泰国土地产权体系包含多种类型，从完整的 Chanote 地契（登记、测量、可转让）一直到单纯的占用声明和税款收据。对外籍买家而言，实际界限十分明确：只有 Chanote 地契以及须谨慎对待的 Nor Sor 3 Gor 地契可以接受。低于这一门槛的产权都过于薄弱，无法支撑外籍买家所需的长期租赁权加地上权结构。
本文介绍这些较弱的产权类型：它们究竟是什么、为何存在，以及外籍买家为何应当拒绝。
哪些泰国土地产权对外籍买家来说过于薄弱？
Nor Sor 3、Nor Sor 2 (Bai Jong)、Sor Kor 1 和 Por Bor Tor 5 对外籍买家的购置而言都过于薄弱——可接受的只有 Chanote 地契，以及须谨慎对待的 Nor Sor 3 Gor 地契。
| 产权类型 | 泰文名称 | 状态 | 是否适合外籍买家？ |
|---|---|---|---|
| Chanote 地契 | น.ส. 4 จ. (Nor Sor 4 Jor) | 完整登记产权，含 GPS 测量 | 是——标准产权 |
| Nor Sor 3 Gor 地契 | น.ส. 3 ก. | 登记产权，航空照片测量 | 须谨慎——参见 Nor Sor 3 Gor——泰国第二级土地产权 |
| Nor Sor 3 地契 | น.ส. 3 | 旧式，无正式测量 | 否——过于薄弱 |
| Nor Sor 2 (Bai Jong) | น.ส. 2 | 占用许可，转让受限 | 否——非真实产权 |
| Sor Kor 1 | ส.ค. 1 | 1954 年前占用声明 | 否——非登记产权 |
| Por Bor Tor 5 | ภ.บ.ท. 5 | 仅为税款收据 | 否——根本不是产权 |
泰国的 Sor Kor 1 土地是什么？
Sor Kor 1 (ส.ค. 1) 是 1954 年以前的土地占用声明，不是登记产权。在 1954 年现代《土地法典》颁布之前，人们以非正式方式占用土地。Sor Kor 1 制度正是为记录这些既有占用声明而设。该文件证明某人已向地方当局申报其占用情况，但并不赋予登记产权。
Sor Kor 1 持有人可通过土地厅 (Land Department) 的正式程序申请升级为 Nor Sor 3 或 Chanote 地契：测量员现场勘查、地面测量、公示期，若无异议获支持即完成升级。升级可能在以下情况下失败：
- 邻地对边界提出争议
- 文件不完整或相互矛盾
- 土地位于限制区域（林业保护区、红树林、公共用地）
- 占用历史受到质疑
对外籍买家而言，即便 Sor Kor 1 土地成功升级，在永久产权层面仍属外籍禁止范畴——外籍人士不得持有土地。建立在 Sor Kor 1 之上的长期租赁权加地上权结构没有登记基础，没有 Chanote 地契可供登记租约。这套结构行不通。
泰国的 Por Bor Tor 5 是什么？
Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท. 5) 是地方发展税的缴税收据，根本不是产权。它证明某人一直在缴纳某地块的税款，在部分法律理论下这暗示存在占用声明，但它不赋予任何所有权。
有些卖方试图把 Por Bor Tor 5 土地当作有产权的土地推销。事实并非如此。该土地可能确实未经登记（或已登记在他人名下，卖方出于各种原因代为缴税）。外籍买家应断然拒绝 Por Bor Tor 5 土地。
泰国的 Nor Sor 2 (Bai Jong) 土地是什么？
Nor Sor 2 (น.ส. 2) 是转让受限的占用许可凭证，而不是带正式测量的登记产权。部分 Nor Sor 2 在特定期限内不得转让，部分附有特定用途限制，部分永远无法升级为完整产权。
从外籍买家的角度看，Nor Sor 2 与 Sor Kor 1 存在相同问题：没有登记产权支撑外籍买家结构，转让受限又压缩了转售空间。
这些较弱的土地产权为何在泰国仍然存在？
它们之所以存在，是因为泰国土地登记制度逐步发展，大片土地从未完成测量或升级为完整产权：
- 1954 年以前：非正式占用，各地文件体系不一
- 1954 年：《土地法典》颁布，建立正式产权制度（Chanote 地契）
- 1972 年：引入 Nor Sor 3 地契，适用于尚未完成 Chanote 地契测量的区域
- 此后：引入 Nor Sor 3 Gor 地契，采用航空照片测量
- 持续推进：土地厅的重测与产权升级工作仍在进行
许多泰国地块仍停留在较弱产权上：土地尚未完成升级测量，边界纠纷阻碍了升级，业主未申请升级（成本与流程复杂），或土地位于无法取得完整产权的限制区域。
对熟悉当地情况、愿意处理非正式土地的泰国本地买家而言，这些产权尚能运作，只是带着风险。对需要登记结构的外籍买家而言，则行不通。
外籍买家为何应拒绝 Sor Kor 1、Por Bor Tor 5 或 Nor Sor 2 土地？
因为它们都无法提供外籍买家结构、银行融资和正常转售市场所要求的登记产权。三项结构性原因：
1. 外籍买家结构需要登记产权。 依据《民商法典》的长期租赁权与地上权须在土地办公室 (Land Office) 针对基础产权办理登记。没有登记产权，就意味着无法登记租赁权、没有地上权、也就没有外籍买家结构。
2. 无法获得银行融资。 泰国银行（及在泰放贷的少数国际银行）要求以登记产权作为房产抵押。Sor Kor 1、Por Bor Tor 5 及更弱的产权都不可抵押。
3. 转售严重受限。 弱产权土地的买家群体基本上只剩熟悉该地块的泰国本地人。面向外籍买家的转售并不存在。
对大多数外籍买家来说，弱产权根本不会出现，因为主流开发商和信誉良好的中介只销售登记产权房产。弱产权主要出现在私下场外交易、农村地区，或不诚实的卖方试图把未登记土地包装成”超值机会”的时候。
简单原则：如果产权类型不是 Chanote 地契（或附折扣及升级方案的 Nor Sor 3 Gor 地契），就予以拒绝。
弱产权土地在普吉岛有多常见？
在普吉岛主流的外籍买家区域，弱产权很罕见，主要出现在农村、内陆或困境出售的房产中。Bang Tao、Cherngtalay、Surin、Kamala、Patong、Rawai、Nai Harn 和 Phuket Town 以 Chanote 地契土地为主，Thalang 内陆及南部另有一些 Nor Sor 3 Gor 地契。弱产权确实会出现的场合包括：
- 农村内陆房产
- 欠发达区域的山坡地块
- 部分南海岸和东海岸地块
- 私人业主的困境出售
务必在尽职调查早期核实产权类型——参见 泰国尽职调查清单。30 秒快速核查——查看产权文件，确认它是盖有红色迦楼罗印章、顶部印有”โฉนดที่ดิน”字样的 Chanote 地契——可以避免日后的麻烦。
产权背景的延伸阅读，参见 泰国 Chanote 地契——外籍买家要查什么 和 Nor Sor 3 Gor——泰国第二级土地产权。完整尽职调查，参见 在泰国购买房产的尽职调查清单 和 外国人在泰国买房全流程 — 从尽职调查到土地办公室过户。
