงฉลากทางการตลาด	ป้ายเหล่านี้ไม่ได้ลบล้างประมวลกฎหมายที่ดิน คำตอบทางกฎหมายจะย้อนกลับมาที่ผู้ถือสิทธิที่จดทะเบียนจริง แหล่งเงินทุนที่แท้จริง และหมวดกฎหมายที่มีอยู่จริง

การทดสอบสั้นที่สุดสำหรับแถวฝั่งบริษัทคือถามว่า มีกฎหมายไทยมาตราใดที่อนุญาตให้ถือครองที่ดิน สำหรับกิจการใด และเมื่อกิจการนั้นสิ้นสุดลงมีกฎการจำหน่ายอย่างไร หากคำตอบคลุมเครือ โครงสร้างนั้นมักถูกขายเกินจริง

สิทธิที่จดทะเบียนแบบใดใช้แทนกรรมสิทธิ์แบบ freehold ได้?

ชาวต่างชาติใช้ lease, usufruct และ superficies ได้ แต่ไม่มีสิทธิใดเปลี่ยนที่ดินไทยให้เป็น freehold ของชาวต่างชาติ

สิทธิ	ผู้ถือสิทธิและทรัพย์สิน	ระยะเวลาสูงสุด	การจดทะเบียน การโอน มรดก รายได้	ผลเมื่อขายหรือมีการเสียชีวิต
สัญญาเช่าที่จดทะเบียน	ผู้เช่าเหนือที่ดิน อาคาร หรือห้องชุด	30 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์	การจดทะเบียนเป็นฐานขั้นต่ำในทางปฏิบัติหากต้องการให้สิทธิมีผลผูกพันบุคคลภายนอก การโอน การเช่าช่วง และมรดกขึ้นกับเงื่อนไขสัญญาและโครงสร้างทางกฎหมาย เป็นสิทธิครอบครองและใช้ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์	สัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบโดยทั่วไปตั้งใจให้ผูกพันผู้ซื้อไปจนสิ้นสุดระยะเวลาที่จดทะเบียน แต่ก็ยังสิ้นสุดเมื่อครบกำหนด เลิกสัญญา หรือถูกยกเลิก ไม่ได้กลายเป็นกรรมสิทธิ์เต็มเมื่อมีการขายหรือการเสียชีวิต
สิทธิเก็บกิน (usufruct)	สิทธิส่วนบุคคลเหนือทรัพย์สินของผู้อื่น	ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต	เป็นสิทธิที่จดทะเบียนให้ครอบครอง ใช้ และเก็บดอกผลจากทรัพย์สิน โอนไม่ได้ รับมรดกไม่ได้ แต่รองรับสิทธิรับค่าเช่าได้ตราบเท่าที่ยังมีผล	เมื่อขาย ผู้ซื้อโดยทั่วไปต้องรับสภาพพร้อมภาระสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ สิทธินี้สิ้นสุดเมื่อครบกำหนดหรือเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่กรรม
สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies)	สิทธิของผู้ถือในการเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น	ระยะเวลาที่กำหนดไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต	เป็นสิทธิที่จดทะเบียนและแยกกรรมสิทธิ์อาคารออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน โครงสร้างที่กำหนดระยะเวลาแน่นอนเป็นเครื่องมือที่ใช้จริงสำหรับการโอนและมรดกในธุรกรรมวิลล่า	การขายที่ดินไม่ได้ลบสิทธิที่จดทะเบียนไว้ออกไปโดยตัวเอง สิทธิแบบตลอดชีวิตสิ้นสุดเมื่อเสียชีวิต สิทธิแบบมีกำหนดสิ้นสุดเมื่อครบกำหนด เว้นแต่จะมีการปรับโครงสร้างโดยชอบก่อนหน้านั้น
สิทธิอาศัย (habitation)	สิทธิส่วนบุคคลในการอยู่อาศัยในทรัพย์ของผู้อื่น	ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต	เป็นสิทธิที่จดทะเบียนเพื่ออยู่อาศัยด้วยตนเอง โอนไม่ได้ รับมรดกไม่ได้ และไม่มีสิทธิรับค่าเช่า	ผู้ซื้อรับภาระสิทธินี้ไปตราบเท่าที่ยังจดทะเบียนอยู่ สิทธินี้สิ้นสุดเมื่อครบกำหนดหรือเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต
ภาระจำยอม / สิทธิจำกัดการใช้ประโยชน์ (servitude / easement)	ภาระหรือประโยชน์ที่ผูกกับที่ดิน เช่น ทางผ่าน สาธารณูปโภค การระบายน้ำ	ตามที่จดทะเบียนไว้จนกว่าจะสิ้นสุด	เป็นภาระและประโยชน์ที่จดทะเบียนผูกกับที่ดิน ไม่ใช่สิทธิทดแทนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ โดยทั่วไปเกี่ยวกับการเข้าถึงหรือการใช้ มากกว่าความเป็นเจ้าของหรือรายได้	การขายไม่ได้ลบสิทธินี้โดยตัวเอง การเสียชีวิตของเจ้าของคนหนึ่งมักไม่ทำให้สิทธิหายไป เพราะสิทธินี้ตามที่ดิน ไม่ใช่ตามตัวบุคคล
จำนอง / สิทธิประกัน	สิทธิประกันของเจ้าหนี้เหนือที่ดินหรืออาคาร	จนกว่าจะปลดหรือบังคับคดีเสร็จ	เป็นสิทธิประกันที่จดทะเบียน การโอนตามไปกับหนี้ที่มีประกัน ไม่ได้ทำให้ผู้รับจำนองมีสิทธิครอบครอง อยู่อาศัย หรือรับค่าเช่าโดยอัตโนมัติ	การขายยังคงมีภาระอยู่ถ้ายังไม่ปลดจำนอง สิทธิสิ้นสุดเมื่อมีการปลด ชำระ หรือบังคับคดีเสร็จสิ้น
สิทธิซื้อก่อน สิทธิเลือกซื้อ หรือคำสัญญาต่อสัญญา	ผู้ถือสัญญา ไม่ใช่เจ้าของ	อยู่ได้เพียงตามสัญญา	เป็นเครื่องมือทางสัญญา ไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์เต็ม การจดทะเบียนได้หรือไม่ขึ้นกับการร่างและแนวปฏิบัติของ Land Office การโอน มรดก และการบังคับใช้ขึ้นกับสัญญา	สิทธิเหล่านี้อาจเหลือเพียงสิทธิเรียกร้องตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิในที่ดิน คำสัญญาต่อสัญญายังไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และการต่อสัญญาในอนาคตอาจต้องใช้ความยินยอมและการจดทะเบียนใหม่

