Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) — основополагающий тайский закон, регулирующий владение кондоминиумами. Любая сделка с кондоминиумом в Таиланде совершается в его рамках. Для иностранных покупателей ключевое положение закона — статья 19/2 (статья 19 bis), устанавливающая квоту иностранного владения в 49% на проект. Закон также создаёт структуру юридического лица кондоминиума, регистрационный порядок и — для обычного пути по статье 19(5) — требования к подтверждению происхождения иностранных средств.
Как Закон о кондоминиумах влияет на покупку кондоминиума?
Закон регулирует регистрацию кондоминиума, владение квартирами и общими зонами; для иностранных покупателей он задаёт квоту владения и порядок ввоза средств. Три его основные функции:
1. Определяет понятие кондоминиума. Кондоминиум — здание, зарегистрированное по Закону, с квартирами в раздельной собственности и общими зонами в совместной собственности. Закон устанавливает требования к регистрации, конструктивные нормы и правила форм собственности.
2. Устанавливает правила иностранного владения. Статья 19/2 (статья 19 bis) ограничивает площадь в иностранной собственности величиной 49% на проект. Иностранный покупатель должен подпадать под одну из пяти категорий статьи 19 — обычный путь покупки идёт по статье 19(5), которая требует соответствующего банковского подтверждения. Иностранцы вправе владеть фрихолдом (freehold) в пределах квоты; сверх квоты фрихолд недоступен.
3. Создаёт рамочную структуру юридического лица кондоминиума. Каждый проект кондоминиума имеет юридическое лицо кондоминиума (juristic person), управляющее общими зонами и совместными службами. Оно действует через избранный комитет собственников, собирает взносы на обслуживание общих зон (CAM) и в фонд капитальных расходов (sinking fund), ведёт инженерные службы и выдаёт документы для перехода права собственности.
Как работает правило 49% в статье 19/2 (статья 19 bis)?
Статья 19/2 (статья 19 bis) ограничивает продаваемую площадь в иностранной собственности величиной 49% от всей продаваемой площади зарегистрированного проекта кондоминиума. Разъяснения правительства Таиланда называют тот же предел. Аутентичный текст закона — на тайском; английский перевод по ссылке ниже неофициален.
Наиболее обсуждаемое положение. Механика:
- Лимит — 49% от общей продаваемой площади (в м²), а не от числа квартир
- Общие зоны, парковки, вестибюли и инфраструктура в расчёт не включаются
- Лимит действует на каждый зарегистрированный проект, а не на застройщика или здание, если здания зарегистрированы отдельно
- Покупателям, идущим по обычному пути статьи 19(5), нужно банковское подтверждение для их способа финансирования; форма FET документирует подходящий перевод в иностранной валюте
- При достижении зданием отметки 49% регистрация нового иностранного фрихолда невозможна до освобождения квоты (продажа иностранной квартиры тайскому гражданину или переоформление в лизхолд)
Подробнее: Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике.
Чем занимается юридическое лицо кондоминиума?
Юридическое лицо кондоминиума ведает коллективными интересами зарегистрированного кондоминиума и выдаёт документы, нужные для перехода права собственности. Оно создаётся при регистрации здания и выполняет следующие ключевые функции:
- Обслуживание общих зон — бассейн, спортзал, вестибюль, лифты, охрана
- Управление фондом капитальных расходов — резервный капитал для крупного ремонта
- Правила дома — политика содержания домашних животных, краткосрочной аренды, проведения перепланировок
- Контроль иностранной квоты — выдаёт письмо об иностранной квоте, необходимое при переходе права собственности
- Справки об отсутствии задолженностей — подтверждают, что взносы на обслуживание общих зон и в фонд капитальных расходов уплачены в полном объёме
- Ежегодные общие собрания — участие собственников в управлении
Для иностранного покупателя качество юридического лица кондоминиума — один из крупнейших скрытых факторов при инвестиции в кондоминиум. Хорошо управляемое юридическое лицо — это ухоженное здание, гладкие сделки и хорошая цена перепродажи. Плохо управляемое — накопленный ремонтный долг, внеплановые сборы и трудности с перепродажей.
Какие вопросы недвижимости Закон о кондоминиумах не регулирует?
Закон не регулирует владение землёй в целом, механику лизхолда, лицензирование гостиниц и налоги на недвижимость — каждому из этих вопросов посвящён отдельный закон.
- Право собственности на землю в целом (это Земельный кодекс)
- Механику лизхолда (это Гражданский и торговый кодекс)
- Лицензирование гостиниц (это Закон об отелях 2004 года)
- Налогообложение (это Налоговый кодекс и Закон о налоге на землю и здания 2019 года)
По каждому из этих вопросов см. соответствующие статьи: Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить, Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать, Краткосрочная аренда в Таиланде — Закон об отелях 2004 и реальность в Пхукете, Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026.
Повысил ли Таиланд квоту иностранного владения кондоминиумами до 75%?
Нет. Разъяснения правительства Таиланда говорят, что иностранное владение по-прежнему ограничено 49% общей площади квартир по статье 19 bis. 18 июня 2024 года правительство объявило, что поручило Министерству внутренних дел изменить закон и поднять квоту до 75%; это было предложение, а не поправка.
Что иностранному покупателю кондоминиума проверить до покупки?
Иностранному покупателю кондоминиума следует письменно проверить квоту, изучить состояние юридического лица кондоминиума и уточнить банковское подтверждение, требуемое для его категории по статье 19. Практические проверки:
- Покупайте фрихолд (freehold) в пределах доступной квоты — наиболее чистая форма иностранного владения в Таиланде
- Проверяйте статус иностранной квоты письменно до внесения значительного депозита
- Проверьте состояние юридического лица кондоминиума в ходе due diligence
- Уточните требуемое банковское подтверждение — при обычном пути по статье 19(5) форма FET документирует подходящий перевод в иностранной валюте
Подробнее: Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить и Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев.
