外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form) 是证明泰国公寓购房资金来源于境外外币的凭证文件。对于外国公寓买家而言，FET 表格是强制要求：没有 FET，无法完成公寓产权登记。操作流程并不复杂，但时效、有效期和文件完整性至关重要。
FET 表格是什么？在泰国买房时什么情况下需要它？
FET 表格（旧称 Tor Tor 3，ธ.ต.3）是泰国银行在外币汇入泰国并兑换为泰铢时出具的文件——它是外国买家从本国汇款与土地办公室 (Land Office) “外籍买家购买公寓须使用境外资金”这一要求之间的桥梁。以外籍名义登记公寓永久产权 (freehold) 时必须提供：土地办公室在过户当天要查验原件，没有它登记就无法完成。长期租赁权 (leasehold) 登记、泰籍配偶购房以及外国买家采用的其他持有结构，要求各有不同（见下文）；日后出售房产时，它还会再次派上用场，用于将所得资金汇回境外而不触发外汇管制问题。
该表格记录以下信息：
- 买方全名（与护照一致）
- 原始外币金额（USD、EUR、SGD 等）
- 银行兑换后收到的泰铢等值金额
- 用途代码，注明交易性质（通常为“购买公寓”或同等表述）
- 出具日期及银行参考编号
该表格印制于泰国银行 (Bank of Thailand) 规定的专用纸张上，加盖泰国商业银行印章并签署。它是境外资金汇入泰国并完成外币兑换的官方凭证。
土地办公室为什么要求公寓买家提供 FET 表格？
《公寓法》第 19 条要求外国公寓买家须从境外汇入购房资金，而 FET 表格正是土地办公室 (Land Office) 所依据的书面证明——没有此表格，土地办公室将拒绝以外籍名义登记房产单元。
这一要求是《公寓法》境外资金规定最简洁的执行方式：无需追溯复杂的银行转账记录和货币兑换流程，泰国商业银行直接以标准化表格为入境汇款出具证明，土地办公室核验表格即视为满足要求。
FET 表格还有第二个用途：日后出售房产时，它有助于将出售所得资金汇回境外，避免外汇管制问题。原始 FET 证明了境外外币的汇入记录；出售所得中不超过该金额的部分，可以资金归还名义汇出，而非作为新的对外货币输出处理。
如何获得 FET 表格？
获得 FET 表格的方式，是从您本国银行向泰国银行汇入外币并注明正确的用途代码——汇款到账且代码填写无误后，银行即会出具表格。标准流程如下：
第一步：从您本国银行向泰国银行汇入外币。 收款的泰国银行账户可以是：
- 您本人的泰国银行账户（以您的名义开户）
- 您律师的代管账户 (escrow)
- 卖方账户（较少见，用于 FET 目的时通常以本人账户最为简洁）
第二步：注明用途代码。 汇款指令中应注明用途为“购买公寓”（或按银行系统对应的代码填写）。用途代码将触发 FET 出具流程。
第三步：汇出外币，而非泰铢。 USD、EUR、SGD、GBP、AUD 均可——不可使用泰铢。从境外汇入的泰铢计价转账不符合要求；资金必须为外币，由泰国银行完成兑换。
第四步：收取 FET 表格。 单笔超过 5 万美元的汇款将自动触发 FET 出具；金额较小时，可能需要向收款泰国银行提交书面申请。表格通常在银行收到汇款后 1–3 个工作日内出具。
第五步：保留原件。 过户当天须将 FET 原件（非复印件）带至土地办公室 (Land Office)，同时保留若干复印件备查。
FET 表格可能出哪些问题？
FET 最常见的问题是：表格过期、收款人姓名有误、金额对不上、缺少用途代码，以及多笔小额汇款需要在土地办公室逐笔核对合计。
问题一：FET 表格过期（超过约 6 个月）。 部分土地办公室对超过约 6 个月的 FET 表格提出异议。如果过户时间推迟超过这一期限，请通过同一家银行重新汇入一笔款项——即使金额较小（5,000–10,000 美元），也足以生成一份新的 FET 表格，证明近期仍有外币资金汇入。