บทเรียนเชิงปฏิบัติคือ โครงสร้างวิลล่าสำหรับชาวต่างชาติมักต้องใช้มากกว่าหนึ่งแถวในตาราง lease ตอบเรื่องการครอบครองในช่วงเวลาที่กำหนด superficies ตอบเรื่องกรรมสิทธิ์อาคาร usufruct อาจตอบเรื่องการใช้และรายได้ แต่ไม่มีสิทธิใดเปลี่ยนที่ดินนั้นให้กลายเป็น freehold ของชาวต่างชาติ

รูปแบบใดผิดกฎหมายหรือทำให้เข้าใจผิด?

รูปแบบการตลาดหลายแบบผิดกฎหมายหรือทำให้เข้าใจผิด เพราะสัญญาว่าจะควบคุมที่ดินโดยไม่มีสิทธิทางกฎหมายจริง

• ผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทย: ไม่ใช่ทางลัดที่ถูกกฎหมาย ผู้ถือหุ้นไทยที่ยืนแทนชาวต่างชาติไม่ได้ทำให้เกิดเส้นทางบริษัทไทยที่แท้จริง
• เพื่อน พนักงาน หรือคู่ค้าคนไทยถือแทนชาวต่างชาติ: ก็ยังไม่ใช่การถือครองของชาวต่างชาติ อย่างดีที่สุดโฉนดอยู่ในชื่อคนไทย อย่างแย่ที่สุดกลายเป็นปัญหานอมินี
• ขาย “30+30+30” เป็นสิทธิที่ควบคุมได้ 90 ปีแบบรับประกัน: ข้อความเรื่องการต่อสัญญายังไม่เท่ากับสิทธิ 90 ปีที่จดทะเบียนอยู่แล้วในปัจจุบัน
• “LTR freehold villa” หรือ “วีซ่าทำให้ถือครองที่ดินได้”: สถานะการเข้าเมืองกับสิทธิในที่ดินเป็นคนละระบบ
• ขาย offshore ownership ว่าเป็นโฉนดไทยโดยตรง: โครงสร้าง offshore ไม่ได้เพิ่มหมวดหมู่ใหม่ของที่ดินในกฎหมายไทย
• ขาย long lease ที่ไม่จดทะเบียนว่าเป็น ownership: หากสิทธิที่ต้องจดทะเบียนไม่ได้ถูกจด ผู้ซื้อก็ไม่มีความมั่นคงตามที่โฆษณาอ้าง

ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ควรทำอย่างไรในทางปฏิบัติ?

ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ควรมองคอนโดเป็นเส้นทางกรรมสิทธิ์โดยตรงที่สะอาดที่สุด และมองดีลวิลล่าเป็นโครงสร้างสิทธิที่จดทะเบียนบนที่ดินของคนไทย

1. ถ้าต้องการกรรมสิทธิ์โดยตรงในชื่อต่างชาติของตัวเอง ให้เริ่มจากห้องชุดคอนโดมิเนียม นี่ยังเป็นเส้นทางที่สะอาดที่สุด
2. ถ้าต้องการวิลล่า ให้ยอมรับว่าคำถามทางกฎหมายจะเป็นเรื่องสิทธิเหนือที่ดินของคนไทย ไม่ใช่ freehold ที่ดินของชาวต่างชาติ แล้วตั้งราคาและเจรจาตามความจริงนั้น
3. ถ้ามีคนบอกว่าบริษัท วีซ่า สนธิสัญญา หรือโครงสร้าง offshore แก้ทุกอย่างได้ ให้ถามหามาตราที่แน่นอน อนุญาตที่แน่นอน และกฎการจำหน่ายที่แน่นอน คำตอบควรสั้นและเฉพาะเจาะจง
4. ถ้าโครงสร้างอาศัยความไว้ใจมากกว่าการจดทะเบียน มันอ่อนกว่าที่การตลาดบอก ให้จดทะเบียนสิทธิที่สำคัญจริง ๆ

ลิงก์

• Department of Lands — official Land Code publication page
• Department of Lands — anti-nominee land-ownership guidance
• Thailand.go.th — land ownership by foreigners: acquisition of land
• Thailand.go.th — foreign ownership of land: ownership procedures
• Thailand.go.th — ownership of real estate by foreigners: documents required for registration
• Board of Investment — Investment Promotion Act (English PDF)
• Board of Investment — land ownership under Section 27
• Industrial Estate Authority of Thailand — IEAT Act, Section 44 (English PDF)