Тайская система документов на землю состоит из нескольких уровней: от полноценного Чанот (Chanote) — зарегистрированного, с геодезической съёмкой, свободно отчуждаемого — до простых заявлений о занятии участка и налоговых квитанций. Для иностранного покупателя граница жёсткая: приемлемы только Чанот (Chanote) и, с оговорками, Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor). Всё, что ниже, слишком слабо, чтобы выдержать структуры лизхолд + суперфиций, которые нужны иностранному покупателю.
В этой статье разобраны слабые виды документов: что они собой представляют, почему существуют и почему иностранному покупателю стоит от них отказываться.
Какие тайские документы на землю слишком слабы для иностранного покупателя?
Нор Сор 3, Нор Сор 2 (Бай Джонг), Сор Кор 1 и Пор Бор Тор 5 — все они слишком слабы для покупки иностранцем; приемлемы только Чанот и, с оговорками, Нор Сор 3 Гор.
| Документ | Тайское название | Статус | Приемлем для иностранных покупателей? |
|---|---|---|---|
| Чанот (Chanote) | น.ส. 4 จ. (Nor Sor 4 Jor) | Полный зарегистрированный документ с GPS-съёмкой | Да — стандарт |
| Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor) | น.ส. 3 ก. | Зарегистрированный документ, аэрофотосъёмка | С оговорками — см. Нор Сор 3 Гор — второй по силе земельный титул Таиланда |
| Нор Сор 3 (Nor Sor 3) | น.ส. 3 | Старая форма, без надлежащей съёмки | Нет — слишком слабый |
| Нор Сор 2 (Бай Джонг) | น.ส. 2 | Разрешение на занятие, ограниченная передача | Нет — не настоящий документ |
| Сор Кор 1 (Sor Kor 1) | ส.ค. 1 | Притязание на занятие до 1954 г. | Нет — не зарегистрированный документ |
| Пор Бор Тор 5 | ภ.บ.ท. 5 | Только квитанция об уплате налога | Нет — вообще не документ |
Что такое земля Сор Кор 1 в Таиланде?
Сор Кор 1 (ส.ค. 1) — заявление о занятии земли, поданное до 1954 года, а не зарегистрированный документ. До принятия современного Земельного кодекса в 1954 году люди занимали участки неформально. Система Сор Кор 1 была создана, чтобы задокументировать уже существовавшие притязания. Документ подтверждает, что кто-то уведомил местные власти о занятии участка, — зарегистрированного права собственности он не даёт.
Владелец Сор Кор 1 может иметь право повысить документ до Нор Сор 3 или Чанот (Chanote) через официальную процедуру Земельного департамента: выезд геодезиста, наземная съёмка, период публичного уведомления, затем повышение, если возражения не были удовлетворены. Процедура может не пройти, если:
- Границы оспаривают соседи
- Документация неполная или противоречивая
- Земля находится в зоне с ограничениями (лесной заповедник, мангровые заросли, земли общественного пользования)
- Оспаривается история занятия участка
Для иностранного покупателя даже успешно повышенная земля Сор Кор 1 остаётся запрещённой на уровне фрихолда: иностранец не может владеть землёй. У структуры лизхолд + суперфиций поверх Сор Кор 1 нет зарегистрированного основания — нет Чанот (Chanote), против которого регистрируется аренда. Структура не работает.
Что такое Пор Бор Тор 5 в Таиланде?
Пор Бор Тор 5 (ภ.บ.ท. 5) — квитанция об уплате местного налога на развитие территории, а не документ на землю. Она подтверждает, что кто-то платил налог за участок, — по некоторым правовым теориям это указывает на притязание по факту занятия, — но никаких прав собственности она не даёт.
Отдельные продавцы предлагают землю с Пор Бор Тор 5 так, будто налоговая квитанция и есть документ на землю. Это не так. Участок может действительно быть незарегистрированным (или зарегистрированным на другое имя, а продавец платит налог по разным причинам). Иностранному покупателю стоит отказываться от земли с Пор Бор Тор 5 категорически.
Что такое земля Нор Сор 2 (Бай Джонг) в Таиланде?