问题二：收款人姓名有误。 FET 表格上的姓名必须与产权登记所用的买方姓名一致。如果汇款打至律师的代管账户且收款人为律师本人，FET 上显示的是律师姓名而非您本人——土地办公室 (Land Office) 可能不予受理。建议尽量使用您本人的泰国银行账户。
问题三：金额有误。 FET 表格应显示外币金额及兑换后的泰铢等值金额，且泰铢等值金额至少应等于购房价格（部分 FET 情形下为其中一部分，须有书面说明）。
问题四：缺少用途代码。 若原始汇款未注明“购买公寓”用途代码，银行可能不会自动出具 FET 表格。可向银行提交书面申请并附上支持文件加以解决。
问题五：多笔小额汇款。 若购房资金分多笔小额汇款汇入而非一次性大额转账，您可能持有多张金额较小的 FET 表格，合计达到购房总价。大多数土地办公室接受这种情况；建议事先与您所在地区的土地办公室确认。
为了拿到 FET 表格，我应该什么时候汇款？
请在过户当天前 5–10 个工作日发起汇款，让 FET 表格在您需要拿去土地办公室之前就已出具并交到手上。完整时间表如下：
- 过户当天前 5–10 个工作日：从您本国银行发起汇款。国际电汇通常需要 1–3 个工作日到账，之后才可出具 FET 表格。
- 过户当天前 3–5 天：确认泰国银行已出具 FET 表格，领取原件。
- 过户当天前 1–2 天：在同一泰国银行办理用于支付尾款及过户费用的银行本票。
- 过户当天：携带 FET 原件及银行本票前往土地办公室 (Land Office)。
过户当天最常见的失败原因是：资金汇入过晚，FET 表格尚未出具，导致过户延期。
是不是每一种购房方式都需要 FET 表格？
不是——FET 要求仅适用于以外籍名义登记公寓永久产权 (freehold)。以下情况不适用：
- 长期租赁权 (leasehold) 登记（外国人取得注册租赁权）：要求不同，FET 有时须提供，有时不需要
- 泰籍配偶购房（泰籍配偶以本人名义购买土地）：无需 FET（泰籍配偶的购房对土地办公室 (Land Office) 而言不属于外籍交易，但泰籍配偶声明本身有其他要求）
- 第 96 条之二基于投资的外籍购地：须提供不同文件，该 4,000 万泰铢投资额对应的文件相当于 FET
- 继承转让：适用不同规则
对于非公寓永久产权的结构，您的律师将就等效的境外资金文件要求提供建议。
外国公寓买家应该怎样处理自己的 FET 表格？
提前 5–10 天安排汇款，从您本人的泰国银行账户汇出，表格出具后妥善保存原件。具体而言：
第一点：提前 5–10 天安排 FET 时机。 汇款时留有余量，不要拖到最后一刻。
第二点：使用您本人的泰国银行账户。 最简洁的方式——您的姓名、您的账户、您的 FET 表格。除非律师有特别建议，否则避免通过律师代管账户 (escrow) 转账。如果您还没有账户，请参阅外国人如何开设泰国银行账户——能否开户取决于您的签证类型，且账户必须在汇款到账之前就已开立。
第三点：清晰注明用途代码。 填写“购买公寓”或同等表述，银行需要此信息方可出具 FET 表格。
第四点：保留 FET 原件。 过户当天在土地办公室 (Land Office) 须出示原件。同时保留复印件备查——日后出售时还需凭此将所得资金汇回境外。
更广泛的交易背景，请参阅：外国人在泰国买房全流程 — 从尽职调查到土地办公室过户 和 泰国土地办公室产权转让日——实际流程详解。《公寓法》法律框架，请参阅：泰国公寓法——第 19/2 条的 49% 外籍持有配额 和 外国人在泰国购房——可以拥有和不可以拥有的产权类型。
.jpg?width=2000)
