《公寓法》B.E. 2522（1979年）是规范泰国公寓所有权的基础性法律，所有公寓交易均在其框架下运作。对外籍买家而言，该法最重要的条款是第 19/2 条（第 19 bis 条）——每个项目 49% 的外籍持有配额。该法同时建立了法人 (juristic person) 框架、登记制度，以及第 19(5) 条这一常规渠道下的境外资金凭证要求。
泰国公寓法如何影响公寓购买？
该法规范公寓登记、单位产权及公共区域；对外籍买家而言，它设定了持有配额和境外资金渠道。其三大核心功能如下：
1. 界定公寓的定义。 公寓是指依据本法登记的建筑，各单位独立持有产权，公共区域则由全体业主共有。本法规定了登记要求、建筑标准及所有权形式规则。
2. 规定外籍所有权规则。 第 19/2 条（第 19 bis 条）将每个项目外籍持有的建筑面积上限设为 49%。外籍买家须符合第 19 条五类情形之一——常规购房渠道是第 19(5) 条，该渠道要求提供相应的银行凭证。在配额内，外籍人士可取得永久产权 (freehold)；超出配额则不得持有永久产权。
3. 建立法人 (juristic person) 框架。 每个公寓项目均设有一个法人实体，负责管理公共区域和共用设施。法人由当选业主委员会运营，负责收取物业管理费 (CAM) 和储备基金 (sinking fund) 缴款、管理大厦服务，并为产权转让提供所需文件。
第 19/2 条（第 19 bis 条）的 49% 外籍持有规则如何运作？
第 19/2 条（第 19 bis 条）将外籍人士持有的可售面积上限设为已登记公寓项目可售总面积的 49%。泰国政府的指引给出的上限相同。具有权威效力的法律文本为泰文；下方链接的英文译本并非官方版本。
该条款讨论最为广泛，具体机制如下：
- 上限为可售建筑总面积（平方米）的 49%，而非单位数量
- 公共区域、停车位、大堂及配套设施不计入计算范围
- 上限按已登记项目计算，若各楼栋独立登记，则不按开发商或整体建筑合并计算
- 走第 19(5) 条常规渠道的买家，须就其资金渠道提供银行凭证；外汇交易表 (FET) 用于证明一笔符合条件的外币汇入
- 楼盘达到 49% 后，在外籍持有配额重新开放前 (即外籍持有单位售予泰国买家或转为长期租赁权 (leasehold))，不得再办理外籍永久产权 (freehold) 登记
公寓法人的职责是什么？
法人负责管理已登记公寓的集体事务，并提供产权转让所需的记录。它在大厦登记时设立，主要职能包括：
- 公共区域维护 ——泳池、健身室、大堂、电梯、保安
- 储备基金管理 ——为重大维修积累资本储备
- 大厦规则 ——宠物政策、短租政策、装修规则
- 外籍配额追踪 ——签发产权转让所需的外籍配额证明函
- 无债务证明 ——确认该单位的物业管理费和储备基金 (sinking fund) 均已结清
- 业主大会 ——业主参与大厦治理
对外籍买家而言，法人 (juristic person) 的管理水平是公寓投资中最大的隐性变量之一。管理良好的法人能带来维护完善的大厦、顺畅的交易流程和良好的转售价值；管理不善的法人则导致维护滞后、特别摊款频发及转售困难。
公寓法不涵盖哪些房地产规则？
该法不规范一般土地所有权、长期租赁权机制、酒店牌照或房地产税，上述各项分别由单独的法律管辖。
- 土地所有权（适用《土地法典》）
- 长期租赁权 (leasehold) 机制（适用《民商法典》）
- 酒店牌照（适用《2004年酒店法》）
- 税务处理（适用《税法典》及《2019年土地与建筑税法》）
上述各项详见相关文章：外国人在泰国购房——可以拥有和不可以拥有的产权类型、泰国永久产权与长期租赁权——区别在哪，该选哪一种、泰国短租与《酒店法》2004——Airbnb 现状与普吉岛执法、在泰国购房时的税费全解析——2026年完整指南。
泰国是否已将外籍公寓持有配额提高到 75%？
没有。泰国政府的指引说明，依据第 19 bis 条，外籍持有仍限于单位总面积的 49%。2024 年 6 月 18 日，政府宣布已责成内政部修订法律，将配额提高至 75%；那只是一项提案，而非修订本身。
外籍公寓买家在购房前应核实什么？
外籍公寓买家应书面核实配额、查验法人的运营状况，并确认自己所属第 19 条类别所需的银行凭证。实务核查包括：
- 在配额内购买永久产权 (freehold)——这是泰国外籍人士最简洁的持有方式
- 在支付大额定金前，书面核实外籍配额状态
- 将法人 (juristic person) 的运营状况纳入尽职调查
- 确认所需的银行凭证——走第 19(5) 条常规渠道时，外汇交易表 (FET) 用于证明一笔符合条件的外币汇入