Нор Сор 2 (น.ส. 2) — разрешение на занятие участка с ограниченной передачей прав, а не зарегистрированный документ с надлежащей съёмкой. Часть таких документов нельзя передавать в течение определённого срока, у части есть ограничения по использованию, часть никогда не может быть повышена до полноценного документа.
Для иностранного покупателя у Нор Сор 2 те же проблемы, что и у Сор Кор 1: нет зарегистрированного документа, на котором держатся иностранные структуры, и ограниченная передача прав сужает перепродажу.
Почему эти слабые документы на землю всё ещё существуют в Таиланде?
Они существуют потому, что тайская регистрация земли складывалась постепенно, а большие площади так и не были обмерены или повышены до полноценного документа:
- До 1954 г.: неформальное занятие земли с разными местными системами документирования
- 1954 г.: принят Земельный кодекс, создана формальная система документов (Чанот)
- 1972 г.: введён Нор Сор 3 для территорий, ещё не обмеренных для полноценного Чанот
- Впоследствии: введён Нор Сор 3 Гор с аэрофотосъёмкой
- Сейчас: поэтапная повторная съёмка и повышение документов Земельным департаментом
Многие тайские участки остаются на слабых документах: землю не обмерили для повышения, повышение заблокировали споры о границах, владелец не занялся повышением (стоимость, сложность) или участок лежит в зоне с ограничениями, где полноценный документ недоступен.
Для местных тайских покупателей, знакомых со своей территорией и готовых иметь дело с неформальной землёй, такие документы работают — с риском. Для иностранных покупателей, которым нужны зарегистрированные структуры, — нет.
Почему иностранному покупателю стоит отказаться от земли Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5 или Нор Сор 2?
Потому что ни один из них не даёт зарегистрированного документа, которого требуют иностранная структура, банковское финансирование и нормальный рынок перепродажи. Три структурные причины:
1. Иностранным структурам нужен зарегистрированный документ. Лизхолд (Гражданский и коммерческий кодекс) и суперфиций регистрируются в Земельном офисе против базового документа. Нет зарегистрированного документа — значит, нет регистрации аренды, нет суперфиция, нет иностранной структуры.
2. Банковское финансирование недоступно. Тайские банки (и редкие международные банки, кредитующие в Таиланде) требуют зарегистрированный документ для залога недвижимости. Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5 и более слабые документы в залог не принимаются.
3. Перепродажа крайне ограничена. Круг покупателей земли со слабыми документами — фактически местные тайцы, знакомые с конкретным участком. Перепродажи иностранцам не существует.
Большинство иностранных покупателей со слабыми документами вообще не сталкивается: крупные застройщики и авторитетные агенты продают только недвижимость с зарегистрированным документом. Слабые документы всплывают в частных внерыночных сделках, в сельской местности или когда недобросовестный продавец пытается выдать незарегистрированную землю за «выгодную сделку».
Простое правило: если тип документа не Чанот (или не Нор Сор 3 Гор с дисконтом и планом повышения), откажитесь.
Насколько часто слабые документы на землю встречаются на Пхукете?
На Пхукете слабые документы редки в основных зонах иностранных покупателей и попадаются в основном в сельских, внутренних или дистресс-объектах. Bang Tao, Cherngtalay, Surin, Kamala, Patong, Rawai, Nai Harn и Phuket Town стоят преимущественно на земле с Чанот (Chanote), а во внутренних районах Таланга и на юге встречается Нор Сор 3 Гор. Где слабые документы всё же попадаются:
- Сельские объекты во внутренних районах
- Участки на склонах холмов в менее освоенных зонах
- Отдельные лоты на южном и восточном побережье
- Дистресс-продажи от частных владельцев
Всегда проверяйте тип документа на ранней стадии due diligence — см. чек-лист due diligence. Проверка на тридцать секунд — посмотреть на документ и убедиться, что это Чанот (Chanote) с красной гарудой и заголовком โฉนดที่ดิน — избавляет от последующих осложнений.
Более широкий контекст по документам — Чанот в Таиланде — что проверяет иностранный покупатель и Нор Сор 3 Гор — второй по силе земельный титул Таиланда. Полная проверка — Чеклист due diligence при покупке недвижимости в Таиланде и Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев.
